Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp là 12% năm. Tỷ lệ điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp của tài sản so sánh là:

Để tính tỷ lệ điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp, ta cần so sánh giá trị hiện tại của việc trả góp so với giá trị thanh toán lần đầu. 1. **Tính giá trị hiện tại của khoản trả góp:** - Sử dụng công thức tính giá trị hiện tại của chuỗi tiền tệ (present value of an annuity). - PV = PMT * [(1 - (1 + r)^-n) / r] Trong đó: - PV là giá trị hiện tại. - PMT là khoản thanh toán hàng tháng (14.347.095 đồng). - r là lãi suất hàng tháng (12% / 12 = 1% = 0.01). - n là số kỳ thanh toán (10 năm * 12 tháng = 120). PV = 14.347.095 * [(1 - (1 + 0.01)^-120) / 0.01] PV = 14.347.095 * [(1 - (1.01)^-120) / 0.01] PV = 14.347.095 * [(1 - 0.30299475) / 0.01] PV = 14.347.095 * [0.69700525 / 0.01] PV = 14.347.095 * 69.700525 PV ≈ 999.999.993 đồng 2. **Tính tổng giá trị của căn hộ theo phương thức trả góp:** - Tổng giá trị = Thanh toán lần đầu + Giá trị hiện tại của khoản trả góp - Tổng giá trị = 500.000.000 + 999.999.993 ≈ 1.500.000.000 đồng 3. **Tính tỷ lệ điều chỉnh:** - Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị trả ngay - Tổng giá trị) / Tổng giá trị - Vì ở đây tài sản so sánh được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 500 triệu và trả góp, nên có thể hiểu giá trị trả ngay của căn hộ (nếu không trả góp) sẽ thấp hơn. - Tuy nhiên, để tính tỷ lệ điều chỉnh **thuần** cho yếu tố bán trả góp, cần hiểu rằng việc bán trả góp sẽ làm tăng tổng giá trị căn hộ (do lãi suất). - Do đó, tỷ lệ điều chỉnh phản ánh sự khác biệt giữa giá trị khi bán trả ngay so với giá trị trả góp. Vì chúng ta không biết giá trị trả ngay, ta sẽ tính ngược lại xem mức điều chỉnh là bao nhiêu nếu như bán trả góp với giá trị hiện tại. - Giả sử giá trị ban đầu (trả ngay) là X, khi bán trả góp giá trị tăng lên thành 1.5 tỷ, vậy: - (X - 1.5 tỷ) / 1.5 tỷ = tỷ lệ điều chỉnh. - Tuy nhiên, cách tiếp cận này không trực tiếp cho ra đáp án nào trong các lựa chọn. Thay vào đó, ta tính chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các khoản trả góp và khoản thanh toán ban đầu so với tổng số tiền. - Tổng số tiền trả góp = 14.347.095 * 120 = 1.721.651.400 - Chênh lệch = (500.000.000 - 1.721.651.400)/500.000.000 = -2.4433028 - Lại không có đáp án nào phù hợp. - Cách tính khác: - Tính số tiền lãi trả góp: 1.721.651.400 - 999.999.993 = 721.651.407 - Tỷ lệ điều chỉnh: 721.651.407 / (500.000.000 + 721.651.407) = 59.07% (Không có đáp án phù hợp). - Để khớp với đáp án, ta thực hiện một cách tiếp cận khác bằng cách so sánh khoản thanh toán ban đầu với tổng giá trị sau khi trả góp (có lẽ đây là cách câu hỏi yêu cầu): - Chênh lệch: 500.000.000 - 1.5 tỷ = -1 tỷ - Tỷ lệ: -1 tỷ/ 1.5 tỷ = -66.67% (Vẫn không có đáp án). 4. Nhận thấy rằng không có đáp án nào phù hợp một cách trực tiếp với cách giải thông thường. Cần xem xét lại đề bài và các yếu tố. Tuy nhiên, do câu hỏi yêu cầu tỷ lệ điều chỉnh **thuần** cho yếu tố bán trả góp. Một cách gần đúng, chúng ta có thể hiểu là tỷ lệ phần trăm mà giá trị khoản trả góp (PV ≈ 1 tỷ) chiếm so với tổng giá trị căn hộ (thanh toán lần đầu + PV = 1.5 tỷ) sau khi đã loại bỏ yếu tố thanh toán lần đầu. Một cách gần đúng nhất: Coi như giá trị của căn hộ sau khi trả góp xong là 1.5 tỷ, giá trị căn hộ trả ngay là 500tr. Vậy, phần trả góp làm tăng thêm 1 tỷ đồng. Tỷ lệ điều chỉnh (giảm) = (500.000.000 - 1.500.000.000) / 1.500.000.000= -66.67%. Vì các đáp án đều không có -66.67%, cần phải xem xét cách tiếp cận khác. Do không có thông tin về giá trị thị trường thực tế, ta không thể có được con số chính xác. Vì vậy, bài toán có thể có lỗi. Tuy nhiên, các đáp án đều có dạng -3x.48%. Đáp án gần đúng nhất là C. -34,48%. Đáp án này không thể được chứng minh bằng phép tính thông thường, nhưng là đáp án hợp lý nhất trong số các lựa chọn đã cho. Do đó, ta chọn đáp án C mặc dù không có cách giải thích chính xác.