Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá giá trị cuối kỳ dự báo của bất động sản thẩm định là:

Để giải bài toán này, chúng ta cần tính giá trị hiện tại của các khoản thanh toán trả góp để quy đổi về giá trị tương đương với thanh toán một lần.

1. Tính giá trị các khoản thanh toán hàng tháng:
- Khoản thanh toán ban đầu: 500 triệu đồng.
- Tổng số tiền trả góp (không tính khoản đầu): (100m2 * Giá/m2) - 500 triệu.
- Tỷ lệ trả mỗi tháng: 1.5%
- Số tháng trả góp: 59 tháng.

2. Tính toán giá trị hiện tại của dòng tiền trả góp:
- Lãi suất hàng tháng: 12%/năm / 12 tháng = 1%/tháng.
- Sử dụng công thức giá trị hiện tại của chuỗi tiền tệ đều (annuity): PV = PMT * [1 - (1 + r)^-n] / r, trong đó:
- PV là giá trị hiện tại của chuỗi tiền tệ.
- PMT là khoản thanh toán hàng tháng (1.5% của phần còn lại sau thanh toán đầu).
- r là lãi suất hàng tháng (1%).
- n là số tháng (59).
- PMT = 1.5% * (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu) = 0.015 * (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu)
- PV = 0.015 * (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu) * [1 - (1 + 0.01)^-59] / 0.01
- PV = 0.015 * (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu) * [1 - (1.01)^-59] / 0.01 = 0.015 * (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu) * 44.87976

3. Tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán cuối cùng:
- Khoản thanh toán cuối cùng là phần còn lại sau 59 tháng.
- Giá trị hiện tại của khoản thanh toán cuối cùng = (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu - 59*PMT) / (1+0.01)^60 = (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu - 59*0.015*(Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu)) / (1.01)^60
- = (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu)(1-59*0.015)/(1.01)^60 = (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu)(0.115) / (1.01)^60= (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu)(0.115) / 1.8167 = (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu)*0.0633

4. Tổng giá trị hiện tại:
- Giá trị hiện tại của căn hộ = Thanh toán ban đầu + PV + Giá trị hiện tại của khoản thanh toán cuối cùng
- Tổng giá trị căn hộ = 500 triệu + 0.015 * (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu) * 44.87976 + (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu)*0.0633
- Tổng giá trị căn hộ = 500 triệu + (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu)*(0.6732 + 0.0633) = 500 triệu + (Tổng giá trị căn hộ - 500 triệu)*0.7365
- 0.2635 * Tổng giá trị căn hộ = 500 triệu - 0.7365 * 500 triệu + 500 triệu = 131.75 triệu
- Tổng giá trị căn hộ = 131.75 triệu / 0.2635 = 500 triệu
- Đơn giá trên m2 = 500 triệu/100m2 = 5.000.000 đồng/m2

5. Tính toán lại theo phương pháp gần đúng
Tổng số tiền phải trả (trừ lần đầu): 90% giá trị = 0.9 * Giá trị căn hộ
Số tiền trả mỗi tháng = 1.5% giá trị căn hộ => Tổng số tiền trả góp = 59*1.5% giá trị căn hộ = 0.885 * Giá trị căn hộ
Số tiền còn lại phải trả ở tháng cuối cùng = 0.9 - 0.885 = 0.015 * Giá trị căn hộ
PV của 59 tháng = PMT * [1 - (1 + r)^-n] / r = 0.015 * Giá trị căn hộ * [1 - (1.01)^-59] / 0.01 = 0.015 * Giá trị căn hộ * 44.87976 = 0.673 * Giá trị căn hộ
PV của số tiền còn lại trả ở tháng cuối = 0.015 * Giá trị căn hộ/ (1.01)^60 = 0.015 * Giá trị căn hộ/ 1.816 = 0.008 * Giá trị căn hộ
Tổng PV = 500 triệu + 0.673 * Giá trị căn hộ + 0.008* Giá trị căn hộ = Giá trị căn hộ
<=> 0.319 * Giá trị căn hộ = 500 triệu => Giá trị căn hộ = 1.567 tỷ
Đơn giá = 15.670.000 đ/m2 => Không có đáp án đúng.

Vì không có đáp án nào phù hợp với kết quả tính toán, đáp án đúng nhất là "D. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI".

Đề bài cho biết đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh (mặt tiền 6m) là 100 triệu đồng/m². Đơn giá đất của bất động sản mặt tiền 6m cao hơn bất động sản mặt tiền 4m là 20%. Điều này có nghĩa, để đưa đơn giá của bất động sản so sánh về đơn giá tương đương với bất động sản thẩm định giá (mặt tiền 4m), ta cần điều chỉnh giảm đơn giá của bất động sản so sánh đi 20%.

Vậy, giá sau điều chỉnh là: 100 triệu đồng/m² / (1 + 20%) = 100 / 1.2 = 83.33 triệu đồng/m²

Giá trị phi thị trường được sử dụng trong thẩm định giá tài sản chuyên dùng khi tài sản đó ít có giao dịch tương tự trên thị trường (A), chỉ sử dụng cho một đối tượng và mục đích nhất định (B), và thẩm định giá dựa trên công dụng và chức năng kinh tế của tài sản (C). Vì vậy, tất cả các đáp án trên đều đúng.

Thẩm định giá trị tài sản cho mục đích bồi thường thường dựa trên giá trị thị trường. Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà tài sản có thể được mua bán trên thị trường, đảm bảo tính công bằng và khách quan trong quá trình bồi thường. Các giá trị khác như giá trị hợp lý, giá trị đặc biệt và giá trị đầu tư có thể được xem xét trong các trường hợp cụ thể, nhưng giá trị thị trường thường là cơ sở chính.

Giá trị cuối kỳ (Terminal Value) được tính theo công thức tăng trưởng Gordon: TV = CF1 / (r - g)
Trong đó:
- CF1 là dòng tiền năm đầu tiên sau giai đoạn dự báo, tức năm thứ 6. CF1 = 70 tỷ * (1 + 10%) = 77 tỷ
- r là tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo: 16%
- g là tỷ lệ tăng trưởng đều đặn sau giai đoạn dự báo: 10%

Vậy TV = 77 tỷ / (16% - 10%) = 77 tỷ / 0.06 = 1283.33 tỷ đồng.