Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) năm vừa qua là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến tăng thêm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Phân tích bài toán:

1. Xác định đơn giá đất hẻm chuẩn (cách mặt tiền < 100m):
- Đơn giá đất hẻm rộng 3-4m, cách mặt tiền < 100m = 50% đơn giá đất mặt tiền.

2. Tính mức giảm giá do khoảng cách > 100m:
- Bất động sản so sánh cách mặt tiền 180m, tức là xa hơn 80m so với mốc 100m.
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.
- Vì chỉ cách 80m vượt mốc 100m, nên mức giảm là (80/100) * 10% = 8% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.

3. Tính đơn giá đất của bất động sản so sánh:
- Đơn giá đất hẻm chuẩn (cách mặt tiền < 100m) = 50% * đơn giá đất mặt tiền (giả sử là X).
- Đơn giá đất hẻm thực tế (cách 180m) = Đơn giá đất hẻm chuẩn * (1 - 8%) = 50%X * 0.92 = 0.46X

4. Tính mức điều chỉnh:
- Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2.
- Ta có 0.46X = 100 triệu đồng/m2 => X (đơn giá đất mặt tiền) = 100/0.46 = 217.39 triệu đồng/m2
- Mức điều chỉnh = Đơn giá của bất động sản so sánh - Giá trị quy đổi về mặt tiền (giá trị cần tìm)
- Mức điều chỉnh = 100 - 0.5 * X = 100 - 0.5 * (100/0.46) = 100 - 108.695 = -108.7 triệu (sai số làm tròn)

Hoặc ta có thể tính trực tiếp như sau:
- Đơn giá đất hẻm chuẩn (cách mặt tiền < 100m) = 50% * Đơn giá đất mặt tiền.
Vậy nếu giá mặt tiền là x thì giá hẻm là 0.5x.
- Bất động sản so sánh cách mặt tiền 180m, tức là xa hơn 80m so với mốc 100m.
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.
Vì chỉ cách 80m vượt mốc 100m, nên mức giảm là (80/100) * 10% = 8% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.
- Khi đó, đơn giá hẻm đất thực tế (cách 180m) = Đơn giá đất hẻm chuẩn * (1 - 8%) = 0.5x* 0.92 = 0.46x
- Theo đề bài ta có: 0.46x = 100 triệu đồng/m2
=> x = 100/0.46 = 217.39 triệu đồng/m2
=> Giá hẻm chuẩn là: 217.39*0.5 = 108.7 triệu đồng/m2
=> Mức điều chỉnh = 100 - 108.7 = -8.7 triệu đồng/m2 (không có đáp án phù hợp)

Tuy nhiên nếu ta hiểu câu hỏi theo hướng là cần đưa giá trị của bất động sản so sánh (ở hẻm) về giá trị của bất động sản thẩm định (mặt tiền) thì ta làm như sau:

Giá trị hẻm là 50% giá trị mặt tiền khi <100m
Giá trị hẻm giảm tiếp 8% do cách 180m
Vậy ta có:
Giá trị hẻm = Giá trị mặt tiền * 50% * (1-8%)
Giá trị hẻm = Giá trị mặt tiền * 50% * 92%
Giá trị hẻm = Giá trị mặt tiền * 46%

Mà giá trị hẻm bằng 100 triệu/m2
=> 100 = Giá trị mặt tiền * 46%
=> Giá trị mặt tiền = 100/46% = 217.39 triệu/m2

Vậy mức điều chỉnh là: 100 - 217.39 = -117.39 triệu/m2 (Cũng không có đáp án phù hợp)

Vậy nên, không có đáp án nào là đúng. Tuy nhiên, nếu bắt buộc chọn một đáp án gần đúng nhất, ta có thể chọn đáp án C. -122,22 triệu đồng/m2, tuy nhiên cần lưu ý rằng đây không phải là đáp án chính xác tuyệt đối.

Hao mòn chức năng là sự giảm giá trị hoặc hiệu suất của tài sản do các yếu tố như lỗi thời, công nghệ lạc hậu, hoặc thay đổi trong nhu cầu sử dụng. Trong các lựa chọn trên:

* A. Hao mòn do chế độ bảo dưỡng kém: Đây là hao mòn vật lý, do sự sử dụng và bảo trì không đúng cách.
* B. Hao mòn do sự quy hoạch giao thông thay đổi: Đây là một dạng hao mòn bên ngoài, do các yếu tố kinh tế và xã hội tác động.
* C. Hao mòn do chính quyền địa phương nâng cấp nền đường: Tương tự như trên, đây là hao mòn bên ngoài.
* D. Hao mòn do thiết kế lạc hậu: Đây chính xác là hao mòn chức năng, vì tài sản trở nên kém giá trị hoặc không còn phù hợp do thiết kế không còn đáp ứng được yêu cầu hiện tại.

Vì vậy, đáp án đúng là D.

Tuổi đời kinh tế là tổng số thời gian mà một tài sản được kỳ vọng sẽ đáp ứng được hiệu quả kinh tế. Các lựa chọn khác không phù hợp vì tuổi đời thực tế là tuổi của tài sản, tuổi đời hiệu quả không phải là thuật ngữ chuẩn, và tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian còn lại mà tài sản vẫn hiệu quả về mặt kinh tế.

Để giải bài toán này, chúng ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo và giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ (Terminal Value) sau giai đoạn dự báo.

1. Giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo (5 năm):
Dòng tiền hàng năm là 70 tỷ đồng, tỷ suất chiết khấu là 15%. Ta tính giá trị hiện tại của dòng tiền đều trong 5 năm.
PV = 70 / (1+0.15) + 70 / (1+0.15)^2 + 70 / (1+0.15)^3 + 70 / (1+0.15)^4 + 70 / (1+0.15)^5
PV = 70 * [1 - (1+0.15)^-5] / 0.15
PV ≈ 70 * 3.352
PV ≈ 234.64 tỷ đồng

2. Giá trị cuối kỳ (Terminal Value) sau giai đoạn dự báo:
Sau 5 năm, thu nhập năm đầu tiên là 70 * (1 + 0.10) = 77 tỷ đồng.
Tỷ suất chiết khấu là 16%.
Giá trị cuối kỳ (TV) được tính bằng công thức: TV = Dòng tiền năm (6) / (Tỷ suất chiết khấu - Tỷ lệ tăng trưởng)
TV = 77 / (0.16 - 0.10)
TV = 77 / 0.06
TV ≈ 1283.33 tỷ đồng (Giá trị ở năm thứ 5)

3. Giá trị hiện tại của Giá trị cuối kỳ:
PV của TV = TV / (1 + 0.15)^5
PV của TV = 1283.33 / (1 + 0.15)^5
PV của TV ≈ 1283.33 / 2.011
PV của TV ≈ 638.10 tỷ đồng

4. Giá trị của bất động sản:
Giá trị bất động sản = PV của dòng tiền trong giai đoạn dự báo + PV của Giá trị cuối kỳ
Giá trị bất động sản = 234.64 + 638.10
Giá trị bất động sản ≈ 872.74 tỷ đồng

Vậy đáp án gần nhất là 872,69 tỷ đồng.