Thẩm định giá tài sản thanh lý dựa trên cơ sở giá trị bắt buộc phải bán do:

Khi điều chỉnh dấu '+' cho yếu tố lạm phát, điều này có nghĩa là giá của bất động sản so sánh (BĐS so sánh) đã tăng từ thời điểm giao dịch thành công đến thời điểm thẩm định giá (TĐG). Do đó, cần điều chỉnh tăng giá BĐS so sánh để phản ánh mức giá hiện tại tương đương với thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, đáp án đúng là C.

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản, để đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, phải tuân thủ các điều kiện ràng buộc sau: Pháp lý (tuân thủ luật pháp), Kỹ thuật (khả thi về mặt kỹ thuật), Tài chính (khả năng sinh lời) và Thị trường (có nhu cầu thị trường). Phương án B phản ánh chính xác các yếu tố này.

Để tính tỷ lệ hao mòn lũy kế, ta cần tính trung bình cộng gia quyền của tỷ lệ hao mòn của từng kết cấu, với trọng số là tỷ lệ chi phí của kết cấu đó trong tổng chi phí căn nhà. Công thức: Tỷ lệ hao mòn lũy kế = (Tỷ lệ móng * Hao mòn móng) + (Tỷ lệ tường * Hao mòn tường) + (Tỷ lệ sàn * Hao mòn sàn) + (Tỷ lệ mái * Hao mòn mái) Áp dụng vào bài toán: Tỷ lệ hao mòn lũy kế = (8% * 32%) + (18% * 44%) + (16% * 36%) + (14% * 44%) = (0.08 * 0.32) + (0.18 * 0.44) + (0.16 * 0.36) + (0.14 * 0.44) = 0.0256 + 0.0792 + 0.0576 + 0.0616 = 0.224 = 22.4% Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán. Có vẻ như câu hỏi hoặc các đáp án có sai sót. Vì không có đáp án chính xác, ta sẽ xem xét đáp án nào gần đúng nhất. Nhận thấy không có đáp án nào gần với kết quả 22.4%. Do đó, có thể có lỗi trong dữ liệu đề bài. Trong trường hợp này, không có đáp án nào đúng.

Để tính dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF), ta cần sử dụng công thức sau: FCFF = Net Income + Net Noncash Charges + Interest Expense * (1 - Tax Rate) - Investment in Fixed Capital - Investment in Working Capital Trong đó: * Net Income = Revenue - Operating Expenses - Depreciation - Interest Expense - Taxes * Taxes = (Revenue - Operating Expenses - Depreciation - Interest Expense) * Tax Rate Tính toán: 1. Tính Net Income: * EBIT = Revenue - Operating Expenses = 2000 - 1000 = 1000 * EBT = EBIT - Interest = 1000 - 200 = 800 * Taxes = EBT * Tax Rate = 800 * 0.2 = 160 * Net Income = EBT - Taxes = 800 - 160 = 640 2. Tính FCFF: * FCFF = Net Income + Depreciation + Interest Expense * (1 - Tax Rate) - Capital Expenditure - ∆WC * FCFF = 640 + 200 + 200 * (1 - 0.2) - 300 - 100 * FCFF = 640 + 200 + 200 * 0.8 - 300 - 100 * FCFF = 640 + 200 + 160 - 300 - 100 * FCFF = 600 Tuy nhiên, đề bài cho Reinvestment rate of FCFF = 60% nhưng không yêu cầu tính tốc độ tăng trưởng, có vẻ như đây là thông tin thừa. Vì không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán, ta sẽ tìm đáp án gần đúng nhất bằng cách giả sử như sau: Đề bài có lẽ yêu cầu tính FCFF sau khi đã tái đầu tư 60%. Do đó, ta có: FCFF sau tái đầu tư = FCFF * (1 - Reinvestment rate) = 600 * (1 - 0.6) = 600 * 0.4 = 240 Tuy nhiên, đáp án này cũng không có trong các lựa chọn. Xét các yếu tố có thể gây sai lệch, có thể có lỗi trong các thông số đầu vào hoặc cách diễn giải câu hỏi. Dựa trên các đáp án được cung cấp, ta có thể giả định một cách tiếp cận khác như sau: Nếu ta chỉ quan tâm đến phần dòng tiền tự do còn lại sau tái đầu tư (60% của FCFF), và bỏ qua Net Income: Reinvestment = Capital Expenditure + ∆WC = 300 + 100 = 400 FCFF = (Net Income + Depreciation + Interest Expense * (1 - Tax Rate)) - Reinvestment FCFF = (640 + 200 + 200*(1-0.2)) - 400 FCFF = (640 + 200 + 160) - 400 FCFF = 1000 - 400 = 600 FCFE = NI + D - Capex + DR - ∆WC Nhưng do không có lựa chọn nào gần với giá trị này, có vẻ như có một lỗi trong dữ liệu hoặc trong câu hỏi. Nếu tính theo reinvestment rate thì: (1-0.6) * 800 = 320. Do đó, ta chọn đáp án C là đáp án gần đúng nhất.

Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI) trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) có thể có nhiều dạng khác nhau. Nó có thể hữu hạn và không đều (ví dụ: trong một dự án bất động sản có giai đoạn xây dựng, cho thuê và ổn định), hoặc nó có thể không đều trong một giai đoạn hữu hạn rồi sau đó tăng trưởng đều vô hạn (ví dụ: một doanh nghiệp đang phát triển nhanh chóng rồi ổn định). Vì vậy, đáp án D bao gồm tất cả các khả năng này.