Tài sản thẩm định là một căn nhà phố có diện tích đất là 100m2 và diện tích sàn xây dựng là 200m2. Mức giá chỉ dẫn của đất là 30 triệu đồng/m2. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m2. Hao mòn vật lý của tài sản thẩm định là 25% và hao mòn chức năng là 500 triệu đồng. Giá trị của tài sản thẩm định là:

Câu hỏi này liên quan đến việc điều chỉnh giá bất động sản do yếu tố vị trí (hẻm). Để xác định đáp án đúng, cần xem xét đến việc hẻm thường có giá trị thấp hơn so với mặt tiền đường. Do đó, mức điều chỉnh sẽ là một giá trị âm (trừ đi). Trong các lựa chọn, B. -185,71 triệu đồng/m2 và A. -65 triệu đồng/m2 là các lựa chọn có giá trị âm. Tuy nhiên, không có thông tin cụ thể nào để xác định giá trị chính xác là bao nhiêu. Do đó, không thể xác định đáp án chính xác từ các thông tin được cung cấp.

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị của dãy trọ đang cho thuê cho mục đích mua bán là phương pháp vốn hóa thu nhập. Phương pháp này dựa trên việc xác định thu nhập ròng hàng năm mà dãy trọ tạo ra và sau đó vốn hóa thu nhập đó bằng một tỷ lệ vốn hóa phù hợp để xác định giá trị thị trường của tài sản. Các phương pháp khác có thể được sử dụng, nhưng phương pháp vốn hóa thu nhập thường được coi là phù hợp nhất vì nó trực tiếp phản ánh khả năng sinh lời của tài sản.

Hao mòn vật lý là sự suy giảm về chức năng hoặc giá trị của tài sản do các yếu tố vật lý, do sử dụng, thời gian hoặc các yếu tố môi trường.

A. Các vết nứt trên tường nhà là một dạng hao mòn vật lý do sự co ngót, giãn nở của vật liệu, hoặc do tác động từ bên ngoài.
B. Căn nhà bị lún cũng là một dạng hao mòn vật lý do nền đất yếu hoặc tác động của môi trường.
C. Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi là hao mòn chức năng hoặc hao mòn từ bên ngoài (external obsolescence), không phải hao mòn vật lý.
D. Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo là do yếu tố kinh tế, không phải hao mòn vật lý.

Vì vậy, A và B đều là hao mòn vật lý. Tuy nhiên, B thể hiện hao mòn vật lý nghiêm trọng hơn. Trong các đáp án đã cho, A và B đều đúng nhưng câu B đúng hơn.
Do câu hỏi chỉ cho chọn 1 đáp án, chọn đáp án B.

Hao mòn chức năng xảy ra khi tài sản vẫn còn hoạt động được nhưng không còn đáp ứng được nhu cầu hiện tại hoặc không hiệu quả so với các tài sản thay thế mới hơn. Điều này dẫn đến giảm giá trị do tính hữu dụng thấp hơn.

Đầu tiên, ta tính đơn giá đất ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m: 100 triệu * 50% = 50 triệu/m².
Tiếp theo, ta tính mức giảm giá do khoảng cách từ hẻm đến mặt tiền đường:
- Từ 100m đến 500m (400m), giảm: (400m / 100m) * 10% = 40%. Đơn giá còn lại: 50 triệu * (1 - 40%) = 30 triệu/m².
- Vì hẻm cách mặt tiền đường > 500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m: 50 triệu * 50% = 25 triệu/m².
Vậy, đơn giá đất của bất động sản so sánh là 25 triệu/m².
Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm là: 25 triệu - 100 triệu = -75 triệu/m².
Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng khớp. Xem xét lại các đáp án, có vẻ như câu hỏi đang yêu cầu tính tỷ lệ điều chỉnh, không phải giá trị tuyệt đối. Nếu vậy, ta cần tính hệ số điều chỉnh:
Đơn giá BĐS so sánh: 25 triệu/m².
Đơn giá BĐS thẩm định (mặt tiền): 100 triệu/m²
Hệ số điều chỉnh = (25/100) = 0.25. Mức điều chỉnh là (0.25 - 1)*100% = -75%.
Không có đáp án nào phù hợp với tính toán trên. Do đó, cần xem xét một cách tiếp cận khác. Quay lại cách tính điều chỉnh trực tiếp:
Đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m là: 100 triệu * 50% = 50 triệu/m².
Vì bất động sản so sánh cách mặt tiền đường 580m (>500m), đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Vậy đơn giá của BĐS so sánh là 50 triệu/m2 * 50% = 25 triệu/m2.
Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: 25 triệu - 100 triệu = -75 triệu/m². Vậy ta sẽ xem xét lại bài toán và cách tiếp cận.
Ta có đơn giá BĐS so sánh là 100 triệu/m2 (đã chuẩn hóa).
Đơn giá BĐS mặt tiền đường = X
Đơn giá BĐS hẻm <100m = 0.5 * X
Đơn giá BĐS hẻm >500m = 0.5 * (0.5 * X) = 0.25X
=> 0.25X = 100 triệu/m2 => X = 400 triệu/m2.
=> Mức điều chỉnh là 100 - 400 = -300 triệu/m2.
Đáp án gần đúng nhất là A. -65 triệu đồng/m² => Sai.
Đáp án B. -185,71 triệu đồng/m² => Sai.
Đáp án C. +65 triệu đồng/m² => Sai.
Đáp án D. +185,71 triệu đồng/m² => Sai.
Vì không có đáp án đúng, ta sẽ xem xét cách giải gần đúng.
Đơn giá BĐS hẻm cách mặt tiền < 100m: 50 triệu/m2.
Giảm giá do cách xa mặt tiền: 50 triệu - (580-100)/100 * 10% * 50 triệu = 50 - 24 = 26 triệu.
Do cách > 500m đơn giá = 50% đơn giá cách mặt tiền < 100m = 25 triệu.
Vậy mức điều chỉnh = 25 - 100 = -75 triệu => A gần đúng nhất.
Nhưng A vẫn không chính xác. Có thể câu hỏi hoặc các đáp án có vấn đề.
Vì không có đáp án đúng và phù hợp với các tính toán, nên câu trả lời là không có đáp án đúng.