BĐS so sánh có diện tích đất 4x30, chưa có giấy tờ (Đất sử dụng từ năm 2000, được UBND phường xã xác định là đất lấn chiếm, nhưng không tranh chấp). Giá đất UBND tỉnh/thành phố quy định 5 triệu đồng/m2, hạn mức đất sử dụng 90m2, hệ số k=1,5). Giá bán trả góp 1.600 triệu đồng, phương thức thanh toán: trả ngay 40% giá trị, còn lại góp đều mỗi tháng 1 lần, trong 4 năm, lãi suất tính 9,6%/năm. Giá trị nhà ước tính 500 triệu đồng, nội thất ước tính 150 triệu đồng. Giá trị đất có giấy tờ theo giá trị thị trường là:

Câu 33:

TS thẩm định có đặc điểm: hình dáng vuông vức, vị trí đối diện công viên, nằm ở mặt tiền đường. TS so sánh 1 có đặc điểm: hình dáng vuông vức, vị trí đối diện công viên, nằm ở hẻm. TS so sánh 2 có đặc điểm: hình dáng tóp hậu, vị trí đối diện công viên, nằm ở mặt tiền đường. Số lượng các yếu tố cần điều chỉnh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phân tích sự khác biệt giữa tài sản thẩm định (TS thẩm định) và các tài sản so sánh (TS so sánh 1 và TS so sánh 2) để xác định số lượng yếu tố cần điều chỉnh:

* TS thẩm định: Vuông vức, đối diện công viên, mặt tiền đường.
* TS so sánh 1: Vuông vức, đối diện công viên, hẻm.
* TS so sánh 2: Tóp hậu, đối diện công viên, mặt tiền đường.

So sánh TS thẩm định với TS so sánh 1, ta thấy sự khác biệt về vị trí (mặt tiền đường so với hẻm) cần điều chỉnh. (1 yếu tố)
So sánh TS thẩm định với TS so sánh 2, ta thấy sự khác biệt về hình dáng (vuông vức so với tóp hậu) cần điều chỉnh. (1 yếu tố)
Vậy tổng cộng có 2 yếu tố cần điều chỉnh (vị trí và hình dáng).

Câu 34:

Một thửa đất 20.000m² có tiềm năng phát triển thành một dự án Trung tâm thương mại. Doanh thu phát triển chưa hiện giá 700 tỷ đồng, chi phí phát triển chưa hiện giá là 400 tỷ đồng (chưa bao gồm lãi nhà đầu tư và chi phí lãi vay). Dự án vay 60% hiện giá chi phí phát triển với lãi suất 10%/năm và tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 15% tính trên hiện giá chi phí phát triển. Với tỷ suất chiết khấu 20%. Giá trị thặng dư của thửa đất (Giá trị Đất) này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính giá trị thặng dư của thửa đất, ta thực hiện các bước sau:

1. Tính hiện giá doanh thu và chi phí:
- Doanh thu phát triển chưa hiện giá: 700 tỷ đồng
- Chi phí phát triển chưa hiện giá: 400 tỷ đồng

2. Tính chi phí lãi vay:
- Dự án vay 60% hiện giá chi phí phát triển, tức là 0.6 * 400 tỷ = 240 tỷ đồng.
- Lãi suất vay là 10%/năm, vậy chi phí lãi vay là 240 tỷ * 10% = 24 tỷ đồng.

3. Tính lợi nhuận yêu cầu cho nhà đầu tư:
- Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 15% tính trên hiện giá chi phí phát triển, tức là 400 tỷ * 15% = 60 tỷ đồng.

4. Tính giá trị thặng dư (giá trị đất):
- Giá trị thặng dư = Doanh thu phát triển chưa hiện giá - Chi phí phát triển chưa hiện giá - Chi phí lãi vay - Lợi nhuận yêu cầu.
- Giá trị thặng dư = 700 tỷ - 400 tỷ - 24 tỷ - 60 tỷ = 216 tỷ đồng.

Tuy nhiên, bài toán yêu cầu sử dụng tỷ suất chiết khấu 20%, điều này cho thấy các giá trị doanh thu và chi phí cần được chiết khấu về hiện tại. Vì không có thông tin về thời gian cụ thể, chúng ta giả định đây là giá trị cuối năm 1.

Chiết khấu doanh thu: 700 / (1+0.2) = 583.33 tỷ
Chiết khấu chi phí: 400 / (1+0.2) = 333.33 tỷ

Chi phí lãi vay (đã chiết khấu): (0.6 * 333.33) * 0.1 = 20 tỷ
Lợi nhuận nhà đầu tư (đã chiết khấu): 333.33 * 0.15 = 50 tỷ

Giá trị thặng dư = 583.33 - 333.33 - 20 - 50 = 180 tỷ

Vậy giá trị thặng dư của thửa đất là 180 tỷ đồng.

Câu 35:

Tỷ suất vốn hóa:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) là tỷ suất dùng để chuyển đổi dòng thu nhập ròng (Net Operating Income - NOI) của một bất động sản thành giá trị của bất động sản đó. Nó phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập ròng mà tài sản tạo ra và giá trị của tài sản. Vì vậy, đáp án C là chính xác nhất. Các đáp án khác có liên quan đến các khái niệm khác nhau trong thẩm định giá và đầu tư bất động sản.

- A. Tỷ suất chiết khấu: Là tỷ suất được sử dụng để chiết khấu dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại, nhưng không nhất thiết phải là thu nhập đều vĩnh viễn.
- B. Tỷ suất chuyển dòng thu nhập của tài sản trong n năm về giá trị hiện tại: Đây là mô tả về việc sử dụng tỷ suất chiết khấu trong một khoảng thời gian hữu hạn.
- D. Tỷ suất sinh lợi yêu cầu: Là tỷ suất lợi nhuận tối thiểu mà nhà đầu tư mong muốn nhận được từ một khoản đầu tư, có thể khác với tỷ suất vốn hóa.

Câu 36:

Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản được phản ánh bởi:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc đóng góp (Contribution Principle) trong kế toán và thẩm định giá trị tài sản nói rằng giá trị của một bộ phận tài sản được đo lường bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ tài sản. Nếu bộ phận đó không còn, tổng giá trị tài sản sẽ giảm đi một lượng tương ứng. Vì vậy, đáp án đúng là giá trị tài sản giảm do sự thiếu vắng của bộ phận đó.

Câu 37:

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được tính bằng thu nhập ròng (NI) của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhân với hệ số P/E (Price-to-Earnings ratio) bình quân của các doanh nghiệp so sánh. Hệ số P/E thể hiện mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và thu nhập trên mỗi cổ phiếu, được sử dụng để định giá cổ phiếu và doanh nghiệp.

Câu 38:

Một doanh nghiệp có thu nhập trước thuế là 20 tỷ đồng/năm, chi phí khấu hao là 5 tỷ đồng/năm. Nếu tỷ suất vốn hóa và thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:

Lời giải: