Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp là 12% năm. Đơn giá sau điều chỉnh (làm tròn đơn vị triệu đồng) của bất động sản so sánh là:

Câu 44:

Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0. Năm 20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 5 năm. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời vật lý còn lại của xe là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tuổi đời vật lý còn lại của xe được tính như sau:

1. Xác định năm sản xuất: Xe được sản xuất và đưa vào sử dụng năm 20x0.
2. Xác định năm thẩm định giá: Năm thẩm định giá là 20x9.
3. Tính tuổi đời vật lý đã qua: Tuổi đời vật lý đã qua = Năm thẩm định giá - Năm sản xuất = 20x9 - 20x0 = 9 năm.
4. Tính tuổi đời vật lý còn lại: Xe cẩu có tuổi thọ thiết kế 10 năm. Vậy tuổi đời vật lý còn lại = Tuổi thọ thiết kế - Tuổi đời vật lý đã qua = 10 năm - 9 năm = 1 năm.
5. Xe được nâng cấp năm 20x5: Việc nâng cấp không ảnh hưởng đến tuổi đời vật lý ban đầu mà chỉ ảnh hưởng đến tuổi thọ kinh tế.
6. Ước tính thời gian khai thác hiệu quả: Việc xe có thể khai thác hiệu quả trong 15 năm cũng không ảnh hưởng đến tuổi đời vật lý.

Tuy nhiên, đề bài yêu cầu tính tuổi đời *vật lý* còn lại, mà tuổi thọ thiết kế là 10 năm, và xe đã sử dụng 9 năm. Như vậy, tuổi đời vật lý *còn lại* là: 10 - 9 = 1 năm. Trong các đáp án không có đáp án nào đúng.

Tuy nhiên, nếu câu hỏi yêu cầu tính theo tuổi thọ kinh tế, ta sẽ tính như sau:

- Tuổi thọ kinh tế ban đầu là 15 năm (thời gian khai thác hiệu quả).
- Xe đã sử dụng 9 năm (20x9 - 20x0 = 9).
- Sau nâng cấp, tuổi thọ kinh tế tăng thêm 5 năm.
- Vậy, tuổi thọ kinh tế còn lại = 15 - 9 + 5 = 11 năm. Đáp án này cũng không có trong các lựa chọn.

Vì không có đáp án nào đúng với cách tính tuổi đời vật lý còn lại (1 năm), và nếu tính theo tuổi thọ kinh tế còn lại cũng không có đáp án nào khớp, nên có thể có lỗi trong đề bài hoặc các đáp án. Tuy nhiên, đáp án gần đúng nhất là D. 10 năm, nếu ta bỏ qua yếu tố xe đã qua sử dụng 9 năm. Vì vậy, ta chọn D trong trường hợp này, nhưng cần lưu ý rằng đáp án này không hoàn toàn chính xác dựa trên thông tin đã cho.

Câu 45:

Một thiết bị so sánh có 3 yếu tố so sánh với các mức điều chỉnh lần lượt là -10 triệu đồng, 20 triệu đồng và -40 triệu đồng. Tổng mức điều chỉnh gộp của tài sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tổng mức điều chỉnh gộp được tính bằng cách cộng tất cả các mức điều chỉnh lại với nhau: -10 triệu + 20 triệu + (-40 triệu) = -30 triệu đồng.

Câu 46:

Bất động sản thẩm định ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở khu vực không ngập lụt. Biết khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá sau điều chỉnh được tính bằng cách lấy đơn giá chuẩn chia cho (1 + mức chênh lệch). Trong trường hợp này, mức chênh lệch là 30% (0,3). Do đó, giá sau điều chỉnh là 100 triệu đồng / (1 + 0,3) = 100 / 1.3 = 76.92 triệu đồng/m2. Vì không có đáp án nào trùng khớp, ta sẽ chọn đáp án gần nhất là 70 triệu đồng/m2.

Câu 47:

Thẩm định giá thửa đất vàng được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Thửa đất vàng, với vị trí đắc địa và tiềm năng sinh lời cao, thường được thẩm định dựa trên giá trị thị trường của nó. Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà một người mua sẵn sàng trả và một người bán sẵn sàng chấp nhận trong điều kiện thị trường tự do và cạnh tranh. Các yếu tố khác như giá trị hợp lý, giá trị đặc biệt, hoặc giá trị bắt buộc phải bán không phải là cơ sở chính để thẩm định giá đất vàng.

Câu 48:

Thẩm định viên có thể sử dụng các cách tiếp cận nào để thẩm định giá trị một tài sản?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thẩm định viên có thể sử dụng ba cách tiếp cận chính để xác định giá trị của một tài sản:

Tiếp cận từ thị trường (Market Approach): So sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

Tiếp cận từ chi phí (Cost Approach): Xác định chi phí để tạo ra một tài sản tương đương, bao gồm chi phí xây dựng mới hoặc chi phí thay thế.

Tiếp cận từ thu nhập (Income Approach): Ước tính giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai.

Do đó, thẩm định viên có thể sử dụng cả ba cách tiếp cận trên.

Câu 49:

Một doanh nghiệp vừa mới chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải: