Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì tỷ lệ điều chỉnh thuần của bất động sản so sánh này là:

Doanh nghiệp đang hoạt động trong thẩm định giá trị doanh nghiệp là giả thiết:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong thẩm định giá trị doanh nghiệp, giả thiết "doanh nghiệp đang hoạt động" (going concern) là một trong những giả thiết cơ bản. Giả thiết này ngụ ý rằng doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động trong tương lai đủ dài để thực hiện các mục tiêu, cam kết và sử dụng tài sản của mình. Điều này bao gồm việc không có ý định hoặc nhu cầu phải thanh lý hoặc ngừng hoạt động kinh doanh. Vì vậy, các đáp án A, B đều thể hiện các khía cạnh của giả thiết này. Đáp án C "Doanh nghiệp hoạt động vĩnh viễn" là một khẳng định quá mạnh, không nhất thiết phải đúng trong mọi trường hợp (doanh nghiệp có thể hoạt động trong một khoảng thời gian dài nhưng không nhất thiết là vĩnh viễn). Đáp án D "Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG" bao hàm cả A và B, phản ánh đúng bản chất của giả thiết doanh nghiệp đang hoạt động.

Câu 1:

TĐG tài sản thanh lý dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị phi thị trường của tài sản thanh lý thường được sử dụng khi tài sản không còn giá trị sử dụng thông thường hoặc không thể bán trên thị trường một cách hiệu quả. Điều này có thể xảy ra do nhiều lý do, bao gồm:

- A. Đã hết thời gian khấu hao: Khi tài sản đã hết thời gian khấu hao, giá trị còn lại của nó có thể rất thấp, không phản ánh giá trị thực tế nếu bán trên thị trường.

- B. Có thể tận dụng linh kiện còn lại: Trong một số trường hợp, giá trị của tài sản thanh lý nằm ở các linh kiện có thể tái sử dụng, hơn là giá trị của toàn bộ tài sản.

- C. Không có đủ thời gian để lựa chọn giá bán tốt nhất: Khi cần thanh lý nhanh chóng, việc định giá dựa trên giá trị thị trường có thể không khả thi, và người ta có thể sử dụng giá trị phi thị trường để đẩy nhanh quá trình thanh lý.

Do đó, tất cả các lý do trên đều có thể dẫn đến việc sử dụng giá trị phi thị trường để định giá tài sản thanh lý.

Câu 2:

Bất động sản thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m², tuổi đời thực tế 10 năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m², diện tích sàn xây dựng 200m², vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m², tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m². Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị công trình xây dựng cần thẩm định, ta thực hiện các bước sau:

1. Tính giá trị công trình xây dựng so sánh:
- Giá trị đất của bất động sản so sánh: 120m² * 10 triệu đồng/m² = 1,2 tỷ đồng.
- Giá trị công trình xây dựng của bất động sản so sánh: 1,8 tỷ đồng - 1,2 tỷ đồng = 600 triệu đồng.

2. Tính tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng so sánh:
- Chi phí xây dựng mới của bất động sản so sánh: 200m² * 4 triệu đồng/m² = 800 triệu đồng.
- Hao mòn lũy kế của công trình xây dựng so sánh: (10 năm - 0 năm)/10 năm = 0%. (Vì đề bài không cho thông tin đã sử dụng bao nhiêu năm và chỉ cho tuổi hiệu quả)
- Giá trị còn lại của công trình xây dựng so sánh: 800 triệu * (1-0%) = 800 triệu.
- Vì giá trị công trình xây dựng so sánh (600 triệu) khác giá trị còn lại sau khi tính hao mòn (800 triệu). Ta có thể thấy, công trình xây dựng so sánh đã được bán với giá thấp hơn giá trị thực tế.

3. Tính tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng cần thẩm định:
- Chi phí xây dựng mới của công trình cần thẩm định: 180m² * 4 triệu đồng/m² = 720 triệu đồng.
- Hao mòn lũy kế của công trình cần thẩm định: (10 năm - 2 năm)/10 năm = 20%.
- Giá trị còn lại của công trình xây dựng cần thẩm định: 720 triệu * (1 - 20%) = 576 triệu.

Vậy, giá trị công trình xây dựng cần thẩm định là 576 triệu đồng.

Câu 3:

Doanh nghiệp Quốc Cường đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất khung xe ô tô bán tải. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 22 tỷ đồng, trong đó vốn cố định là 20 tỷ đồng, vốn lưu động là 2 tỷ đồng. Các chi phí hoạt động hàng năm (bắt đầu cuối năm 1) là 19,5 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng được thu hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài sản cố định năm cuối dự án là 4 tỷ đồng. Đời sống dự án là 6 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất sinh lời là 20%/năm. Mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu thụ 400 khung xe ô tô bán tải. Doanh thu tối thiểu để đạt được tỷ suất lợi nhuận 20%/năm là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để giải bài toán này, ta cần tính doanh thu tối thiểu để đạt tỷ suất sinh lời 20%/năm. Ta sẽ sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) để xác định doanh thu cần thiết.

1. Tính khấu hao hàng năm:
- Khấu hao = (Giá trị tài sản cố định) / (Số năm sử dụng)
- Khấu hao = 20 tỷ / 6 năm = 3.333 tỷ đồng/năm

2. Xây dựng công thức tính dòng tiền (CF):
- CF = (Doanh thu - Chi phí hoạt động - Khấu hao) * (1 - Thuế suất) + Khấu hao

3. Tính giá trị hiện tại ròng (NPV):
- NPV = ∑ [CFt / (1 + r)^t] - Vốn đầu tư ban đầu
- Trong đó: r là tỷ suất sinh lời yêu cầu (20% = 0.2), t là năm.

4. Để đạt tỷ suất sinh lời 20%, NPV phải bằng 0.

5. Tính dòng tiền đều hàng năm (CF) cần thiết để NPV = 0:
- Gọi Doanh thu là X. Chi phí hoạt động là 19.5 tỷ.
- CF = (X - 19.5 - 3.333) * (1 - 0.2) + 3.333
- CF = (X - 22.833) * 0.8 + 3.333
- CF = 0.8X - 18.2664 + 3.333
- CF = 0.8X - 14.9334

6. Tính NPV:
- NPV = ∑ [CF / (1 + 0.2)^t] từ t=1 đến 6 + (Giá trị thanh lý + Vốn lưu động) / (1 + 0.2)^6 - Vốn đầu tư ban đầu
- NPV = ∑ [(0.8X - 14.9334) / (1.2)^t] + (4 + 2) / (1.2)^6 - 22
- NPV = (0.8X - 14.9334) * [1/1.2 + 1/1.2^2 + 1/1.2^3 + 1/1.2^4 + 1/1.2^5 + 1/1.2^6] + 6 / 2.986 - 22
- NPV = (0.8X - 14.9334) * 3.3255 + 2.01 - 22
- Để NPV = 0:
(0.8X - 14.9334) * 3.3255 - 19.99 = 0
(0.8X - 14.9334) = 19.99 / 3.3255
0.8X - 14.9334 = 6.009
0.8X = 20.9424
X = 26.178 tỷ đồng

Doanh thu tối thiểu xấp xỉ 26.178 tỷ đồng.

Vì không có đáp án nào trùng khớp hoàn toàn, ta chọn đáp án gần nhất. Tuy nhiên, vì không có đáp án nào gần đúng, ta chọn đáp án D.

Câu 4:

Doanh nghiệp Hòa Phát đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất khung xe ô tô bán tải. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 22 tỷ đồng, trong đó vốn cố định là 20 tỷ đồng, vốn lưu động là 2 tỷ đồng. Các chi phí hoạt động hàng năm (bắt đầu cuối năm 1) là 19,5 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng được thu hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài sản cố định năm cuối dự án là 4 tỷ đồng. Đời sống dự án là 6 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất sinh lời là 20%/năm. Mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu thụ 400 khung xe ô tô bán tải, tính giá trị của dự án vào thời điểm cuối năm thứ 2:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính giá trị dự án vào cuối năm thứ 2, chúng ta cần tính dòng tiền của dự án trong từng năm, sau đó chiết khấu về thời điểm cuối năm thứ 2.

1. Tính khấu hao hàng năm:
- Khấu hao = (Giá trị tài sản cố định - Giá trị thanh lý) / Số năm sử dụng
- Khấu hao = (20 tỷ - 4 tỷ) / 6 năm = 2.67 tỷ đồng/năm

2. Tính lợi nhuận trước thuế (EBT) hàng năm:
- Doanh thu hàng năm = Số lượng sản phẩm tiêu thụ * Giá bán mỗi sản phẩm (chưa có thông tin về giá bán, giả sử giá bán là P)
- Tổng chi phí hoạt động = 19.5 tỷ đồng
- EBT = Doanh thu - Tổng chi phí hoạt động - Khấu hao
- EBT = (400 * P) - 19.5 - 2.67 = (400 * P) - 22.17 tỷ đồng

3. Tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN):
- Thuế TNDN = EBT * Thuế suất
- Thuế TNDN = ((400 * P) - 22.17) * 20% = (400 * P) * 0.2 - 4.434 tỷ đồng

4. Tính lợi nhuận sau thuế (EAT):
- EAT = EBT - Thuế TNDN
- EAT = ((400 * P) - 22.17) - ((400 * P) * 0.2 - 4.434) = (400 * P) * 0.8 - 17.736 tỷ đồng

5. Tính dòng tiền hoạt động (OCF) hàng năm:
- OCF = EAT + Khấu hao
- OCF = ((400 * P) * 0.8 - 17.736) + 2.67 = (400 * P) * 0.8 - 15.066 tỷ đồng

6. Tính dòng tiền cuối dự án:
- Năm 6: OCF + Thu hồi vốn lưu động + Giá trị thanh lý
- Dòng tiền năm 6 = ((400 * P) * 0.8 - 15.066) + 2 + 4 = (400 * P) * 0.8 - 9.066 tỷ đồng

7. Tính giá trị hiện tại của dự án vào cuối năm thứ 2 (PV2):
- PV2 = Σ [OCFt / (1 + r)^(t-2)] (t = 3, 4, 5, 6)
- PV2 = OCF3 / (1.2)^1 + OCF4 / (1.2)^2 + OCF5 / (1.2)^3 + (OCF6 + 2 +4 ) / (1.2)^4

Vì không có thông tin về giá bán (P), chúng ta không thể tính chính xác giá trị bằng số. Tuy nhiên, có thể thấy rằng các đáp án A, B, C đều là các giá trị cụ thể, điều này cho thấy có thể đã có một sai sót hoặc thiếu thông tin trong đề bài (ví dụ như thiếu giá bán của khung xe ô tô).

Vì vậy, đáp án chính xác nhất trong trường hợp này là D. Tất cả các đáp án khác đều sai vì chúng ta không thể tính ra một giá trị cụ thể mà không có giá bán.

Câu 5:

Một tài sản đạt được sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi sự sử dụng đó đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất trong sự ràng buộc của các điều kiện:

Lời giải: