Một thiết bị so sánh có 3 yếu tố so sánh với các mức điều chỉnh lần lượt là -10 triệu đồng; 20 triệu đồng và - 40 triệu đồng. Tổng mức điều chỉnh thuần của tài sản so sánh này là:

Giá trị căn hộ chung cư là 90m2 * 60 triệu đồng/m2 = 5400 triệu đồng.
Trả ngay 30% giá trị, tức là 0.3 * 5400 = 1620 triệu đồng.
Giá trị còn lại cần trả góp là 5400 - 1620 = 3780 triệu đồng.
Mỗi quý góp 5%, tức là 0.05 * 5400 = 270 triệu đồng.
Lãi suất 9.6%/năm, tức là 9.6%/4 = 2.4%/quý.

Câu hỏi này yêu cầu xác định giá trị thị trường của căn hộ, tức là tổng giá trị của căn hộ. Các thông tin về trả góp và lãi suất không ảnh hưởng đến giá trị thị trường.
Vậy, giá trị thị trường của căn hộ là 5400 triệu đồng = 5.4 tỷ đồng. Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp với con số này. Có lẽ câu hỏi yêu cầu một thông tin khác, hoặc có sai sót trong các đáp án. Tuy nhiên, nếu câu hỏi chỉ đơn giản là giá trị căn hộ, thì phải tính như trên.
Nếu câu hỏi muốn hỏi số tiền phải trả sau khi trả góp, thì cần thêm thông tin về số quý trả góp. Vì không có thông tin này, không thể tính được đáp án chính xác.
Vì không có đáp án chính xác, ta chọn đáp án gần đúng nhất. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây không phải là đáp án đúng theo nghĩa đen của câu hỏi ban đầu.
Trong trường hợp này, không có đáp án nào đúng.

Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê hiện tại (4 năm): Tiền thuê nhận 2 năm 1 lần: 200tr * 2 = 400tr. Vì còn 4 năm nên sẽ nhận 2 lần.
PV = 400tr / (1+0.16)^0 + 400tr / (1+0.16)^2 = 400 + 400/1.3456 = 400 + 297.26 = 697.26 triệu
Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê mới vĩnh viễn:
Năm 1: 210tr
Năm 2: 210tr * 1.02
Năm 3: 210tr * 1.02^2
...
Đây là dòng tiền tăng trưởng đều vĩnh viễn.
PV = CF1 / (r - g) = 210tr / (0.16 - 0.02) = 210tr / 0.14 = 1500tr
Tuy nhiên, dòng tiền này bắt đầu từ năm thứ 5, nên cần chiết khấu về hiện tại:
PV = 1500tr / (1+0.16)^4 = 1500tr / 1.8106 = 828.45 tr
Tổng giá trị BĐS = 697.26tr + 828.45tr = 1525.71 tr ~ 1.526 tỷ.
Vì không có đáp án nào giống nên xem lại cách tính.
Tính lại giá trị hiện tại của hợp đồng thuê hiện tại (4 năm):
Tiền thuê nhận 2 năm 1 lần: 200tr * 2 = 400tr. Vì còn 4 năm nên sẽ nhận 2 lần.
PV = 400tr / (1+0.16)^1 + 400tr / (1+0.16)^3 = 400/1.16 + 400/1.5609 = 344.83 + 256.26 = 601.09 triệu
Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê mới vĩnh viễn:
PV = 210tr / (0.16 - 0.02) = 210tr / 0.14 = 1500tr
Tuy nhiên, dòng tiền này bắt đầu từ năm thứ 4, nên cần chiết khấu về hiện tại:
PV = 1500tr / (1+0.16)^3 = 1500tr / 1.5609 = 960.98 tr
Tổng giá trị BĐS = 601.09tr + 960.98tr = 1562.07 tr
Các đáp án đều không phù hợp. Xem xét lại công thức tính PV của dòng tiền tăng trưởng đều vĩnh viễn.
Nếu hợp đồng hiện tại kết thúc sau 4 năm, thì hợp đồng mới bắt đầu từ năm thứ 5. Do đó, công thức PV = CF1 / (r - g) là chính xác. Vấn đề nằm ở việc chiết khấu về hiện tại.
Giá trị hiện tại của hợp đồng hiện tại (4 năm): 400/(1.16)^1 + 400/(1.16)^3 = 601.09
Giá trị hiện tại của hợp đồng mới (bắt đầu từ năm 5): 210/(0.16-0.02) = 1500. Giá trị này là ở năm thứ 4.
Chiết khấu về hiện tại: 1500/(1.16)^4 = 828.45
Tổng giá trị = 601.09 + 828.45 = 1429.54.
Các đáp án đều không phù hợp. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các đáp án.

Trong thẩm định giá, việc lựa chọn phương pháp thẩm định cần dựa trên nhiều yếu tố như đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định, và dữ liệu thị trường. Do đó, phương pháp được chọn phải là phương pháp "thích hợp nhất" với tình hình cụ thể. Các phương án "đúng đắn nhất", "chính xác nhất", và "hiệu quả nhất" có thể đúng ở một mức độ nào đó, nhưng không bao quát được hết các yếu tố cần xem xét như phương án "thích hợp nhất".

Tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là khoảng thời gian mà công trình còn có khả năng sinh lợi hoặc đáp ứng được nhu cầu sử dụng. Nó được tính bằng cách lấy tuổi đời kinh tế (tổng thời gian dự kiến công trình có giá trị) trừ đi số năm sử dụng tăng thêm do cải tạo lại (nếu có). Điều này phản ánh việc cải tạo có thể kéo dài tuổi thọ hữu ích của công trình. Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) trong thẩm định giá bất động sản dựa trên việc chuyển đổi dòng tiền ròng (Net Operating Income - NOI) thành giá trị. Dòng tiền được sử dụng ở đây là thu nhập ròng từ bất động sản sau khi đã trừ đi các chi phí hoạt động. Công thức tổng quát là: Giá trị = NOI / Tỷ lệ vốn hóa. Trong các đáp án được đưa ra, đáp án C thể hiện rõ nhất bản chất của dòng tiền này: "Real estate revenue – operating expenses" (Doanh thu bất động sản - Chi phí hoạt động), chính là cách tính NOI. Các đáp án còn lại liên quan đến các khái niệm trong tài chính doanh nghiệp (EBIT, khấu hao, vốn lưu động, chi phí vốn) và không trực tiếp phản ánh dòng tiền sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập bất động sản.