Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp so sánh giá bán?

Một căn nhà phố có kết cấu 1 trệt 5 lầu (6 tầng). Theo quy định của Việt Nam, căn nhà trên được phân cấp là:

Một căn nhà cấp III vừa được hoàn thành xây dựng có chi phí tập hợp theo phương pháp khảo sát theo số lượng được như sau: vật liệu xây dựng (400 triệu đồng), công thợ (300 triệu đồng), nội thất (800 triệu đồng). Tài sản thẩm định là căn nhà cấp III có hao mòn lũy kế là 30%. Giá trị căn nhà thẩm định là:

Thẩm định giá bằng phương pháp chiết trừ thuộc cách tiếp cận:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời hiệu quả của căn nhà là:

Một dự án xây chung cư 25 tầng, có diện tích đất 15.000m2, tỷ lệ xây dựng cho phép 60%, tỷ lệ sàn thương phẩm 80%, chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2. Tổng diện tích sàn thương phẩm của chung cư là:

BĐS so sánh có diện tích đất 4x30, chưa có giấy tờ (Đất sử dụng từ năm 2000, được UBND phường xã xác định là đất lấn chiếm, nhưng không tranh chấp). Giá đất UBND tỉnh/thành phố quy định 5 triệu đồng/m2, hạn mức đất sử dụng 90m2, hệ số k=1,5). Giá bán trả góp 1.600 triệu đồng, phương thức thanh toán: trả ngay 40% giá trị, còn lại góp đều mỗi tháng 1 lần, trong 4 năm, lãi suất tính 9,6%/năm. Giá trị nhà ước tính 500 triệu đồng, nội thất ước tính 150 triệu đồng. Giá trị đất có giấy tờ theo giá trị thị trường là:

TS thẩm định có đặc điểm: hình dáng vuông vức, vị trí đối diện công viên, nằm ở mặt tiền đường. TS so sánh 1 có đặc điểm: hình dáng vuông vức, vị trí đối diện công viên, nằm ở hẻm. TS so sánh 2 có đặc điểm: hình dáng tóp hậu, vị trí đối diện công viên, nằm ở mặt tiền đường. Số lượng các yếu tố cần điều chỉnh là:

Một thửa đất 20.000m² có tiềm năng phát triển thành một dự án Trung tâm thương mại. Doanh thu phát triển chưa hiện giá 700 tỷ đồng, chi phí phát triển chưa hiện giá là 400 tỷ đồng (chưa bao gồm lãi nhà đầu tư và chi phí lãi vay). Dự án vay 60% hiện giá chi phí phát triển với lãi suất 10%/năm và tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 15% tính trên hiện giá chi phí phát triển. Với tỷ suất chiết khấu 20%. Giá trị thặng dư của thửa đất (Giá trị Đất) này là:

Tỷ suất vốn hóa: