Một căn hộ chung cư 90m2, có giá bán trả góp 60 triệu đồng/m2, phương thức thanh toán: trả ngay 30% giá trị, sau đó mỗi quý góp 5%, lãi suất tính 9,6%/năm. Giá trị thị trường của căn hộ này là:

Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê hiện tại (4 năm): Tiền thuê nhận 2 năm 1 lần: 200tr * 2 = 400tr. Vì còn 4 năm nên sẽ nhận 2 lần.
PV = 400tr / (1+0.16)^0 + 400tr / (1+0.16)^2 = 400 + 400/1.3456 = 400 + 297.26 = 697.26 triệu
Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê mới vĩnh viễn:
Năm 1: 210tr
Năm 2: 210tr * 1.02
Năm 3: 210tr * 1.02^2
...
Đây là dòng tiền tăng trưởng đều vĩnh viễn.
PV = CF1 / (r - g) = 210tr / (0.16 - 0.02) = 210tr / 0.14 = 1500tr
Tuy nhiên, dòng tiền này bắt đầu từ năm thứ 5, nên cần chiết khấu về hiện tại:
PV = 1500tr / (1+0.16)^4 = 1500tr / 1.8106 = 828.45 tr
Tổng giá trị BĐS = 697.26tr + 828.45tr = 1525.71 tr ~ 1.526 tỷ.
Vì không có đáp án nào giống nên xem lại cách tính.
Tính lại giá trị hiện tại của hợp đồng thuê hiện tại (4 năm):
Tiền thuê nhận 2 năm 1 lần: 200tr * 2 = 400tr. Vì còn 4 năm nên sẽ nhận 2 lần.
PV = 400tr / (1+0.16)^1 + 400tr / (1+0.16)^3 = 400/1.16 + 400/1.5609 = 344.83 + 256.26 = 601.09 triệu
Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê mới vĩnh viễn:
PV = 210tr / (0.16 - 0.02) = 210tr / 0.14 = 1500tr
Tuy nhiên, dòng tiền này bắt đầu từ năm thứ 4, nên cần chiết khấu về hiện tại:
PV = 1500tr / (1+0.16)^3 = 1500tr / 1.5609 = 960.98 tr
Tổng giá trị BĐS = 601.09tr + 960.98tr = 1562.07 tr
Các đáp án đều không phù hợp. Xem xét lại công thức tính PV của dòng tiền tăng trưởng đều vĩnh viễn.
Nếu hợp đồng hiện tại kết thúc sau 4 năm, thì hợp đồng mới bắt đầu từ năm thứ 5. Do đó, công thức PV = CF1 / (r - g) là chính xác. Vấn đề nằm ở việc chiết khấu về hiện tại.
Giá trị hiện tại của hợp đồng hiện tại (4 năm): 400/(1.16)^1 + 400/(1.16)^3 = 601.09
Giá trị hiện tại của hợp đồng mới (bắt đầu từ năm 5): 210/(0.16-0.02) = 1500. Giá trị này là ở năm thứ 4.
Chiết khấu về hiện tại: 1500/(1.16)^4 = 828.45
Tổng giá trị = 601.09 + 828.45 = 1429.54.
Các đáp án đều không phù hợp. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các đáp án.

Trong thẩm định giá, việc lựa chọn phương pháp thẩm định cần dựa trên nhiều yếu tố như đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định, và dữ liệu thị trường. Do đó, phương pháp được chọn phải là phương pháp "thích hợp nhất" với tình hình cụ thể. Các phương án "đúng đắn nhất", "chính xác nhất", và "hiệu quả nhất" có thể đúng ở một mức độ nào đó, nhưng không bao quát được hết các yếu tố cần xem xét như phương án "thích hợp nhất".

Tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là khoảng thời gian mà công trình còn có khả năng sinh lợi hoặc đáp ứng được nhu cầu sử dụng. Nó được tính bằng cách lấy tuổi đời kinh tế (tổng thời gian dự kiến công trình có giá trị) trừ đi số năm sử dụng tăng thêm do cải tạo lại (nếu có). Điều này phản ánh việc cải tạo có thể kéo dài tuổi thọ hữu ích của công trình. Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) trong thẩm định giá bất động sản dựa trên việc chuyển đổi dòng tiền ròng (Net Operating Income - NOI) thành giá trị. Dòng tiền được sử dụng ở đây là thu nhập ròng từ bất động sản sau khi đã trừ đi các chi phí hoạt động. Công thức tổng quát là: Giá trị = NOI / Tỷ lệ vốn hóa. Trong các đáp án được đưa ra, đáp án C thể hiện rõ nhất bản chất của dòng tiền này: "Real estate revenue – operating expenses" (Doanh thu bất động sản - Chi phí hoạt động), chính là cách tính NOI. Các đáp án còn lại liên quan đến các khái niệm trong tài chính doanh nghiệp (EBIT, khấu hao, vốn lưu động, chi phí vốn) và không trực tiếp phản ánh dòng tiền sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập bất động sản.

Khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản, chúng ta cần xác định thu nhập ròng (Net Operating Income - NOI). NOI được tính bằng cách lấy tổng doanh thu trừ đi các chi phí hoạt động. Trong các lựa chọn được đưa ra, phí bảo hiểm tài sản là một chi phí hoạt động, còn khấu hao, lãi vay và thuế thu nhập tài sản không được trừ trực tiếp vào doanh thu để tính NOI. Khấu hao là chi phí phi tiền mặt, lãi vay là chi phí tài chính và thuế thu nhập tài sản không phải là chi phí hoạt động.