Lãi suất chiết khấu thích hợp nhất để chiết khấu dòng thu nhập hoạt động ròng do tài sản mang lại là:

A. Lãi suất phi rủi ro;

B. Lãi suất ngân hàng;

C. Lãi suất phi rủi ro cộng phần bù rủi ro;

D. Các đáp án còn lại đều ĐÚNG.

Trả lời:

Đáp án đúng: C

Lãi suất chiết khấu dùng để chiết khấu dòng thu nhập hoạt động ròng (NOI) phải phản ánh đầy đủ rủi ro liên quan đến việc đầu tư vào tài sản đó. Lãi suất phi rủi ro chỉ bù đắp cho giá trị thời gian của tiền mà không tính đến bất kỳ rủi ro nào. Trong khi đó, lãi suất chiết khấu thích hợp nhất bao gồm cả lãi suất phi rủi ro và một khoản bù đắp cho rủi ro cụ thể của tài sản đó. Điều này đảm bảo rằng giá trị hiện tại của dòng tiền phản ánh chính xác mức độ rủi ro mà nhà đầu tư phải đối mặt.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 34

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 13:

Thẩm định giá tài sản chuyên dùng được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu hỏi này liên quan đến việc thẩm định giá tài sản chuyên dùng dựa trên giá trị phi thị trường. Phương án A đúng vì: Khi có rất ít hoặc không có tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường, việc xác định giá trị thị trường trở nên khó khăn hoặc không thể thực hiện được. Trong trường hợp này, việc sử dụng các phương pháp thẩm định giá phi thị trường là cần thiết để ước tính giá trị của tài sản. Phương án B đúng vì: Nếu tài sản chỉ được sử dụng cho một đối tượng và một mục đích cụ thể, giá trị của nó sẽ gắn liền với đối tượng và mục đích đó, chứ không phải là giá trị thị trường chung. Việc thẩm định giá trong trường hợp này cần xem xét đến giá trị sử dụng đặc biệt của tài sản đối với đối tượng sử dụng. Phương án C đúng vì: Thẩm định giá dựa vào công dụng và chức năng kinh tế của tài sản là một phương pháp thẩm định giá phi thị trường, tập trung vào giá trị mà tài sản mang lại cho người sử dụng chứ không phải là giá trị giao dịch trên thị trường. Vì cả A, B và C đều đúng, nên đáp án chính xác là D.

Câu 14:

Bất động sản thẩm định ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của bất động sản ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Đề bài cho biết đơn giá đất ở bên trái đường một chiều thấp hơn bên phải 40%. Bất động sản thẩm định ở bên trái, bất động sản so sánh ở bên phải. Vậy, cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản thẩm định. Vì đơn giá bên trái thấp hơn 40% so với bên phải, nên đơn giá bên trái bằng 60% đơn giá bên phải (100% - 40% = 60%). Để đưa đơn giá của bất động sản so sánh (bên phải) về tương đương với bất động sản thẩm định (bên trái), ta cần giảm đơn giá của bất động sản so sánh đi một tỷ lệ phần trăm sao cho đơn giá mới bằng 60% đơn giá ban đầu. Gọi x là tỷ lệ cần điều chỉnh (giảm). Ta có phương trình: 100% + x = 60%. Suy ra: x = 60% - 100% = -40%. Vậy, tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản so sánh là -40%.

Câu 15:

Bất động sản thẩm định ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của bất động sản ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phân tích bài toán: * **Xác định vấn đề:** Bài toán yêu cầu xác định mức điều chỉnh giá cho bất động sản so sánh khi vị trí của nó khác biệt so với bất động sản thẩm định (bất động sản mục tiêu). * **Thông tin đã cho:** * Bất động sản thẩm định nằm bên trái đường một chiều, bất động sản so sánh nằm bên phải. * Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh là 100 triệu đồng/m². * Đơn giá đất bên trái đường một chiều thấp hơn bên phải là 40%. * **Tính toán mức điều chỉnh:** * Vì bất động sản so sánh có giá cao hơn (nằm bên phải đường), ta cần điều chỉnh giảm giá của nó để tương đương với giá trị của bất động sản thẩm định. * Mức giảm giá là 40% của đơn giá bất động sản so sánh: 40% * 100 triệu đồng/m² = 40 triệu đồng/m². * Vì đây là điều chỉnh giảm, giá trị điều chỉnh là -40 triệu đồng/m². Vậy đáp án đúng là -40 triệu đồng/m²

Câu 16:

Trong phương pháp so sánh, tài sản so sánh có tính tương đồng cao với tài sản thẩm định khi:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong phương pháp so sánh, tài sản so sánh được xem là có tính tương đồng cao với tài sản thẩm định khi tổng giá trị điều chỉnh gộp là nhỏ. Điều này có nghĩa là sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định là không đáng kể sau khi đã thực hiện các điều chỉnh cần thiết. Mục tiêu của việc điều chỉnh là làm cho tài sản so sánh trở nên tương đương với tài sản thẩm định, và khi tổng giá trị điều chỉnh nhỏ, điều đó cho thấy sự tương đồng lớn giữa hai tài sản.

Câu 17:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá giá trị cuối kỳ dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị cuối kỳ được tính bằng cách lấy thu nhập sau giai đoạn dự báo chia cho tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo. Trong trường hợp này, giá trị cuối kỳ = 80 tỷ đồng / 0.16 = 500 tỷ đồng.

Câu 18:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì đơn giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh này là:

Lời giải: