Bất động sản so sánh diện tích 20m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản thẩm định diện tích 50m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Mức điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:

- 23,08 triệu đồng/m2

+ 23,08 triệu đồng/m2.

+ 30,00 triệu đồng/m2

Các đáp án còn lại đều SAI

Trả lời:

Đáp án đúng: A

Đầu tiên, ta cần xác định đơn giá của bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh yếu tố diện tích. Vì bất động sản so sánh có diện tích nhỏ hơn 30m2 và bất động sản thẩm định lớn hơn 30m2, nên đơn giá của bất động sản so sánh cần được điều chỉnh giảm. Mức điều chỉnh là 30% đơn giá chuẩn, tức là 30% * 100 triệu đồng/m2 = 30 triệu đồng/m2. Do đó, đơn giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là 100 triệu đồng/m2 + 30 triệu đồng/m2= 130 triệu đồng/m2. Mức điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích được tính bằng hiệu số giữa đơn giá đã điều chỉnh của bất động sản so sánh và đơn giá chuẩn của chính nó. Vậy, mức điều chỉnh = (130 triệu đồng/m2-100 triệu đồng/m2) = + 30 triệu đồng/m2.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 2

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 32:

Theo quy định của Việt Nam, chung cư 21 tầng được phân cấp là công trình xây dựng:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Theo quy định hiện hành của Việt Nam (ví dụ, Thông tư 03/2016/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng), nhà chung cư 21 tầng thường được phân loại là công trình cấp I. Việc phân cấp chính xác có thể phụ thuộc vào các yếu tố khác như diện tích xây dựng, công năng sử dụng, nhưng với số tầng như vậy, cấp I là phù hợp nhất.

Câu 33:

Bất động sản thẩm định giá tóp hậu trong khi bất động sản so sánh nở hậu có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10% và đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Mức điều chỉnh cho yếu tố hình dáng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để giải bài toán này, ta cần xác định tỷ lệ điều chỉnh hình dáng từ bất động sản so sánh (nở hậu) về bất động sản thẩm định giá (tóp hậu).

1. Xác định đơn giá bất động sản vuông vức: Gọi đơn giá đất của bất động sản vuông vức là X. Vì bất động sản nở hậu có đơn giá cao hơn 5% so với bất động sản vuông vức và đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2, ta có phương trình: X * 1.05 = 100 triệu đồng/m2. Từ đó, X = 100 / 1.05 ≈ 95.24 triệu đồng/m2.

2. Xác định đơn giá bất động sản tóp hậu: Vì đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn 10% so với bất động sản vuông vức, đơn giá của bất động sản tóp hậu là: 95.24 * 0.9 = 85.716 triệu đồng/m2.

3. Tính mức điều chỉnh: Mức điều chỉnh là hiệu số giữa đơn giá của bất động sản so sánh (nở hậu) và đơn giá của bất động sản thẩm định giá (tóp hậu): 100 - 85.716 = 14.284 triệu đồng/m2. Vì cần điều chỉnh từ bất động sản nở hậu (giá cao) về bất động sản tóp hậu (giá thấp), đây là một điều chỉnh giảm, tức là giá trị âm.

Vậy, mức điều chỉnh là -14,284 triệu đồng/m2. Làm tròn số ta được -14,29 triệu đồng/m2

Câu 34:

Một bất động sản so sánh mua theo hình thức trả chậm, nhận nhà trả ngay 500 triệu đồng, 3 năm đầu mỗi tháng góp 20 triệu đồng, 2 năm sau mỗi tháng góp 15 triệu đồng. Tháng góp đầu tiên sau 1 tháng nhận nhà, nếu lãi suất trả góp 1%/tháng. Giá trị tiền mặt của bất động sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính giá trị tiền mặt của bất động sản so sánh, ta cần tính giá trị hiện tại của các khoản trả góp và cộng với khoản trả ngay ban đầu.

* Khoản trả ngay: 500 triệu đồng.
* 3 năm đầu: 36 tháng, mỗi tháng 20 triệu đồng, lãi suất 1%/tháng.
* 2 năm sau: 24 tháng, mỗi tháng 15 triệu đồng, lãi suất 1%/tháng.

Sử dụng công thức giá trị hiện tại của chuỗi tiền tệ:

PV = PMT * [1 - (1 + r)^-n] / r

Trong đó:

* PV là giá trị hiện tại
* PMT là khoản thanh toán mỗi kỳ
* r là lãi suất mỗi kỳ
* n là số kỳ

Tính giá trị hiện tại của 3 năm đầu:

PMT = 20 triệu đồng
r = 1% = 0.01
n = 36

PV1 = 20 * [1 - (1 + 0.01)^-36] / 0.01 = 20 * [1 - (1.01)^-36] / 0.01 ≈ 20 * [1 - 0.6989] / 0.01 ≈ 20 * 30.109 ≈ 602.18 triệu đồng

Tính giá trị hiện tại của 2 năm sau:

Giá trị hiện tại của 2 năm sau được tính ở thời điểm cuối năm thứ 3, sau đó chiết khấu về thời điểm hiện tại.

PMT = 15 triệu đồng
r = 1% = 0.01
n = 24

PV2' = 15 * [1 - (1 + 0.01)^-24] / 0.01 = 15 * [1 - (1.01)^-24] / 0.01 ≈ 15 * [1 - 0.7876] / 0.01 ≈ 15 * 21.24 ≈ 318.6 triệu đồng

Giá trị hiện tại của PV2' tại thời điểm hiện tại là:

PV2 = PV2' / (1 + r)^36 = 318.6 / (1.01)^36 ≈ 318.6 / 1.432 ≈ 222.49 triệu đồng

Tổng giá trị hiện tại:

Tổng giá trị = Khoản trả ngay + PV1 + PV2 = 500 + 602.18 + 222.49 = 1324.67 triệu đồng

Vậy giá trị tiền mặt của bất động sản so sánh là khoảng 1.325 triệu đồng.

Câu 35:

Phương pháp chi phí khi thẩm định giá bất động sản thường nhằm phục vụ:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản thường được sử dụng để ước tính chi phí xây dựng mới hoặc thay thế một tài sản. Điều này đặc biệt hữu ích trong các công việc liên quan đến bảo hiểm, vì nó giúp xác định giá trị cần bảo hiểm của tài sản để đền bù trong trường hợp có thiệt hại hoặc mất mát.

Câu 36:

Phương pháp thẩm định giá được lựa chọn là phương pháp:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Trong thẩm định giá, việc lựa chọn phương pháp thẩm định phải dựa trên sự phù hợp với đặc điểm của tài sản, mục đích thẩm định và thông tin sẵn có. Do đó, phương án "thích hợp nhất" là đáp án chính xác nhất, thể hiện sự cân nhắc kỹ lưỡng để chọn ra phương pháp phù hợp nhất với tình huống cụ thể. Các phương án còn lại (đúng đắn nhất, chính xác nhất, hiệu quả nhất) mặc dù có ý nghĩa liên quan nhưng không bao quát và chính xác bằng phương án "thích hợp nhất" trong ngữ cảnh này.

Câu 37:

Doanh nghiệp Quốc Cường đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất khung xe ô tô bán tải. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 22 tỷ đồng, trong đó vốn cố định là 20 tỷ đồng, vốn lưu động là 2 tỷ đồng. Các chi phí hoạt động hàng năm (bắt đầu cuối năm 1) là 19,5 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng được thu hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài sản cố định năm cuối dự án là 4 tỷ đồng. Đời sống dự án là 6 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất sinh lời là 20%/năm. Mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu thụ 400 khung xe ô tô bán tải. Doanh thu tối thiểu để đạt được tỷ suất lợi nhuận 20%/năm là:

Lời giải: