Thẩm định nhà xưởng có diện tích sàn xây dựng 30.000m2. Giá cho thuê nhà xưởng 18 USD/m2/năm. Tỷ lệ cho thuê tốt nhất đạt 100% và tỷ lệ nợ khó đòi 3%. Tỷ giá hiện hành 23.800 USD/VNĐ. Thu nhập tiềm năng của nhà xưởng này:

12.466 triệu đồng = 30.000 * 18 * 23.800 * (1 - 3%)

12.545 triệu đồng

12.852 triệu đồng

12.867 triệu đồng

Trả lời:

Đáp án đúng: A

Thu nhập tiềm năng của nhà xưởng được tính như sau: Diện tích sàn xây dựng: 30.000 m2 Giá cho thuê: 18 USD/m2/năm Tỷ giá: 23.800 VNĐ/USD Tỷ lệ cho thuê tốt nhất: 100% Tỷ lệ nợ khó đòi: 3% Doanh thu cho thuê tiềm năng (USD): 30.000 m2 * 18 USD/m2/năm = 540.000 USD/năm Doanh thu sau khi trừ nợ khó đòi (USD): 540.000 USD * (1 - 0.03) = 540.000 USD * 0.97 = 523.800 USD Doanh thu sau khi trừ nợ khó đòi (VNĐ): 523.800 USD * 23.800 VNĐ/USD = 12.466.440.000 VNĐ Đổi ra triệu đồng: 12.466.440.000 VNĐ / 1.000.000 = 12.466,44 triệu đồng Vậy, đáp án chính xác nhất là A. 12.466 triệu đồng (sai số làm tròn).

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 12

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 27:

Biệt thự được phân cấp công trình xây dựng:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Theo quy định hiện hành, biệt thự thường được phân loại là công trình dân dụng cấp III hoặc cấp IV, tùy thuộc vào quy mô và mức độ phức tạp của công trình. Cấp I và cấp II thường dành cho các công trình có quy mô lớn hơn và yêu cầu kỹ thuật cao hơn. Do đó, đáp án phù hợp nhất là C hoặc B, tuy nhiên cấp III thường phổ biến hơn cho biệt thự thông thường.

Câu 28:

Khi áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu của bất động sản, dòng tiền được sử dụng là

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) sử dụng dòng tiền tự do (Free Cash Flow - FCF) để định giá. Dòng tiền tự do (FCF) có thể được tính bằng nhiều cách, trong đó EAT + Interest(1-t) + D - ∆WC là một công thức phổ biến.

* EAT (Earnings After Tax): Lợi nhuận sau thuế.
* Interest(1-t): Chi phí lãi vay sau thuế (vì chi phí lãi vay được khấu trừ thuế).
* D (Depreciation): Khấu hao (một khoản chi phí không bằng tiền mặt).
* ∆WC (Change in Working Capital): Thay đổi trong vốn lưu động (tài sản ngắn hạn trừ nợ ngắn hạn).

Câu 29:

Thứ tự đúng của một quy trình thẩm định giá bất động sản là

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Quy trình thẩm định giá bất động sản thường tuân theo các bước sau: 1. Lập kế hoạch thẩm định giá: Xác định mục tiêu, phạm vi và nguồn lực cần thiết. 2. Xác định tổng quát: Xác định các đặc điểm chính của bất động sản cần thẩm định, như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng. 3. Khảo sát và thu thập tài liệu: Thu thập thông tin liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản. 4. Phân tích thông tin: Phân tích các dữ liệu đã thu thập để xác định giá trị thị trường của bất động sản. 5. Ước tính giá trị: Sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp để ước tính giá trị của bất động sản. 6. Lập báo cáo thẩm định giá: Tổng hợp kết quả thẩm định giá và trình bày trong báo cáo. Vì vậy, đáp án A là chính xác nhất.

Câu 30:

Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Thứ tự điều chỉnh trong phương pháp so sánh bất động sản thường tuân theo nguyên tắc: Giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố khách quan trước, sau đó mới đến các yếu tố mang tính chất cá nhân hoặc cụ thể hơn. Trong các yếu tố được liệt kê:

* Điều kiện thanh toán: Các điều khoản thanh toán linh hoạt (ví dụ: trả chậm, trả góp) thường làm tăng giá trị bất động sản.
* Điều kiện thị trường: Sự biến động của thị trường (ví dụ: tăng trưởng kinh tế, lạm phát) ảnh hưởng đến giá cả chung của bất động sản.
* Diện tích: Diện tích là một đặc điểm vật lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị.
* Hướng: Hướng nhà có thể ảnh hưởng đến giá trị, nhưng thường ít quan trọng hơn các yếu tố trên. Do đó, thứ tự hợp lý là: Điều kiện thanh toán - Diện tích - Hướng - Điều kiện thị trường

Câu 31:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 2000m², tỷ lệ xây dựng 45%, số tầng xây dựng 12 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 10 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Năm 1 hoàn thành 40% khối lượng xây dựng cơ bản, đơn giá xây dựng là 4 triệu đồng/m². Năm 2 hoàn thành 40% khối lượng xây dựng cơ bản, đơn giá xây dựng là 4,5 triệu đồng/m². Năm 3 hoàn thành 20% khối lượng xây dựng cơ bản, đơn giá xây dựng là 4,8 triệu đồng/m². Chi phí khác của năm 1 bằng 50% chi phí xây dựng cơ bản trong năm, của năm 2 bằng 25% chi phí xây dựng cơ bản trong năm, của năm 3 bằng 60% chi phí xây dựng cơ bản trong năm. Với tỷ suất chiết khấu 15%, chi phí phát sinh cuối năm, tổng chi phí được hiện giá là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Diện tích xây dựng mỗi tầng là: 2000 * 45% = 900 m²
Tổng diện tích xây dựng là: 900 * 12 = 10800 m²
Chi phí xây dựng năm 1: 10800 * 40% * 4 = 17280 triệu đồng
Chi phí khác năm 1: 17280 * 50% = 8640 triệu đồng
Tổng chi phí năm 1: 17280 + 8640 = 25920 triệu đồng
Chi phí xây dựng năm 2: 10800 * 40% * 4.5 = 19440 triệu đồng
Chi phí khác năm 2: 19440 * 25% = 4860 triệu đồng
Tổng chi phí năm 2: 19440 + 4860 = 24300 triệu đồng
Chi phí xây dựng năm 3: 10800 * 20% * 4.8 = 10368 triệu đồng
Chi phí khác năm 3: 10368 * 60% = 6220.8 triệu đồng
Tổng chi phí năm 3: 10368 + 6220.8 = 16588.8 triệu đồng

Hiện giá chi phí năm 1: 25920 / (1 + 0.15) = 22539.13 triệu đồng
Hiện giá chi phí năm 2: 24300 / (1 + 0.15)^2 = 18360.12 triệu đồng
Hiện giá chi phí năm 3: 16588.8 / (1 + 0.15)^3 = 10915.19 triệu đồng

Tổng chi phí được hiện giá là: 22539.13 + 18360.12 + 10915.19 = 51814.44 triệu đồng (xấp xỉ 51.821 triệu đồng)

Câu 32:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với giá 33 triệu đồng/m2 (đã bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 0,5% lệ phí trước bạ. Mức điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:

Lời giải: