Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị của dãy trọ đang cho thuê cho mục đích mua bán là phương pháp vốn hóa thu nhập. Phương pháp này dựa trên việc xác định thu nhập ròng hàng năm mà dãy trọ tạo ra và sau đó vốn hóa thu nhập đó bằng một tỷ lệ vốn hóa phù hợp để xác định giá trị thị trường của tài sản. Các phương pháp khác có thể được sử dụng, nhưng phương pháp vốn hóa thu nhập thường được coi là phù hợp nhất vì nó trực tiếp phản ánh khả năng sinh lời của tài sản.

Hao mòn vật lý là sự suy giảm về chức năng hoặc giá trị của tài sản do các yếu tố vật lý, do sử dụng, thời gian hoặc các yếu tố môi trường.

A. Các vết nứt trên tường nhà là một dạng hao mòn vật lý do sự co ngót, giãn nở của vật liệu, hoặc do tác động từ bên ngoài.
B. Căn nhà bị lún cũng là một dạng hao mòn vật lý do nền đất yếu hoặc tác động của môi trường.
C. Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi là hao mòn chức năng hoặc hao mòn từ bên ngoài (external obsolescence), không phải hao mòn vật lý.
D. Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo là do yếu tố kinh tế, không phải hao mòn vật lý.

Vì vậy, A và B đều là hao mòn vật lý. Tuy nhiên, B thể hiện hao mòn vật lý nghiêm trọng hơn. Trong các đáp án đã cho, A và B đều đúng nhưng câu B đúng hơn.
Do câu hỏi chỉ cho chọn 1 đáp án, chọn đáp án B.

Hao mòn chức năng xảy ra khi tài sản vẫn còn hoạt động được nhưng không còn đáp ứng được nhu cầu hiện tại hoặc không hiệu quả so với các tài sản thay thế mới hơn. Điều này dẫn đến giảm giá trị do tính hữu dụng thấp hơn.

Đầu tiên, ta tính đơn giá đất ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m: 100 triệu * 50% = 50 triệu/m².
Tiếp theo, ta tính mức giảm giá do khoảng cách từ hẻm đến mặt tiền đường:
- Từ 100m đến 500m (400m), giảm: (400m / 100m) * 10% = 40%. Đơn giá còn lại: 50 triệu * (1 - 40%) = 30 triệu/m².
- Vì hẻm cách mặt tiền đường > 500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m: 50 triệu * 50% = 25 triệu/m².
Vậy, đơn giá đất của bất động sản so sánh là 25 triệu/m².
Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm là: 25 triệu - 100 triệu = -75 triệu/m².
Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp. Xem xét lại các đáp án, có vẻ như câu hỏi đang yêu cầu tính tỷ lệ điều chỉnh, không phải giá trị tuyệt đối. Nếu vậy, ta cần tính hệ số điều chỉnh:
Đơn giá BĐS so sánh: 25 triệu/m².
Đơn giá BĐS thẩm định (mặt tiền): 100 triệu/m²
Hệ số điều chỉnh = (25/100) = 0.25. Mức điều chỉnh là (0.25 - 1)*100% = -75%.
Không có đáp án nào phù hợp với tính toán trên. Do đó, cần xem xét một cách tiếp cận khác. Quay lại cách tính điều chỉnh trực tiếp:
Đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m là: 100 triệu * 50% = 50 triệu/m².
Vì bất động sản so sánh cách mặt tiền đường 580m (>500m), đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Vậy đơn giá của BĐS so sánh là 50 triệu/m2 * 50% = 25 triệu/m2.
Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: 25 triệu - 100 triệu = -75 triệu/m². Vậy ta sẽ xem xét lại bài toán và cách tiếp cận.
Ta có đơn giá BĐS so sánh là 100 triệu/m2 (đã chuẩn hóa).
Đơn giá BĐS mặt tiền đường = X
Đơn giá BĐS hẻm <100m = 0.5 * X
Đơn giá BĐS hẻm >500m = 0.5 * (0.5 * X) = 0.25X
=> 0.25X = 100 triệu/m2 => X = 400 triệu/m2.
=> Mức điều chỉnh là 100 - 400 = -300 triệu/m2.
Đáp án gần đúng nhất là A. -65 triệu đồng/m² => Sai.
Đáp án B. -185,71 triệu đồng/m² => Sai.
Đáp án C. +65 triệu đồng/m² => Sai.
Đáp án D. +185,71 triệu đồng/m² => Sai.
Vì không có đáp án đúng, ta sẽ xem xét cách giải gần đúng.
Đơn giá BĐS hẻm cách mặt tiền < 100m: 50 triệu/m2.
Giảm giá do cách xa mặt tiền: 50 triệu - (580-100)/100 * 10% * 50 triệu = 50 - 24 = 26 triệu.
Do cách > 500m đơn giá = 50% đơn giá cách mặt tiền < 100m = 25 triệu.
Vậy mức điều chỉnh = 25 - 100 = -75 triệu => A gần đúng nhất.
Nhưng A vẫn không chính xác. Có thể câu hỏi hoặc các đáp án có vấn đề.
Vì không có đáp án đúng và phù hợp với các tính toán, nên câu trả lời là không có đáp án đúng.

Phương pháp thặng dư dựa trên việc xác định giá trị của bất động sản bằng cách tính toán giá trị còn lại sau khi trừ đi các chi phí phát triển (ví dụ: chi phí xây dựng) từ tổng doanh thu dự kiến mà bất động sản đó có thể tạo ra.

A. Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất: Nguyên tắc này xác định rằng giá trị của một bất động sản được xác định bởi việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có thể của nó. Trong phương pháp thặng dư, việc xác định loại hình phát triển nào sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất là rất quan trọng.
B. Nguyên tắc phân phối thu nhập: Nguyên tắc này liên quan đến việc phân bổ thu nhập cho các yếu tố sản xuất khác nhau (ví dụ: đất đai, lao động, vốn). Trong phương pháp thặng dư, nó được sử dụng để xác định lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu, và lợi nhuận này sẽ ảnh hưởng đến giá trị còn lại của đất.
C. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Phương pháp thặng dư xem xét các lợi ích tương lai mà bất động sản có thể mang lại, được thể hiện qua doanh thu dự kiến. Do đó, việc dự kiến lợi ích tương lai là yếu tố then chốt.

Vì cả ba nguyên tắc trên đều có vai trò quan trọng trong việc áp dụng phương pháp thặng dư, nên đáp án đúng là D.