Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:
Trả lời:
Đáp án đúng: D
Để giải bài toán này, ta cần tính toán tỷ lệ điều chỉnh giá đất do vị trí hẻm của bất động sản so sánh so với mặt tiền đường.
1. **Xác định đơn giá đất hẻm so với mặt tiền đường:**
- Đơn giá đất hẻm < 100m so với mặt tiền: 50% đơn giá mặt tiền.
- Bất động sản so sánh cách mặt tiền 480m. Ta tính mức giảm giá do khoảng cách tăng thêm.
- Từ 100m đến 480m là tăng 380m, tương ứng với 3.8 lần 100m.
- Mức giảm giá cho 380m tăng thêm: 3.8 * 10% = 38% so với đơn giá đất hẻm < 100m.
- Vậy đơn giá đất ở hẻm cách mặt tiền 480m là: 50% - 38% = 12% đơn giá mặt tiền (sai, vì mức giảm phải tính trên 50% ban đầu)
- Tính đúng: Đơn giá đất hẻm < 100m = 50% đơn giá mặt tiền.
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá < 100m. Vậy, sau 100m đầu tiên, đơn giá là 50% - (10% * 50%) = 45%
- Sau 200m: 45% - (10% * 50%) = 40%
- Sau 300m: 40% - (10% * 50%) = 35%
- Sau 400m: 35% - (10% * 50%) = 30%
- Còn lại 80m, ta tính: 80/100 * (10% * 50%) = 4%
- Vậy đơn giá đất hẻm 480m: 30% - 4% = 26%
- Tuy nhiên, theo đề bài, cách >500m đơn giá là 50% của hẻm < 100m. Vì 480m chưa tới 500m, chúng ta phải tính như trên.
- Một cách hiểu khác của đề bài, mức giảm 10% tính trên đơn giá gốc ở hẻm <100m. Nếu vậy:
- Mức giảm là: 3.8 * (10% * 50%) = 19%
- Đơn giá đất hẻm 480m: 50% - 19% = 31%
- **Lưu ý**: Câu này có vẻ có lỗi ở chỗ 500m đơn giá lại quay về 50%. Tuy nhiên, vì 480m < 500m, chúng ta không cần xét đến yếu tố này.
2. **Tính tỷ lệ điều chỉnh:**
- Bất động sản thẩm định ở mặt tiền, đơn giá xem như 100%.
- Bất động sản so sánh ở hẻm 480m, đơn giá là 31% (theo cách tính thứ 2).
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá so sánh - Đơn giá thẩm định) / Đơn giá thẩm định = (31% - 100%) / 100% = -69% / 100% = -69%
- Vì không có đáp án -69%, ta xét trường hợp đơn giá đất hẻm 480m là 26%:
- Tỷ lệ điều chỉnh = (26% - 100%) / 100% = -74% / 100% = -74%
- Nếu làm tròn thì gần nhất với đáp án A, nhưng không chính xác.
Theo các cách tính trên, không có đáp án nào chính xác hoàn toàn. Tuy nhiên, đáp án gần đúng nhất là A. -70%. Có lẽ đề bài hoặc các phương án trả lời có sai sót.
