Bất động sản thẩm định ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn vị trí không thuận lợi là 35%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là:

Để giải bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m:
- Đơn giá này bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường (chưa biết).

2. Tính mức giảm giá do khoảng cách từ hẻm đến mặt tiền đường:
- Hẻm cách mặt tiền đường 480m.
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m.
- Vì hẻm cách mặt tiền 480m nên ta có: 480m = 4 * 100m + 80m.
- Vì cách mặt tiền đường > 500m thì đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m nên ta có thể bỏ qua phần 80m.

3. Tính đơn giá sau khi giảm do khoảng cách:
- Với 400m (4 * 100m), đơn giá giảm 4 * 10% = 40% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.
- Vì cách mặt tiền đường > 500m thì đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m.

4. Tính đơn giá đất hẻm ban đầu (cách mặt tiền < 100m):
- Đơn giá đất hẻm sau khi giảm giá do vị trí = 100 triệu đồng/m2
- Gọi đơn giá đất hẻm ban đầu (cách mặt tiền < 100m) là X.
- Ta có: 50% * X = 100 triệu => X = 200 triệu đồng/m2 (Đơn giá đất mặt tiền đường là 400 triệu/m2).

5. Tính đơn giá đất mặt tiền đường:
- Vì đơn giá hẻm bằng 50% đơn giá mặt tiền nên đơn giá đất mặt tiền là 2 * 200 = 400 triệu/m2

6. Giá sau điều chỉnh:
- Vì cách mặt tiền đường > 500m thì đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m.
- Đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m = 50% x 400 triệu = 200 triệu/m2.
- Đơn giá sau điều chỉnh = 50% x 200 triệu = 100 triệu/m2.

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả tính toán này. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc cách diễn đạt. Do đó, không có đáp án đúng trong các lựa chọn đã cho.

Tuổi đời thực tế của tài sản là số năm tính từ khi tài sản hoàn thành (sản xuất, chế tạo, xây dựng) và bắt đầu được đưa vào sử dụng đến thời điểm thẩm định giá. Các khái niệm khác như tuổi đời kinh tế, tuổi đời hiệu quả, hay tuổi đời kinh tế còn lại liên quan đến giá trị sử dụng hoặc khả năng sinh lợi của tài sản, không phải là số năm tính từ khi tài sản hoàn thành.

Thời gian sử dụng còn lại của thiết bị, tính từ thời điểm thẩm định giá và vẫn còn phát huy hiệu quả kinh tế, được gọi là "Tuổi đời kinh tế còn lại". Các khái niệm khác không phù hợp: Tuổi đời kinh tế là tổng thời gian dự kiến thiết bị tạo ra lợi nhuận, Tuổi đời thực tế là thời gian đã qua kể từ khi thiết bị được đưa vào sử dụng, và Tuổi đời hiệu quả là một khái niệm không chính thức, không được sử dụng trong thẩm định giá theo cách này.

Đầu tiên, ta cần xác định đơn giá đất của bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh vị trí.

1. Điều chỉnh do vị trí hẻm gần bến xe: Đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn 10% so với hẻm xa bến xe, điều này không ảnh hưởng trực tiếp đến việc điều chỉnh bất động sản so sánh (vốn đã ở hẻm gần bến xe).

2. Điều chỉnh do vị trí mặt tiền đường so với hẻm: Đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn 50% so với hẻm gần bến xe. Vì bất động sản so sánh ở hẻm và bất động sản thẩm định ở mặt tiền, ta cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh để tương đương với mặt tiền. Do đó, ta cần cộng thêm phần chênh lệch do vị trí mặt tiền mang lại. Mức điều chỉnh là +50% * 100 triệu đồng/m² = +50 triệu đồng/m².

Vì vậy, tổng mức điều chỉnh thuần của bất động sản so sánh là +50 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp với +50 triệu đồng/m². Xem xét lại đề bài và các đáp án, có thể có một sự nhầm lẫn hoặc thiếu thông tin. Nếu đề bài yêu cầu tính mức điều chỉnh để đưa bất động sản thẩm định về tương đương với bất động sản so sánh thì ta có:

Đơn giá BĐS so sánh: 100 triệu/m2
Đơn giá BĐS thẩm định (chưa biết): X triệu/m2

Biết rằng đơn giá BĐS mặt tiền (thẩm định) cao hơn 50% so với hẻm (so sánh). Do đó:
X = 100 triệu + 50% * 100 triệu = 150 triệu/m2

Để đưa BĐS so sánh về BĐS thẩm định, ta cần điều chỉnh +50 triệu/m2.
Để đưa BĐS thẩm định về BĐS so sánh, ta cần điều chỉnh: 100 - 150 = -50 triệu/m2.

Nếu đề bài hỏi "Tổng mức điều chỉnh thuần của bất động sản *thẩm định* là:", thì cách tính sẽ khác. Ta phải đưa bất động sản thẩm định về vị trí tương đương với bất động sản so sánh, tức là từ mặt tiền về hẻm. Vì mặt tiền cao hơn hẻm 50%, nên để đưa từ mặt tiền về hẻm, ta phải giảm đơn giá đi một lượng sao cho sau khi tăng 50% thì lại về đúng đơn giá mặt tiền ban đầu.

Gọi đơn giá ở hẻm là x. Ta có: x + 50%x = 100 triệu. Suy ra 1.5x = 100 triệu => x = 100/1.5 = 66.67 triệu.
Vậy, mức điều chỉnh là: 66.67 - 100 = -33.33 triệu/m2. Đáp án này cũng không có trong các lựa chọn.

Dựa trên các phân tích trên, có vẻ như không có đáp án chính xác trong các lựa chọn đã cho. Tuy nhiên, đáp án gần đúng nhất (nếu đề bài hỏi về việc đưa BĐS thẩm định về BĐS so sánh sau khi đã tính đến yếu tố hẻm gần bến xe) sẽ là đáp án C sau khi có một số chỉnh sửa nhỏ về số liệu đề bài. Tuy nhiên, với số liệu đã cho, không có đáp án đúng.

Suy thoái hoặc khủng hoảng kinh tế là những yếu tố bên ngoài tác động tiêu cực đến giá trị bất động sản. Sự suy giảm này không xuất phát từ tình trạng vật lý của bất động sản (hao mòn vật lý), sự lỗi thời về chức năng (hao mòn chức năng), hoặc vị trí (hao mòn vị trí). Thay vào đó, nó đến từ những thay đổi trong nền kinh tế vĩ mô, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và nhu cầu của thị trường đối với bất động sản. Vì vậy, đây là hao mòn kinh tế.