Bất động sản so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá giao dịch thành công là 100 triệu đồng/m2. Trong vòng từ 3 đến 6 tháng vừa qua, bất động sản trong khu vực tăng trung bình 10% tháng và tại thời điểm thẩm định, bất động sản trong khu vực tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó. Mức điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là:

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) được sử dụng để định giá tài sản dựa trên dòng tiền dự kiến mà tài sản đó sẽ tạo ra trong tương lai. Trong trường hợp động sản, dòng tiền này thường không đều và hữu hạn, vì động sản có tuổi thọ nhất định và khả năng tạo ra thu nhập khác nhau theo thời gian. Do đó, đáp án D là chính xác nhất.

Phương pháp chi phí, còn gọi là phương pháp giá thành, được sử dụng để xác định giá trị của tài sản dựa trên chi phí để tạo ra một tài sản tương tự hoặc thay thế nó. Phương pháp này thường phù hợp với các tài sản ít khi có giao dịch trên thị trường hoặc có tính chuyên biệt cao.

- A. Đất nền dự án: Thường được định giá bằng phương pháp so sánh hoặc thặng dư, không phù hợp với phương pháp chi phí.
- B. MMTB chuyên dụng: Máy móc thiết bị chuyên dụng thường có tính đặc thù cao và ít khi có giao dịch mua bán rộng rãi trên thị trường. Do đó, việc xác định giá trị thông qua chi phí tái tạo hoặc thay thế là phù hợp.
- C. Tài sản đang sử dụng của doanh nghiệp: Phương pháp chi phí có thể được sử dụng, nhưng thường được ưu tiên các phương pháp khác như so sánh hoặc thu nhập nếu có đủ dữ liệu.
- D. Tài sản thanh lý: Giá trị tài sản thanh lý thường được xác định bằng giá trị thị trường tại thời điểm thanh lý, không phù hợp với phương pháp chi phí.

Vậy, đáp án chính xác là B. MMTB chuyên dụng, vì phương pháp chi phí thích hợp để định giá các tài sản này do tính chuyên biệt và ít giao dịch trên thị trường.

Câu hỏi yêu cầu tính mức điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh. Bất động sản so sánh có an ninh tốt hơn bất động sản thẩm định giá. Vì vậy, cần điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.

Ta có:
* Mức chênh lệch an ninh: 25%
* Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh: 100 triệu đồng/m2

Vì bất động sản so sánh có an ninh tốt hơn, nên cần điều chỉnh giảm. Mức điều chỉnh được tính như sau: 25% * 100 triệu đồng/m2 = 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây là mức chênh lệch tương đối so với giá của bất động sản so sánh. Để tìm ra mức điều chỉnh phù hợp, ta phải quy đổi ngược lại.

Gọi x là mức điều chỉnh cần tìm. Ta có: (100 - x) * 1.25 = 100. Suy ra x = 20.

Vậy, mức điều chỉnh là -20 triệu đồng/m2.

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định đơn giá đất của bất động sản so sánh nếu nó nằm ở vị trí cách mặt tiền < 100m:
- Theo đề bài, đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền.
- Vì vậy, đơn giá đất của bất động sản so sánh nếu ở vị trí cách mặt tiền < 100m là: 100 triệu/m2.

2. Tính mức giảm giá do khoảng cách từ hẻm đến mặt tiền (380m):
- Bất động sản so sánh cách mặt tiền 380m. Ta cần tính mức giảm giá do khoảng cách này.
- Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m.
- Khoảng cách tăng thêm là 380m - 0m = 380m. Số lần giảm 10% là 380m/100m = 3.8 lần
- Mức giảm giá do khoảng cách (tính theo tỷ lệ so với giá tại <100m) = 3.8 * 10% = 38%
- Đơn giá đất tại vị trí 380m sẽ là : 100% - 38% = 62% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường <100m.

3. Tính đơn giá đất của bất động sản so sánh:
- Đơn giá đất của bất động sản so sánh = Đơn giá chuẩn * Tỷ lệ giảm giá
- Đơn giá đất của bất động sản so sánh = 50 triệu/m2.

4. Tính tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm:
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá đất so sánh - Đơn giá đất mặt tiền) / Đơn giá đất mặt tiền
- Tỷ lệ điều chỉnh = (50 triệu/m2 - 100 triệu/m2) / 100 triệu/m2 = -50%

5. Xem xét lại các yếu tố, nhận thấy có sai sót trong tính toán.
- Đầu tiên, ta cần xác định giá trị của BĐS so sánh nếu nó ở mặt tiền. Theo đề bài, hẻm 3-4m cách mặt tiền <100m có giá bằng 50% giá mặt tiền.
- Giá trị BĐS so sánh ở vị trí cách mặt tiền <100m = 100 triệu/m2. Vậy giá trị của nó ở mặt tiền là: 100 / 0.5 = 200 triệu/m2.
- Vì BĐS so sánh cách mặt tiền 380m, ta tính mức giảm giá so với vị trí <100m. Cứ 100m thì giảm 10%, vậy 380m giảm 3.8 * 10% = 38%.
- Vậy giá trị BĐS so sánh ở vị trí <100m là 200 * (1 - 0.38) = 124 triệu/m2.
- Tỉ lệ điều chỉnh cho BĐS so sánh: (124 - 200) / 200 = -0.38 = -38% (so với giá trị BĐS thẩm định).

Vậy, không có đáp án nào đúng trong các lựa chọn đã cho. Tuy nhiên, nếu ta bỏ qua việc tính toán giá trị BĐS so sánh ở vị trí mặt tiền, và chỉ tính toán mức giảm giá từ vị trí mặt tiền đến 380m so với giá trị ban đầu 100tr/m2, thì ta có:
- BĐS so sánh có giá trị bằng 50% giá trị mặt tiền nếu ở <100m. => Giá trị ở <100m là 100tr/m2.
- Giảm 38% do cách xa 380m. => Giá trị còn lại là 100tr/m2 * (1-0.38) = 62tr/m2.
- Tỉ lệ điều chỉnh = (62-100)/100 = -38%.

Trong các đáp án, đáp án gần đúng nhất là A. -65%, tuy nhiên cách tính trên là không chính xác với đề bài (vì ta đã bỏ qua yếu tố 50% giá trị khi ở hẻm <100m).