Thẩm định giá tài sản thanh lý dựa trên cơ sở giá trị bắt buộc phải bán do:

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE).

Bước 1: Tính FCFE từ năm 1 đến năm 5:

FCFE1 = 50 * (1 + 10%) = 55 tỷ đồng

FCFE2 = 55 * (1 + 10%) = 60.5 tỷ đồng

FCFE3 = 60.5 * (1 + 10%) = 66.55 tỷ đồng

FCFE4 = 66.55 * (1 + 10%) = 73.205 tỷ đồng

FCFE5 = 73.205 * (1 + 10%) = 80.5255 tỷ đồng

Bước 2: Tính FCFE năm 6:

FCFE6 = 80.5255 * (1 + 10%) * (1 + 15%) = 80.5255 * 1.1 * 1.15 = 101.965 tỷ đồng (làm tròn)

Bước 3: Tính giá trị hiện tại của FCFE từ năm 1 đến năm 5:

PV1 = 55 / (1 + 20%) = 45.83 tỷ đồng

PV2 = 60.5 / (1 + 20%)^2 = 42.01 tỷ đồng

PV3 = 66.55 / (1 + 20%)^3 = 38.52 tỷ đồng

PV4 = 73.205 / (1 + 20%)^4 = 35.23 tỷ đồng

PV5 = 80.5255 / (1 + 20%)^5 = 32.15 tỷ đồng

Bước 4: Tính giá trị hiện tại của FCFE từ năm 6 trở đi (sử dụng mô hình tăng trưởng vĩnh viễn):

Giá trị tại năm 5 = FCFE6 / (r - g) = 101.965 / (0.20 - 0.15) = 2039.3 tỷ đồng

Giá trị hiện tại của giá trị năm 5 = 2039.3 / (1 + 20%)^5 = 818.42 tỷ đồng

Bước 5: Tính tổng giá trị vốn chủ sở hữu:

Giá trị vốn chủ sở hữu = PV1 + PV2 + PV3 + PV4 + PV5 + Giá trị hiện tại của giá trị năm 5

Giá trị vốn chủ sở hữu = 45.83 + 42.01 + 38.52 + 35.23 + 32.15 + 818.42 = 1012.37 tỷ đồng

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả tính toán này. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc các đáp án. Vì vậy, đáp án D là phù hợp nhất.

Nguyên tắc phân phối thu nhập trong thẩm định giá tài sản nhấn mạnh rằng thu nhập tạo ra từ tài sản là kết quả của sự đóng góp của nhiều yếu tố khác nhau. Các yếu tố này bao gồm đất đai (nơi tài sản tọa lạc và khai thác), vốn (nguồn lực tài chính đầu tư vào tài sản) và lao động (công sức của người tham gia vận hành, quản lý tài sản). Ngoài ra, yếu tố quản lý cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tài sản và tạo ra thu nhập. Do đó, đáp án đầy đủ và chính xác nhất phải bao gồm tất cả các yếu tố này.