Bất động sản thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m², tuổi đời thực tế 10 năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m², diện tích sàn xây dựng 200m², vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m², tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m². Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là:

Câu 3:

Doanh nghiệp Quốc Cường đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất khung xe ô tô bán tải. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 22 tỷ đồng, trong đó vốn cố định là 20 tỷ đồng, vốn lưu động là 2 tỷ đồng. Các chi phí hoạt động hàng năm (bắt đầu cuối năm 1) là 19,5 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng được thu hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài sản cố định năm cuối dự án là 4 tỷ đồng. Đời sống dự án là 6 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất sinh lời là 20%/năm. Mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu thụ 400 khung xe ô tô bán tải. Doanh thu tối thiểu để đạt được tỷ suất lợi nhuận 20%/năm là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để giải bài toán này, ta cần tính doanh thu tối thiểu để đạt tỷ suất sinh lời 20%/năm. Ta sẽ sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) để xác định doanh thu cần thiết.

1. Tính khấu hao hàng năm:
- Khấu hao = (Giá trị tài sản cố định) / (Số năm sử dụng)
- Khấu hao = 20 tỷ / 6 năm = 3.333 tỷ đồng/năm

2. Xây dựng công thức tính dòng tiền (CF):
- CF = (Doanh thu - Chi phí hoạt động - Khấu hao) * (1 - Thuế suất) + Khấu hao

3. Tính giá trị hiện tại ròng (NPV):
- NPV = ∑ [CFt / (1 + r)^t] - Vốn đầu tư ban đầu
- Trong đó: r là tỷ suất sinh lời yêu cầu (20% = 0.2), t là năm.

4. Để đạt tỷ suất sinh lời 20%, NPV phải bằng 0.

5. Tính dòng tiền đều hàng năm (CF) cần thiết để NPV = 0:
- Gọi Doanh thu là X. Chi phí hoạt động là 19.5 tỷ.
- CF = (X - 19.5 - 3.333) * (1 - 0.2) + 3.333
- CF = (X - 22.833) * 0.8 + 3.333
- CF = 0.8X - 18.2664 + 3.333
- CF = 0.8X - 14.9334

6. Tính NPV:
- NPV = ∑ [CF / (1 + 0.2)^t] từ t=1 đến 6 + (Giá trị thanh lý + Vốn lưu động) / (1 + 0.2)^6 - Vốn đầu tư ban đầu
- NPV = ∑ [(0.8X - 14.9334) / (1.2)^t] + (4 + 2) / (1.2)^6 - 22
- NPV = (0.8X - 14.9334) * [1/1.2 + 1/1.2^2 + 1/1.2^3 + 1/1.2^4 + 1/1.2^5 + 1/1.2^6] + 6 / 2.986 - 22
- NPV = (0.8X - 14.9334) * 3.3255 + 2.01 - 22
- Để NPV = 0:
(0.8X - 14.9334) * 3.3255 - 19.99 = 0
(0.8X - 14.9334) = 19.99 / 3.3255
0.8X - 14.9334 = 6.009
0.8X = 20.9424
X = 26.178 tỷ đồng

Doanh thu tối thiểu xấp xỉ 26.178 tỷ đồng.

Vì không có đáp án nào trùng khớp hoàn toàn, ta chọn đáp án gần nhất. Tuy nhiên, vì không có đáp án nào gần đúng, ta chọn đáp án D.

Câu 4:

Doanh nghiệp Hòa Phát đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất khung xe ô tô bán tải. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 22 tỷ đồng, trong đó vốn cố định là 20 tỷ đồng, vốn lưu động là 2 tỷ đồng. Các chi phí hoạt động hàng năm (bắt đầu cuối năm 1) là 19,5 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng được thu hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài sản cố định năm cuối dự án là 4 tỷ đồng. Đời sống dự án là 6 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất sinh lời là 20%/năm. Mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu thụ 400 khung xe ô tô bán tải, tính giá trị của dự án vào thời điểm cuối năm thứ 2:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính giá trị dự án vào cuối năm thứ 2, chúng ta cần tính dòng tiền của dự án trong từng năm, sau đó chiết khấu về thời điểm cuối năm thứ 2.

