Bất động sản so sánh có chiều rộng 2,5m và chiều dài 25m trong khi bất động sản thẩm định có chiều rộng 4 m và chiều dài 30m. Biết bất động sản có chiều rộng dưới 3m có giá bằng 80% giá trị thị trường và bất động sản có chiều dài trên 25 m có giá chỉ bằng 70% giá trị thị trường. Nếu các yếu tố khác tương đồng thì tổng tỷ lệ điều chỉnh là:

Câu 9:

Tài sản nào sau đây là bất động sản?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về định nghĩa bất động sản. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, bất động sản bao gồm:

- Đất đai.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

- Tài sản khác gắn liền với đất đai.

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Trong các lựa chọn trên, chỉ có "Quyền sử dụng đất" là một loại bất động sản theo định nghĩa này.

A. Gạch xây dựng là vật liệu xây dựng, không phải bất động sản cho đến khi được sử dụng để xây dựng công trình gắn liền với đất.

B. Giá trị thương hiệu là tài sản vô hình.

D. Hệ thống điện nước khi gắn liền với công trình xây dựng thì được coi là bất động sản, tuy nhiên đáp án C trực tiếp và chính xác hơn về mặt pháp lý.

Câu 10:

Một doanh nghiệp vừa mới chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta sử dụng mô hình chiết khấu cổ tức hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: Tăng trưởng 10% trong 5 năm

Giai đoạn 2: Tăng trưởng ổn định 5% vĩnh viễn

Công thức tính giá trị hiện tại của cổ tức trong giai đoạn tăng trưởng:

P0 = D1/(1+r) + D2/(1+r)^2 + D3/(1+r)^3 + D4/(1+r)^4 + D5/(1+r)^5

Trong đó:

D1 = 15 * (1 + 10%) = 16.5 tỷ đồng
D2 = 16.5 * (1 + 10%) = 18.15 tỷ đồng
D3 = 18.15 * (1 + 10%) = 19.965 tỷ đồng
D4 = 19.965 * (1 + 10%) = 21.9615 tỷ đồng
D5 = 21.9615 * (1 + 10%) = 24.15765 tỷ đồng
r = 20% (tỷ suất sinh lời kỳ vọng)

Giá trị hiện tại của cổ tức trong 5 năm tới:

P0 (giai đoạn 1) = 16.5/1.2 + 18.15/1.2^2 + 19.965/1.2^3 + 21.9615/1.2^4 + 24.15765/1.2^5
= 13.75 + 12.604 + 11.525 + 10.512 + 9.565 = 57.956 tỷ đồng

Tính giá trị hiện tại của doanh nghiệp ở năm thứ 5 (cuối giai đoạn 1) sử dụng mô hình tăng trưởng Gordon:

P5 = D6 / (r - g)

Trong đó:

D6 = 24.15765 * (1 + 5%) = 25.3655325 tỷ đồng
r = 20%
g = 5%

P5 = 25.3655325 / (0.2 - 0.05) = 25.3655325 / 0.15 = 169.10355 tỷ đồng

Chiết khấu giá trị P5 về hiện tại:

P0 (giai đoạn 2) = P5 / (1+r)^5 = 169.10355 / (1.2)^5 = 169.10355 / 2.48832 = 67.959 tỷ đồng

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp là:

P0 = P0 (giai đoạn 1) + P0 (giai đoạn 2) = 57.956 + 67.959 = 125.915 tỷ đồng

Giá trị này gần nhất với đáp án C.

Câu 11:

Thẩm định giá tài sản thanh lý dựa trên cơ sở giá trị bắt buộc phải bán do:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thẩm định giá tài sản thanh lý dựa trên cơ sở giá trị bắt buộc phải bán thường xảy ra khi không có đủ thời gian để lựa chọn giá bán tốt nhất. Các lý do khác như tài sản sử dụng không còn hiệu quả hoặc có thể tận dụng linh kiện còn lại cũng có thể dẫn đến thanh lý, nhưng lý do chính cho việc 'bắt buộc phải bán' là yếu tố thời gian eo hẹp. Do đó, đáp án C là phù hợp nhất.

Câu 12:

Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) năm vừa qua là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến tăng thêm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE).

Bước 1: Tính FCFE từ năm 1 đến năm 5:

FCFE1 = 50 * (1 + 10%) = 55 tỷ đồng

FCFE2 = 55 * (1 + 10%) = 60.5 tỷ đồng

FCFE3 = 60.5 * (1 + 10%) = 66.55 tỷ đồng

FCFE4 = 66.55 * (1 + 10%) = 73.205 tỷ đồng

FCFE5 = 73.205 * (1 + 10%) = 80.5255 tỷ đồng

Bước 2: Tính FCFE năm 6:

FCFE6 = 80.5255 * (1 + 10%) * (1 + 15%) = 80.5255 * 1.1 * 1.15 = 101.965 tỷ đồng (làm tròn)

Bước 3: Tính giá trị hiện tại của FCFE từ năm 1 đến năm 5:

PV1 = 55 / (1 + 20%) = 45.83 tỷ đồng

PV2 = 60.5 / (1 + 20%)^2 = 42.01 tỷ đồng

PV3 = 66.55 / (1 + 20%)^3 = 38.52 tỷ đồng

PV4 = 73.205 / (1 + 20%)^4 = 35.23 tỷ đồng

PV5 = 80.5255 / (1 + 20%)^5 = 32.15 tỷ đồng

Bước 4: Tính giá trị hiện tại của FCFE từ năm 6 trở đi (sử dụng mô hình tăng trưởng vĩnh viễn):

Giá trị tại năm 5 = FCFE6 / (r - g) = 101.965 / (0.20 - 0.15) = 2039.3 tỷ đồng

Giá trị hiện tại của giá trị năm 5 = 2039.3 / (1 + 20%)^5 = 818.42 tỷ đồng

Bước 5: Tính tổng giá trị vốn chủ sở hữu:

Giá trị vốn chủ sở hữu = PV1 + PV2 + PV3 + PV4 + PV5 + Giá trị hiện tại của giá trị năm 5

Giá trị vốn chủ sở hữu = 45.83 + 42.01 + 38.52 + 35.23 + 32.15 + 818.42 = 1012.37 tỷ đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả tính toán này. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các đáp án. Vì vậy, đáp án D là phù hợp nhất.

Câu 13:

Giá trị tài sản thẩm định có tính chất ước tính, bởi vì:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị tài sản thẩm định có tính chất ước tính vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm thời điểm thẩm định (do sự biến động của thị trường), địa điểm thẩm định (do vị trí ảnh hưởng đến giá trị), và mục đích thẩm định (ví dụ, giá trị để bán khác với giá trị để cho thuê). Do đó, tất cả các yếu tố trên đều đóng vai trò trong việc xác định giá trị ước tính của tài sản.

Câu 14:

Bất động sản so sánh hướng Đông Nam có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² trong khi bất động sản thẩm định giá hướng Tây. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Mức điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là:

Lời giải: