Một nhà xưởng có tuổi đời thực tế 10 năm, do được cải tạo lại nên thời gian sử dụng hữu ích kéo dài thêm 5 năm. Tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản là 20 năm, mức độ hao mòn của nhà xưởng là:

Câu 6:

Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m2 có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng được UBND xã xác nhận đã sử dụng ổn định từ năm 2003. Hạn mức giao đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 50% và 100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Diện tích đất trong hạn mức: 150m2
Diện tích đất vượt hạn mức: 200m2 - 150m2 = 50m2
Tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích trong hạn mức: 150m2 * 5 triệu đồng/m2 * 1,1 * 50% = 375 triệu đồng
Tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích vượt hạn mức: 50m2 * 5 triệu đồng/m2 * 1,1 * 100% = 275 triệu đồng
Tổng tiền sử dụng đất phải nộp: 375 triệu đồng + 275 triệu đồng = 650 triệu đồng

Vậy đáp án đúng là B. 650 triệu đồng

Câu 7:

Nếu tài sản không được bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình thì tuổi đời hiệu quả sẽ:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tuổi đời hiệu quả của tài sản là khoảng thời gian mà tài sản còn có thể sử dụng hiệu quả để tạo ra giá trị. Nếu tài sản không được bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa định kỳ, đúng quy trình thì hiệu suất hoạt động sẽ giảm sút nhanh chóng, dẫn đến việc tài sản nhanh chóng trở nên lạc hậu, không còn đáp ứng được yêu cầu sử dụng, do đó tuổi đời hiệu quả sẽ ngắn hơn so với tuổi đời thực tế của tài sản.

Câu 8:

Bất động sản so sánh có chiều rộng 2,5m và chiều dài 25m trong khi bất động sản thẩm định có chiều rộng 4 m và chiều dài 30m. Biết bất động sản có chiều rộng dưới 3m có giá bằng 80% giá trị thị trường và bất động sản có chiều dài trên 25 m có giá chỉ bằng 70% giá trị thị trường. Nếu các yếu tố khác tương đồng thì tổng tỷ lệ điều chỉnh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phân tích:

* Bất động sản so sánh:
* Chiều rộng: 2.5m (dưới 3m, giá trị bằng 80% giá trị thị trường, tức là giảm 20%)
* Chiều dài: 25m (không cần điều chỉnh)
* Bất động sản thẩm định:
* Chiều rộng: 4m (không cần điều chỉnh)
* Chiều dài: 30m (trên 25m, giá trị bằng 70% giá trị thị trường, tức là giảm 30%)

Vì ta đang điều chỉnh giá của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản thẩm định, ta cần thực hiện điều chỉnh ngược lại.

* Điều chỉnh chiều rộng: Bất động sản so sánh có chiều rộng nhỏ hơn, giá trị đã giảm 20%. Vậy ta cần tăng giá của bất động sản so sánh lên để tương đương với bất động sản thẩm định. Mức tăng là: 1/(1-0.2) - 1 = 1/0.8 - 1 = 1.25 - 1 = 0.25 = +25%
* Điều chỉnh chiều dài: Bất động sản thẩm định có chiều dài lớn hơn, giá trị đã giảm 30%. Do đó, ta cần giảm giá của bất động sản so sánh đi 30% do sự khác biệt chiều dài này. Mức giảm là -30%.

Tổng tỷ lệ điều chỉnh: +25% (chiều rộng) -0% (chiều dài) = +25% (vì chiều dài của bất động sản so sánh không cần điều chỉnh)

*Tổng tỷ lệ điều chỉnh là +25%*

Câu 9:

Tài sản nào sau đây là bất động sản?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về định nghĩa bất động sản. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, bất động sản bao gồm:

- Đất đai.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

- Tài sản khác gắn liền với đất đai.

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Trong các lựa chọn trên, chỉ có "Quyền sử dụng đất" là một loại bất động sản theo định nghĩa này.

A. Gạch xây dựng là vật liệu xây dựng, không phải bất động sản cho đến khi được sử dụng để xây dựng công trình gắn liền với đất.

B. Giá trị thương hiệu là tài sản vô hình.

D. Hệ thống điện nước khi gắn liền với công trình xây dựng thì được coi là bất động sản, tuy nhiên đáp án C trực tiếp và chính xác hơn về mặt pháp lý.

Câu 10:

Một doanh nghiệp vừa mới chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta sử dụng mô hình chiết khấu cổ tức hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: Tăng trưởng 10% trong 5 năm

Giai đoạn 2: Tăng trưởng ổn định 5% vĩnh viễn

Công thức tính giá trị hiện tại của cổ tức trong giai đoạn tăng trưởng:

P0 = D1/(1+r) + D2/(1+r)^2 + D3/(1+r)^3 + D4/(1+r)^4 + D5/(1+r)^5

Trong đó:

D1 = 15 * (1 + 10%) = 16.5 tỷ đồng
D2 = 16.5 * (1 + 10%) = 18.15 tỷ đồng
D3 = 18.15 * (1 + 10%) = 19.965 tỷ đồng
D4 = 19.965 * (1 + 10%) = 21.9615 tỷ đồng
D5 = 21.9615 * (1 + 10%) = 24.15765 tỷ đồng
r = 20% (tỷ suất sinh lời kỳ vọng)

Giá trị hiện tại của cổ tức trong 5 năm tới:

P0 (giai đoạn 1) = 16.5/1.2 + 18.15/1.2^2 + 19.965/1.2^3 + 21.9615/1.2^4 + 24.15765/1.2^5
= 13.75 + 12.604 + 11.525 + 10.512 + 9.565 = 57.956 tỷ đồng

Tính giá trị hiện tại của doanh nghiệp ở năm thứ 5 (cuối giai đoạn 1) sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon:

P5 = D6 / (r - g)

Trong đó:

D6 = 24.15765 * (1 + 5%) = 25.3655325 tỷ đồng
r = 20%
g = 5%

P5 = 25.3655325 / (0.2 - 0.05) = 25.3655325 / 0.15 = 169.10355 tỷ đồng

Chiết khấu giá trị P5 về hiện tại:

P0 (giai đoạn 2) = P5 / (1+r)^5 = 169.10355 / (1.2)^5 = 169.10355 / 2.48832 = 67.959 tỷ đồng

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp là:

P0 = P0 (giai đoạn 1) + P0 (giai đoạn 2) = 57.956 + 67.959 = 125.915 tỷ đồng

Giá trị này gần nhất với đáp án C.

Câu 11:

Thẩm định giá tài sản thanh lý dựa trên cơ sở giá trị bắt buộc phải bán do:

Lời giải: