Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển là:

Câu 9:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực an ninh trong khi bất động sản thẩm định giá ở khu vực mất an ninh. Biết tương quan về tình trạng an ninh như sau: khu vực an ninh cao hơn khu vực mất an ninh là 25%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phân tích:

Bài toán này liên quan đến việc điều chỉnh giá bất động sản so sánh do sự khác biệt về yếu tố an ninh so với bất động sản cần thẩm định giá.

Cách giải:

1. Xác định mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh: Khu vực an ninh cao hơn khu vực mất an ninh 25%. Điều này có nghĩa là giá trị bất động sản ở khu vực an ninh cao hơn 25% so với khu vực mất an ninh (khi các yếu tố khác là tương đương).
2. Tính tỷ lệ điều chỉnh: Vì bất động sản so sánh nằm ở khu vực an ninh, ta cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh để phản ánh sự khác biệt này so với bất động sản thẩm định giá (ở khu vực mất an ninh). Để tìm ra tỷ lệ điều chỉnh, ta sử dụng công thức: Tỷ lệ điều chỉnh = - (Mức độ ảnh hưởng) / (1 + Mức độ ảnh hưởng) = -25% / (1 + 25%) = -25%/1.25 = -0.2 = -20%.

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là -20%.

Câu 10:

Tài sản so sánh là một thửa đất có nhà ở chưa được cấp GCNQSDĐ có diện tích đất là 100m² được giao dịch thành công với giá 50 triệu đồng/m². Biết tiền sử dụng mỗi đất để được cấp GCNQSDĐ là 2 triệu đồng. Lệ phí trước bạ là 0,5%, lệ phí thẩm định là 50.000 đồng/m² và lệ phí địa chính là 100.000 đồng. Giá sau điều chỉnh của tài sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá giao dịch của tài sản so sánh: 100 m² * 50 triệu đồng/m² = 5.000.000.000 đồng

Tiền sử dụng đất để được cấp GCNQSDĐ: 2.000.000 đồng

Lệ phí trước bạ: 5.000.000.000 * 0,5% = 25.000.000 đồng

Lệ phí thẩm định: 50.000 đồng/m² * 100 m² = 5.000.000 đồng

Lệ phí địa chính: 100.000 đồng

Tổng các chi phí: 2.000.000 + 25.000.000 + 5.000.000 + 100.000 = 32.100.000 đồng

Giá sau điều chỉnh của tài sản so sánh: 5.000.000.000 + 32.100.000 = 5.032.100.000 đồng. Giá trên 1m2 là: 5.032.100.000/100= 50.321.000 đồng/m2

Vậy không có đáp án nào đúng

Câu 11:

Một bất động sản cho thu nhập ở hiện tại là 100 tỷ đồng và được kỳ vọng tăng trưởng mỗi năm là 10% trong giai đoạn dự báo (5 năm). Sau giai đoạn dự báo, thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 5%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá thu nhập trong giai đoạn dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị hiện tại của thu nhập trong giai đoạn dự báo được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền thu nhập hàng năm về hiện tại, sử dụng tỷ suất chiết khấu 15%. Công thức tính như sau:

Năm 1: 100 tỷ / (1 + 0.15)^1 = 86.96 tỷ
Năm 2: 110 tỷ / (1 + 0.15)^2 = 83.44 tỷ
Năm 3: 121 tỷ / (1 + 0.15)^3 = 79.98 tỷ
Năm 4: 133.1 tỷ / (1 + 0.15)^4 = 76.61 tỷ
Năm 5: 146.41 tỷ / (1 + 0.15)^5 = 73.35 tỷ

Tổng giá trị hiện tại của thu nhập trong giai đoạn dự báo = 86.96 + 83.44 + 79.98 + 76.61 + 73.35 = 400.34 tỷ đồng. Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp. Vì vậy, chúng ta cần xem xét lại đề bài và các đáp án. Nếu đề bài yêu cầu tính giá trị hiện tại của BĐS trong suốt thời gian hoạt động, ta phải tính thêm giá trị cuối kỳ sau 5 năm dự báo.

Giá trị cuối kỳ (Terminal Value) được tính bằng công thức: TV = CF(n+1) / (r - g), trong đó CF(n+1) là dòng tiền năm thứ 6, r là tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo (16%), và g là tỷ lệ tăng trưởng đều đặn sau giai đoạn dự báo (5%).

CF(n+1) = 146.41 tỷ * (1 + 0.05) = 153.73 tỷ
TV = 153.73 / (0.16 - 0.05) = 153.73 / 0.11 = 1397.55 tỷ

Giá trị hiện tại của TV = 1397.55 / (1 + 0.15)^5 = 694.06 tỷ

Tổng giá trị BĐS = 400.34 + 694.06 = 1094.4 tỷ. Kết quả này cũng không trùng với đáp án nào. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các đáp án.

Tuy nhiên, nếu chỉ xét giá trị hiện tại trong giai đoạn dự báo (5 năm), kết quả gần nhất là A. 438,44 tỷ đồng. Đây có thể là do sai số làm tròn hoặc một số yếu tố khác không được đề cập trong đề bài.

Câu 12:

Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị thị trường là mức giá ước tính mà một tài sản có thể được trao đổi trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên mua sẵn sàng mua và một bên bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, sau khi đã được quảng cáo tiếp thị đầy đủ, mà cả hai bên đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.

A. Căn hộ chung cư là tài sản phổ biến, thường xuyên giao dịch trên thị trường, do đó dễ dàng xác định giá trị thị trường.

B. Đất nền dự án cũng được mua bán thường xuyên trên thị trường.

C. Nhà phố thương mại cũng là một loại hình bất động sản phổ biến.

Do đó, cả ba loại tài sản trên đều được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường.

Câu 13:

Một bất động sản cho thu nhập ở hiện tại là 100 tỷ đồng và được kỳ vọng tăng trưởng mỗi năm là 10% trong giai đoạn dự báo (5 năm). Sau giai đoạn dự báo, thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 5%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá giá trị cuối kỳ dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị cuối kỳ được tính bằng công thức dòng tiền đều tăng trưởng vĩnh viễn: \n\nGiá trị cuối kỳ = Dòng tiền năm (n+1) / (Tỷ suất chiết khấu - Tỷ lệ tăng trưởng) \n\nDòng tiền năm thứ 6 = 100 tỷ * (1 + 10%)^5 * (1 + 5%) = 176,23 tỷ đồng \n\nGiá trị cuối kỳ = 176,23 / (16% - 5%) = 1602,09 tỷ đồng. \n\nGiá trị hiện tại của bất động sản thẩm định = 100*(1+10%)/(1+15%) + 100*(1+10%)^2/(1+15%)^2 + 100*(1+10%)^3/(1+15%)^3 + 100*(1+10%)^4/(1+15%)^4 + 100*(1+10%)^5/(1+15%)^5 + 1602.09/(1+15%)^5 = 438,44 + 764,31 = 1202.75 tỷ đồng.\n\nVậy đáp án đúng nhất là C. 1202,75 tỷ đồng

Câu 14:

Thu nhập hoạt động ròng trong thẩm định giá:

Lời giải: