Loại hao mòn nào sau đây làm hư hỏng các bộ phận cấu tạo nên tài sản, khiến giá trị tài sản bị giảm, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường là:

Hao mòn chức năng

Hao mòn kinh tế

Hao mòn vật lý

Hao mòn vị trí

Trả lời:

Đáp án đúng: C

Hao mòn vật lý là loại hao mòn xảy ra do tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường, dẫn đến hư hỏng các bộ phận cấu tạo nên tài sản và làm giảm giá trị của tài sản. Các loại hao mòn khác không trực tiếp liên quan đến sự hư hỏng vật lý do sử dụng thông thường. Hao mòn chức năng liên quan đến việc tài sản trở nên lỗi thời hoặc không còn đáp ứng được nhu cầu. Hao mòn kinh tế liên quan đến các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Hao mòn vị trí không phải là một thuật ngữ phổ biến trong lĩnh vực này.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 34

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 30:

Bất động sản có giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 14%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 10 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính tỷ suất chiết khấu của bất động sản (BĐS), ta cần sử dụng công thức sau:

Tỷ suất chiết khấu của BĐS = (Thu nhập từ đất / Giá trị đất) * (Giá trị đất / Tổng giá trị BĐS) + Tỷ suất chiết khấu của công trình * (Giá trị công trình / Tổng giá trị BĐS)

Trong đó:

* Giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị BĐS, vậy Giá trị công trình chiếm 30% tổng giá trị BĐS.
* Thu nhập từ đất = 1 tỷ đồng/năm
* Giá trị đất = 10 tỷ đồng
* Tỷ suất chiết khấu của công trình = 14% = 0.14

Áp dụng công thức:

Tỷ suất chiết khấu của BĐS = (1 tỷ / 10 tỷ) * (10 tỷ / Tổng giá trị BĐS) + 0.14 * (Giá trị công trình/ Tổng giá trị BĐS)

Vì giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị BĐS, nên tỷ lệ (Giá trị đất / Tổng giá trị BĐS) = 0.7
Vì giá trị công trình chiếm 30% tổng giá trị BĐS, nên tỷ lệ (Giá trị công trình / Tổng giá trị BĐS) = 0.3

Tỷ suất chiết khấu của BĐS = (1/10) * 0.7 + 0.14 * 0.3
= 0.1 * 0.7 + 0.14 * 0.3
= 0.07 + 0.042
= 0.112
= 11.2%

Vậy, tỷ suất chiết khấu của BĐS là 11,2%.

Câu 31:

Thẩm định giá tài sản nhằm mục đích thế chấp dựa trên:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Mục đích của thẩm định giá tài sản thế chấp là xác định giá trị của tài sản tại thời điểm phát mại (bán đấu giá) để đảm bảo khả năng thu hồi vốn cho bên cho vay nếu người vay không trả được nợ. Các yếu tố khác như công dụng kinh tế hiện tại, chi phí hình thành hoặc khả năng khai thác của người vay không phải là yếu tố quyết định giá trị tài sản thế chấp.

Câu 32:

Theo nguyên tắc phù hợp, tài sản có mức hữu dụng tối đa khi:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nguyên tắc phù hợp trong quản lý tài sản nhấn mạnh rằng tài sản đạt hiệu quả cao nhất khi nó phù hợp với mục đích sử dụng của người dùng hoặc tổ chức. Điều này có nghĩa là tài sản đó phải đáp ứng được nhu cầu và yêu cầu cụ thể của người sử dụng. Trong các lựa chọn được đưa ra, 'Tài sản phù hợp với môi trường của nó' là đáp án chính xác nhất vì sự phù hợp với môi trường sẽ đảm bảo tài sản hoạt động hiệu quả, bền vững và đáp ứng được mục tiêu sử dụng. Các lựa chọn khác như chi phí vận hành thấp nhất hoặc doanh thu cao nhất không phải lúc nào cũng đảm bảo tính hữu dụng tối đa, vì một tài sản có chi phí thấp hoặc doanh thu cao nhưng không phù hợp với mục đích sử dụng cũng không thể coi là hữu dụng. Lựa chọn 'Tài sản phù hợp với mục đích sử dụng của người bán' không liên quan đến nguyên tắc phù hợp, vì mục đích sử dụng của người bán không ảnh hưởng đến tính hữu dụng của tài sản đối với người mua hoặc người sử dụng hiện tại.

Câu 33:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) trong thẩm định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc giá trị của tài sản được xác định bởi khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai. Dòng tiền được sử dụng trong phương pháp này là dòng thu nhập ròng (Net Operating Income - NOI), tức là dòng thu nhập trước thuế và khấu hao, nhưng sau khi đã trừ đi các chi phí hoạt động. Điều này có nghĩa là phương án A là đáp án chính xác.

Câu 34:

Bất động sản A có diện tích đất 200m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,0 tỷ đồng. Bất động sản B có diện tích đất 150m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng năm 1992 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Hạn mức sử dụng đất là 150m2, hệ số k = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa A và B tương tự nhau, có thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để giải bài toán này, ta cần tính giá đất do nhà nước quy định dựa trên thông tin về hai bất động sản A và B, cùng với các thông tin bổ sung về hạn mức sử dụng đất và hệ số k.

Phân tích:

* Bất động sản A: Diện tích 200m2, giá 2,0 tỷ đồng, sử dụng từ năm 1995.
* Bất động sản B: Diện tích 150m2, giá 1,8 tỷ đồng, sử dụng từ năm 1992.
* Hạn mức sử dụng đất: 150m2
* Hệ số k: 1,5

Vì cả hai bất động sản đều là đất lấn chiếm và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc định giá theo giá thị trường trực tiếp là không phù hợp. Ta cần dựa vào hạn mức sử dụng đất và hệ số k để ước tính giá đất do nhà nước quy định. Hạn mức sử dụng đất là 150m2, vì vậy ta sẽ xem xét giá trị của 150m2 đất.

Tính toán:

Ta sẽ sử dụng thông tin của bất động sản B làm cơ sở vì diện tích của nó trùng với hạn mức sử dụng đất.

* Giá của 150m2 đất (B) = 1,8 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cần điều chỉnh do hệ số k = 1,5. Giá đất do nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường, và hệ số k thường được sử dụng để điều chỉnh giá đất thị trường về giá đất nhà nước.

* Giá đất nhà nước quy định (ước tính) = Giá đất thị trường / k = 1,8 tỷ / 1,5 = 1,2 tỷ đồng cho 150m2.

* Giá đất nhà nước quy định trên mỗi mét vuông = 1,2 tỷ / 150 = 8 triệu đồng/m2.

Kết luận:

Giá đất do nhà nước quy định vào khoảng 8,0 triệu đồng/m2. Phương án C là đáp án chính xác.

Câu 35:

Các phương pháp để thẩm định giá máy móc thiết bị là:

Lời giải: