Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là:

Thẩm định giá máy móc thiết bị tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng phương pháp:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp thẩm định giá theo thu nhập dựa trên việc quy đổi dòng tiền (thu nhập) trong tương lai thành giá trị hiện tại.
- Vốn hóa trực tiếp là một phương pháp trong cách tiếp cận thu nhập, sử dụng tỷ suất vốn hóa để ước tính giá trị.
- Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) cũng thuộc cách tiếp cận thu nhập, chiết khấu các dòng tiền dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại.
- Phương pháp lợi nhuận thường được sử dụng trong cách tiếp cận chi phí, không phải thu nhập. Do đó, đáp án D là đáp án đúng nhất vì nó bao gồm cả phương pháp vốn hóa trực tiếp và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.

Câu 43:

Khi điều chỉnh các yếu tố không lượng hóa được bằng tiền, thẩm định viên phải thực hiện các yếu tố theo trình tự:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong quá trình thẩm định giá, khi điều chỉnh các yếu tố không lượng hóa được bằng tiền (ví dụ: các yếu tố định tính), thẩm định viên cần xem xét một cách hệ thống theo trình tự sau: Đầu tiên, xem xét các đặc điểm tự nhiên của tài sản (vị trí, kích thước, hình dạng,...). Sau đó, đánh giá môi trường xung quanh tài sản (an ninh, tiện ích công cộng, cảnh quan,...). Cuối cùng, xem xét khả năng sinh lợi của tài sản (khả năng tạo ra thu nhập, tiềm năng phát triển,...).

Do đó, đáp án B là chính xác nhất.

Câu 44:

Cách tiếp cận thị trường phản ánh quan điểm của:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Cách tiếp cận thị trường trong thẩm định giá dựa trên việc so sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường. Do đó, nó phản ánh quan điểm của *đa số* đối tượng tham gia thị trường, những người đã thực hiện các giao dịch mua bán thực tế. Việc xem xét quan điểm của đa số giúp đảm bảo tính khách quan và đại diện cho giá trị thị trường phổ biến.

Câu 45:

Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp thặng dư?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use) để xác định giá trị của bất động sản, nguyên tắc cân bằng (balance) để tối ưu hóa các yếu tố sản xuất, và nguyên tắc phù hợp (conformity) để đảm bảo tài sản phù hợp với môi trường xung quanh. Vì vậy, cả 3 nguyên tắc này đều được vận dụng.

Câu 46:

Bất động sản so sánh diện tích 20m² có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² trong khi bất động sản thẩm định diện tích 50m². Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m² cao hơn bất động sản có diện tích lớn 30m² là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phân tích:
1. Xác định đơn giá sau điều chỉnh của BĐS so sánh:
- Vì BĐS so sánh (20m²) nhỏ hơn 30m², đơn giá của nó cao hơn 30% so với BĐS lớn hơn 30m².
- Gọi đơn giá của BĐS lớn hơn 30m² là x. Ta có: x + 0.3x = 100 triệu/m² => 1.3x = 100 triệu/m² => x ≈ 76.92 triệu/m²
- Do đó, BĐS có diện tích lớn hơn 30m² có đơn giá là 76.92 triệu/m2
2. Tính tỷ lệ điều chỉnh:
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá sau điều chỉnh - Đơn giá ban đầu) / Đơn giá ban đầu
- Trong trường hợp này, chúng ta cần điều chỉnh đơn giá của BĐS so sánh về mức tương đương với BĐS thẩm định (lớn hơn 30m²). Vì vậy: Tỷ lệ điều chỉnh = (76.92 - 100)/100 = -23.08%

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là -23,08%.

Câu 47:

Bất động sản so sánh có chiều rộng mặt tiền là 4m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m². Bất động sản thẩm định giá chiều rộng mặt tiền là 6m. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là:

Lời giải: