Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 180m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Phân tích bài toán: 1. **Xác định đơn giá đất hẻm chuẩn (cách mặt tiền < 100m):** - Đơn giá đất hẻm rộng 3-4m, cách mặt tiền < 100m = 50% đơn giá đất mặt tiền. 2. **Tính mức giảm giá do khoảng cách > 100m:** - Bất động sản so sánh cách mặt tiền 180m, tức là xa hơn 80m so với mốc 100m. - Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m. - Vì chỉ cách 80m vượt mốc 100m, nên mức giảm là (80/100) * 10% = 8% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m. 3. **Tính đơn giá đất của bất động sản so sánh:** - Đơn giá đất hẻm chuẩn (cách mặt tiền < 100m) = 50% * đơn giá đất mặt tiền (giả sử là X). - Đơn giá đất hẻm thực tế (cách 180m) = Đơn giá đất hẻm chuẩn * (1 - 8%) = 50%X * 0.92 = 0.46X 4. **Tính mức điều chỉnh:** - Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. - Ta có 0.46X = 100 triệu đồng/m2 => X (đơn giá đất mặt tiền) = 100/0.46 = 217.39 triệu đồng/m2 - Mức điều chỉnh = Đơn giá của bất động sản so sánh - Giá trị quy đổi về mặt tiền (giá trị cần tìm) - Mức điều chỉnh = 100 - 0.5 * X = 100 - 0.5 * (100/0.46) = 100 - 108.695 = -108.7 triệu (sai số làm tròn) Hoặc ta có thể tính trực tiếp như sau: - Đơn giá đất hẻm chuẩn (cách mặt tiền < 100m) = 50% * Đơn giá đất mặt tiền. Vậy nếu giá mặt tiền là x thì giá hẻm là 0.5x. - Bất động sản so sánh cách mặt tiền 180m, tức là xa hơn 80m so với mốc 100m. - Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m. Vì chỉ cách 80m vượt mốc 100m, nên mức giảm là (80/100) * 10% = 8% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m. - Khi đó, đơn giá hẻm đất thực tế (cách 180m) = Đơn giá đất hẻm chuẩn * (1 - 8%) = 0.5x* 0.92 = 0.46x - Theo đề bài ta có: 0.46x = 100 triệu đồng/m2 => x = 100/0.46 = 217.39 triệu đồng/m2 => Giá hẻm chuẩn là: 217.39*0.5 = 108.7 triệu đồng/m2 => Mức điều chỉnh = 100 - 108.7 = -8.7 triệu đồng/m2 (không có đáp án phù hợp) Tuy nhiên nếu ta hiểu câu hỏi theo hướng là cần đưa giá trị của bất động sản so sánh (ở hẻm) về giá trị của bất động sản thẩm định (mặt tiền) thì ta làm như sau: Giá trị hẻm là 50% giá trị mặt tiền khi <100m Giá trị hẻm giảm tiếp 8% do cách 180m Vậy ta có: Giá trị hẻm = Giá trị mặt tiền * 50% * (1-8%) Giá trị hẻm = Giá trị mặt tiền * 50% * 92% Giá trị hẻm = Giá trị mặt tiền * 46% Mà giá trị hẻm bằng 100 triệu/m2 => 100 = Giá trị mặt tiền * 46% => Giá trị mặt tiền = 100/46% = 217.39 triệu/m2 Vậy mức điều chỉnh là: 100 - 217.39 = -117.39 triệu/m2 (Cũng không có đáp án phù hợp) Vậy nên, không có đáp án nào là đúng. Tuy nhiên, nếu bắt buộc chọn một đáp án gần đúng nhất, ta có thể chọn đáp án C. -122,22 triệu đồng/m2, tuy nhiên cần lưu ý rằng đây không phải là đáp án chính xác tuyệt đối.