1. Tính khấu hao hàng năm:
- Khấu hao = (Giá trị tài sản cố định - Giá trị thanh lý) / Số năm sử dụng
- Khấu hao = (20 tỷ - 4 tỷ) / 6 năm = 2.67 tỷ đồng/năm

2. Tính lợi nhuận trước thuế (EBT) hàng năm:
- Doanh thu hàng năm = Số lượng sản phẩm tiêu thụ * Giá bán mỗi sản phẩm (chưa có thông tin về giá bán, giả sử giá bán là P)
- Tổng chi phí hoạt động = 19.5 tỷ đồng
- EBT = Doanh thu - Tổng chi phí hoạt động - Khấu hao
- EBT = (400 * P) - 19.5 - 2.67 = (400 * P) - 22.17 tỷ đồng

3. Tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN):
- Thuế TNDN = EBT * Thuế suất
- Thuế TNDN = ((400 * P) - 22.17) * 20% = (400 * P) * 0.2 - 4.434 tỷ đồng

4. Tính lợi nhuận sau thuế (EAT):
- EAT = EBT - Thuế TNDN
- EAT = ((400 * P) - 22.17) - ((400 * P) * 0.2 - 4.434) = (400 * P) * 0.8 - 17.736 tỷ đồng

5. Tính dòng tiền hoạt động (OCF) hàng năm:
- OCF = EAT + Khấu hao
- OCF = ((400 * P) * 0.8 - 17.736) + 2.67 = (400 * P) * 0.8 - 15.066 tỷ đồng

6. Tính dòng tiền cuối dự án:
- Năm 6: OCF + Thu hồi vốn lưu động + Giá trị thanh lý
- Dòng tiền năm 6 = ((400 * P) * 0.8 - 15.066) + 2 + 4 = (400 * P) * 0.8 - 9.066 tỷ đồng

7. Tính giá trị hiện tại của dự án vào cuối năm thứ 2 (PV2):
- PV2 = Σ [OCFt / (1 + r)^(t-2)] (t = 3, 4, 5, 6)
- PV2 = OCF3 / (1.2)^1 + OCF4 / (1.2)^2 + OCF5 / (1.2)^3 + (OCF6 + 2 +4 ) / (1.2)^4

Vì không có thông tin về giá bán (P), chúng ta không thể tính chính xác giá trị bằng số. Tuy nhiên, có thể thấy rằng các đáp án A, B, C đều là các giá trị cụ thể, điều này cho thấy có thể đã có một sai sót hoặc thiếu thông tin trong đề bài (ví dụ như thiếu giá bán của khung xe ô tô).

Vì vậy, đáp án chính xác nhất trong trường hợp này là D. Tất cả các đáp án khác đều sai vì chúng ta không thể tính ra một giá trị cụ thể mà không có giá bán.

Câu 5:

Một tài sản đạt được sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi sự sử dụng đó đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất trong sự ràng buộc của các điều kiện:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use - HBU) của một tài sản là việc sử dụng có khả năng mang lại giá trị cao nhất, được xác định dựa trên 4 yếu tố ràng buộc chính, được viết tắt là PETE:

Tính pháp lý (Permissibility legally): Việc sử dụng phải hợp pháp, tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
Tính khả thi về mặt kỹ thuật (Physically possible): Việc sử dụng phải khả thi về mặt vật lý và kỹ thuật, ví dụ như đất có đủ khả năng chịu tải để xây dựng công trình.
Tính khả thi về mặt kinh tế (Economically feasible): Việc sử dụng phải tạo ra lợi nhuận hoặc giá trị kinh tế đủ lớn để bù đắp chi phí đầu tư và duy trì.
Tính hợp lý của thị trường (Market demand): Phải có nhu cầu thị trường đủ lớn cho việc sử dụng đó.

Do đó, đáp án chính xác là B. Pháp lý – Kỹ thuật – Tài chính – Thị trường (ở đây Tài chính được hiểu là Kinh tế).

Câu 6:

Trong bối cảnh thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh,

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong phương pháp so sánh, ta điều chỉnh giá của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản thẩm định. Do đó, nếu bất động sản so sánh có giá cao hơn bất động sản thẩm định, ta cần giảm giá của bất động sản so sánh. Công thức điều chỉnh đúng là: Giá bất động sản so sánh = Giá bất động sản thẩm định * (1 + x), trong đó x là tỷ lệ điều chỉnh. Hoặc Giá bất động sản thẩm định = Giá bất động sản so sánh * (1 - x), trong đó x là tỷ lệ điều chỉnh. Vậy đáp án B và D đều đúng, tuy nhiên đáp án D được xem là chính xác hơn vì nó thể hiện rõ sự điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.

Câu 7:

Các phương pháp để thẩm định giá máy móc thiết bị là

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, có ba phương pháp chính thường được sử dụng:

Phương pháp so sánh (so sánh trực tiếp): So sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

Phương pháp chi phí: Ước tính chi phí để tạo ra một tài sản tương tự hoặc thay thế.

Phương pháp thu nhập (phương pháp dòng tiền): Ước tính giá trị dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của tài sản. Phương pháp vốn hóa thu nhập là một nhánh của phương pháp này.

Vậy nên, đáp án A là đáp án chính xác nhất.

Câu 8:

Một thửa đất sản xuất phi nông nghiệp có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản. Hiện giá doanh thu phát triển là 200 tỷ đồng và hiện giá chi phí đầu tư phát triển là 150 tỷ đồng. Lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 20% tính trên giá trị thặng dư của lô đất. Giả sử dự án hoàn tất xây dựng và bán hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của thửa đất này là:

Lời giải: