Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau: 1. **Xác định đơn giá đất của bất động sản so sánh nếu nó nằm ở vị trí cách mặt tiền < 100m:** - Theo đề bài, đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền. - Vì vậy, đơn giá đất của bất động sản so sánh nếu ở vị trí cách mặt tiền < 100m là: 100 triệu/m2. 2. **Tính mức giảm giá do khoảng cách từ hẻm đến mặt tiền (380m):** - Bất động sản so sánh cách mặt tiền 380m. Ta cần tính mức giảm giá do khoảng cách này. - Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. - Khoảng cách tăng thêm là 380m - 0m = 380m. Số lần giảm 10% là 380m/100m = 3.8 lần - Mức giảm giá do khoảng cách (tính theo tỷ lệ so với giá tại <100m) = 3.8 * 10% = 38% - Đơn giá đất tại vị trí 380m sẽ là : 100% - 38% = 62% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường <100m. 3. **Tính đơn giá đất của bất động sản so sánh:** - Đơn giá đất của bất động sản so sánh = Đơn giá chuẩn * Tỷ lệ giảm giá - Đơn giá đất của bất động sản so sánh = 50 triệu/m2. 4. **Tính tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm:** - Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá đất so sánh - Đơn giá đất mặt tiền) / Đơn giá đất mặt tiền - Tỷ lệ điều chỉnh = (50 triệu/m2 - 100 triệu/m2) / 100 triệu/m2 = -50% 5. **Xem xét lại các yếu tố, nhận thấy có sai sót trong tính toán.** - Đầu tiên, ta cần xác định giá trị của BĐS so sánh nếu nó ở mặt tiền. Theo đề bài, hẻm 3-4m cách mặt tiền <100m có giá bằng 50% giá mặt tiền. - Giá trị BĐS so sánh ở vị trí cách mặt tiền <100m = 100 triệu/m2. Vậy giá trị của nó ở mặt tiền là: 100 / 0.5 = 200 triệu/m2. - Vì BĐS so sánh cách mặt tiền 380m, ta tính mức giảm giá so với vị trí <100m. Cứ 100m thì giảm 10%, vậy 380m giảm 3.8 * 10% = 38%. - Vậy giá trị BĐS so sánh ở vị trí <100m là 200 * (1 - 0.38) = 124 triệu/m2. - Tỉ lệ điều chỉnh cho BĐS so sánh: (124 - 200) / 200 = -0.38 = -38% (so với giá trị BĐS thẩm định). Vậy, không có đáp án nào đúng trong các lựa chọn đã cho. Tuy nhiên, nếu ta bỏ qua việc tính toán giá trị BĐS so sánh ở vị trí mặt tiền, và chỉ tính toán mức giảm giá từ vị trí mặt tiền đến 380m so với giá trị ban đầu 100tr/m2, thì ta có: - BĐS so sánh có giá trị bằng 50% giá trị mặt tiền nếu ở <100m. => Giá trị ở <100m là 100tr/m2. - Giảm 38% do cách xa 380m. => Giá trị còn lại là 100tr/m2 * (1-0.38) = 62tr/m2. - Tỉ lệ điều chỉnh = (62-100)/100 = -38%. Trong các đáp án, đáp án gần đúng nhất là A. -65%, tuy nhiên cách tính trên là không chính xác với đề bài (vì ta đã bỏ qua yếu tố 50% giá trị khi ở hẻm <100m).