Tỷ suất vốn hóa:

Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản được phản ánh bởi:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc đóng góp (Contribution Principle) trong kế toán và thẩm định giá trị tài sản nói rằng giá trị của một bộ phận tài sản được đo lường bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ tài sản. Nếu bộ phận đó không còn, tổng giá trị tài sản sẽ giảm đi một lượng tương ứng. Vì vậy, đáp án đúng là giá trị tài sản giảm do sự thiếu vắng của bộ phận đó.

Câu 37:

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được tính bằng thu nhập ròng (NI) của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhân với hệ số P/E (Price-to-Earnings ratio) bình quân của các doanh nghiệp so sánh. Hệ số P/E thể hiện mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và thu nhập trên mỗi cổ phiếu, được sử dụng để định giá cổ phiếu và doanh nghiệp.

Câu 38:

Một doanh nghiệp có thu nhập trước thuế là 20 tỷ đồng/năm, chi phí khấu hao là 5 tỷ đồng/năm. Nếu tỷ suất vốn hóa và thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị doanh nghiệp được tính theo công thức: Giá trị doanh nghiệp = (Thu nhập trước thuế + Chi phí khấu hao) * (1 - Thuế suất) / Tỷ suất vốn hóa

Trong trường hợp này:
- Thu nhập trước thuế = 20 tỷ đồng
- Chi phí khấu hao = 5 tỷ đồng
- Thuế suất = 20%
- Tỷ suất vốn hóa = 20%

Thay vào công thức:
Giá trị doanh nghiệp = (20 + 5) * (1 - 0.2) / 0.2 = 25 * 0.8 / 0.2 = 20 / 0.2 = 100 tỷ đồng.

Vậy đáp án đúng là A. 100 tỷ đồng.

Câu 39:

Phương pháp thẩm định nào thích hợp để thẩm định trung tâm thương mại đang hoạt động?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất cho các trung tâm thương mại đang hoạt động. Phương pháp này dựa trên việc ước tính thu nhập ròng mà trung tâm thương mại tạo ra và vốn hóa thu nhập đó để xác định giá trị của tài sản. Các phương pháp khác ít phù hợp hơn: phương pháp so sánh có thể khó áp dụng do sự khác biệt giữa các trung tâm thương mại, phương pháp thặng dư thường được sử dụng cho các dự án phát triển, và phương pháp chi phí không phản ánh giá trị tạo thu nhập của trung tâm thương mại.

Câu 40:

Bất động sản so sánh hướng Đông Nam có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản thẩm định giá hướng Tây. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10%, suy ra: Hướng Bắc = Hướng Đông Nam / 1.1
Hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%, suy ra: Hướng Tây = Hướng Bắc / 1.05
=> Hướng Tây = (Hướng Đông Nam / 1.1) / 1.05 = Hướng Đông Nam / (1.1 * 1.05) = Hướng Đông Nam / 1.155
=> Hướng Đông Nam cao hơn hướng Tây là: 1.155 - 1 = 0.155 = 15.5%
Vì bất động sản so sánh có hướng Đông Nam và bất động sản thẩm định có hướng Tây, ta cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh giảm đi 15.5% để tương đương với hướng Tây.
Vậy tỷ lệ điều chỉnh là -15.5%.

Câu 41:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là:

Lời giải: