Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Tuổi đời thực tế của tài sản là số năm tính từ khi tài sản hoàn thành (sản xuất, chế tạo, xây dựng) và bắt đầu được đưa vào sử dụng đến thời điểm thẩm định giá. Các khái niệm khác như tuổi đời kinh tế, tuổi đời hiệu quả, hay tuổi đời kinh tế còn lại liên quan đến giá trị sử dụng hoặc khả năng sinh lợi của tài sản, không phải là số năm tính từ khi tài sản hoàn thành.

Thời gian sử dụng còn lại của thiết bị, tính từ thời điểm thẩm định giá và vẫn còn phát huy hiệu quả kinh tế, được gọi là "Tuổi đời kinh tế còn lại". Các khái niệm khác không phù hợp: Tuổi đời kinh tế là tổng thời gian dự kiến thiết bị tạo ra lợi nhuận, Tuổi đời thực tế là thời gian đã qua kể từ khi thiết bị được đưa vào sử dụng, và Tuổi đời hiệu quả là một khái niệm không chính thức, không được sử dụng trong thẩm định giá theo cách này.

Đầu tiên, ta cần xác định đơn giá đất của bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh vị trí.

1. Điều chỉnh do vị trí hẻm gần bến xe: Đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn 10% so với hẻm xa bến xe, điều này không ảnh hưởng trực tiếp đến việc điều chỉnh bất động sản so sánh (vốn đã ở hẻm gần bến xe).

2. Điều chỉnh do vị trí mặt tiền đường so với hẻm: Đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn 50% so với hẻm gần bến xe. Vì bất động sản so sánh ở hẻm và bất động sản thẩm định ở mặt tiền, ta cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh để tương đương với mặt tiền. Do đó, ta cần cộng thêm phần chênh lệch do vị trí mặt tiền mang lại. Mức điều chỉnh là +50% * 100 triệu đồng/m² = +50 triệu đồng/m².

Vì vậy, tổng mức điều chỉnh thuần của bất động sản so sánh là +50 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp với +50 triệu đồng/m². Xem xét lại đề bài và các đáp án, có thể có một sự nhầm lẫn hoặc thiếu thông tin. Nếu đề bài yêu cầu tính mức điều chỉnh để đưa bất động sản thẩm định về tương đương với bất động sản so sánh thì ta có:

Đơn giá BĐS so sánh: 100 triệu/m2
Đơn giá BĐS thẩm định (chưa biết): X triệu/m2

Biết rằng đơn giá BĐS mặt tiền (thẩm định) cao hơn 50% so với hẻm (so sánh). Do đó:
X = 100 triệu + 50% * 100 triệu = 150 triệu/m2

Để đưa BĐS so sánh về BĐS thẩm định, ta cần điều chỉnh +50 triệu/m2.
Để đưa BĐS thẩm định về BĐS so sánh, ta cần điều chỉnh: 100 - 150 = -50 triệu/m2.

Nếu đề bài hỏi "Tổng mức điều chỉnh thuần của bất động sản *thẩm định* là:", thì cách tính sẽ khác. Ta phải đưa bất động sản thẩm định về vị trí tương đương với bất động sản so sánh, tức là từ mặt tiền về hẻm. Vì mặt tiền cao hơn hẻm 50%, nên để đưa từ mặt tiền về hẻm, ta phải giảm đơn giá đi một lượng sao cho sau khi tăng 50% thì lại về đúng đơn giá mặt tiền ban đầu.

Gọi đơn giá ở hẻm là x. Ta có: x + 50%x = 100 triệu. Suy ra 1.5x = 100 triệu => x = 100/1.5 = 66.67 triệu.
Vậy, mức điều chỉnh là: 66.67 - 100 = -33.33 triệu/m2. Đáp án này cũng không có trong các lựa chọn.

Dựa trên các phân tích trên, có vẻ như không có đáp án chính xác trong các lựa chọn đã cho. Tuy nhiên, đáp án gần đúng nhất (nếu đề bài hỏi về việc đưa BĐS thẩm định về BĐS so sánh sau khi đã tính đến yếu tố hẻm gần bến xe) sẽ là đáp án C sau khi có một số chỉnh sửa nhỏ về số liệu đề bài. Tuy nhiên, với số liệu đã cho, không có đáp án đúng.

Suy thoái hoặc khủng hoảng kinh tế là những yếu tố bên ngoài tác động tiêu cực đến giá trị bất động sản. Sự suy giảm này không xuất phát từ tình trạng vật lý của bất động sản (hao mòn vật lý), sự lỗi thời về chức năng (hao mòn chức năng), hoặc vị trí (hao mòn vị trí). Thay vào đó, nó đến từ những thay đổi trong nền kinh tế vĩ mô, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và nhu cầu của thị trường đối với bất động sản. Vì vậy, đây là hao mòn kinh tế.

Tỷ lệ phòng trống của khách sạn thẩm định giá thường được so sánh với các khách sạn tương đương trong khu vực. Trong trường hợp này, không có thông tin trực tiếp để tính toán tỷ lệ phòng trống chính xác cho khách sạn thẩm định giá. Tuy nhiên, ta có thể ước tính một con số gần đúng bằng cách lấy trung bình cộng của tỷ lệ phòng trống của ba khách sạn so sánh: (21% + 27% + 30%) / 3 = 26%. Do đó, đáp án gần đúng nhất là 26%.