Một bất động sản đang cho thuê với hợp đồng 6 năm với giá 200 triệu đồng/năm, tiền thuê 2 năm trả một lần vào đầu năm. Hiện nay, hợp đồng này còn 4 năm nữa hết hạn. Hợp đồng thuê mới dự tính tiền thuê là 210 triệu đồng/năm, tiền thuê trả đầu mỗi năm và tăng 2% mỗi năm cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất chiết khấu 16%. Ước tính giá trị của BĐS trên vào thời điểm hiện tại là:

Phương pháp thẩm định giá được lựa chọn là phương pháp:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Trong thẩm định giá, việc lựa chọn phương pháp thẩm định cần dựa trên nhiều yếu tố như đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định, và dữ liệu thị trường. Do đó, phương pháp được chọn phải là phương pháp "thích hợp nhất" với tình hình cụ thể. Các phương án "đúng đắn nhất", "chính xác nhất", và "hiệu quả nhất" có thể đúng ở một mức độ nào đó, nhưng không bao quát được hết các yếu tố cần xem xét như phương án "thích hợp nhất".

Câu 35:

Tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là khoảng thời gian mà công trình còn có khả năng sinh lợi hoặc đáp ứng được nhu cầu sử dụng. Nó được tính bằng cách lấy tuổi đời kinh tế (tổng thời gian dự kiến công trình có giá trị) trừ đi số năm sử dụng tăng thêm do cải tạo lại (nếu có). Điều này phản ánh việc cải tạo có thể kéo dài tuổi thọ hữu ích của công trình. Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Câu 36:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) trong thẩm định giá bất động sản dựa trên việc chuyển đổi dòng tiền ròng (Net Operating Income - NOI) thành giá trị. Dòng tiền được sử dụng ở đây là thu nhập ròng từ bất động sản sau khi đã trừ đi các chi phí hoạt động. Công thức tổng quát là: Giá trị = NOI / Tỷ lệ vốn hóa. Trong các đáp án được đưa ra, đáp án C thể hiện rõ nhất bản chất của dòng tiền này: "Real estate revenue – operating expenses" (Doanh thu bất động sản - Chi phí hoạt động), chính là cách tính NOI. Các đáp án còn lại liên quan đến các khái niệm trong tài chính doanh nghiệp (EBIT, khấu hao, vốn lưu động, chi phí vốn) và không trực tiếp phản ánh dòng tiền sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập bất động sản.

Câu 37:

Khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập của bất động sản, khoản mục nào được trừ ra khỏi doanh thu

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản, chúng ta cần xác định thu nhập ròng (Net Operating Income - NOI). NOI được tính bằng cách lấy tổng doanh thu trừ đi các chi phí hoạt động. Trong các lựa chọn được đưa ra, phí bảo hiểm tài sản là một chi phí hoạt động, còn khấu hao, lãi vay và thuế thu nhập tài sản không được trừ trực tiếp vào doanh thu để tính NOI. Khấu hao là chi phí phi tiền mặt, lãi vay là chi phí tài chính và thuế thu nhập tài sản không phải là chi phí hoạt động.

Câu 38:

Nguyên tắc thay thế được hiểu là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nguyên tắc thay thế (Substitution) là một nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản. Nó nói rằng một người mua thông thường sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí để mua một bất động sản khác có cùng công năng sử dụng (hoặc sự hữu ích tương đương). Điều này có nghĩa là người mua sẽ luôn tìm kiếm lựa chọn tốt nhất với mức giá thấp nhất có thể. Do đó, đáp án B là chính xác nhất vì nó đề cập đến "cùng sự hữu ích", bao hàm công năng sử dụng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Câu 39:

Thu nhập là cơ sở để ước tính giá trị tài sản khi thu nhập đó thỏa mãn:

Lời giải: