Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) dự kiến năm tới sẽ là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:

Câu 50:

Bất động sản so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá giao dịch thành công là 100 triệu đồng/m2. Trong vòng từ 3 đến 6 tháng vừa qua, bất động sản trong khu vực tăng trung bình 10% tháng và tại thời điểm thẩm định, bất động sản trong khu vực tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó. Mức điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá BĐS so sánh tại thời điểm giao dịch: 100 triệu/m2.

Tăng giá trong 3 tháng gần nhất: 10% x 3 = 30%.

Tăng giá trong thời điểm thẩm định so với 3 tháng trước đó: 20%.

Tổng mức tăng giá: 30% + 20% = 50%.

Mức điều chỉnh biến động thị trường: 100 triệu/m2 x 50% = 50 triệu/m2.

Câu 1:

Dòng thu nhập trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu động sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) được sử dụng để định giá tài sản dựa trên dòng tiền dự kiến mà tài sản đó sẽ tạo ra trong tương lai. Trong trường hợp động sản, dòng tiền này thường không đều và hữu hạn, vì động sản có tuổi thọ nhất định và khả năng tạo ra thu nhập khác nhau theo thời gian. Do đó, đáp án D là chính xác nhất.

Câu 2:

Phương pháp chi phí được áp dụng để TĐG các tài sản nào dưới đây?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phương pháp chi phí, còn gọi là phương pháp giá thành, được sử dụng để xác định giá trị của tài sản dựa trên chi phí để tạo ra một tài sản tương tự hoặc thay thế nó. Phương pháp này thường phù hợp với các tài sản ít khi có giao dịch trên thị trường hoặc có tính chuyên biệt cao.

- A. Đất nền dự án: Thường được định giá bằng phương pháp so sánh hoặc thặng dư, không phù hợp với phương pháp chi phí.
- B. MMTB chuyên dụng: Máy móc thiết bị chuyên dụng thường có tính đặc thù cao và ít khi có giao dịch mua bán rộng rãi trên thị trường. Do đó, việc xác định giá trị thông qua chi phí tái tạo hoặc thay thế là phù hợp.
- C. Tài sản đang sử dụng của doanh nghiệp: Phương pháp chi phí có thể được sử dụng, nhưng thường được ưu tiên các phương pháp khác như so sánh hoặc thu nhập nếu có đủ dữ liệu.
- D. Tài sản thanh lý: Giá trị tài sản thanh lý thường được xác định bằng giá trị thị trường tại thời điểm thanh lý, không phù hợp với phương pháp chi phí.

Vậy, đáp án chính xác là B. MMTB chuyên dụng, vì phương pháp chi phí thích hợp để định giá các tài sản này do tính chuyên biệt và ít giao dịch trên thị trường.

Câu 3:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực an ninh trong khi bất động sản thẩm định giá ở khu vực mất an ninh. Biết tương quan về tình trạng an ninh như sau: khu vực an ninh cao hơn khu vực mất an ninh là 25%. Mức điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Câu hỏi yêu cầu tính mức điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh. Bất động sản so sánh có an ninh tốt hơn bất động sản thẩm định giá. Vì vậy, cần điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.

Ta có:
* Mức chênh lệch an ninh: 25%
* Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh: 100 triệu đồng/m2

Vì bất động sản so sánh có an ninh tốt hơn, nên cần điều chỉnh giảm. Mức điều chỉnh được tính như sau: 25% * 100 triệu đồng/m2 = 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây là mức chênh lệch tương đối so với giá của bất động sản so sánh. Để tìm ra mức điều chỉnh phù hợp, ta phải quy đổi ngược lại.

Gọi x là mức điều chỉnh cần tìm. Ta có: (100 - x) * 1.25 = 100. Suy ra x = 20.

Vậy, mức điều chỉnh là -20 triệu đồng/m2.

Câu 4:

Điều chỉnh dấu trừ (-) cho yếu tố điều kiện thị trường khi:

Lời giải:

Đáp án đúng: a

Trong thẩm định giá, việc điều chỉnh giá các bất động sản so sánh là rất quan trọng để phản ánh sự khác biệt so với bất động sản mục tiêu. Khi giá bất động sản so sánh giảm so với thời điểm thẩm định (hoặc thời điểm giao dịch thành công), điều này cho thấy thị trường đang đi xuống hoặc bất động sản đó có những đặc điểm kém hấp dẫn hơn so với bất động sản mục tiêu. Do đó, cần phải điều chỉnh giảm (dấu trừ) giá của bất động sản so sánh để phản ánh đúng giá trị tương đương với bất động sản mục tiêu trong điều kiện thị trường hiện tại. Ngược lại, nếu giá bất động sản so sánh tăng, ta sẽ điều chỉnh tăng (dấu cộng).

Câu 5:

Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải: