Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì đơn giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh này là:

Câu 36:

Một căn nhà cấp III vừa được hoàn thành xây dựng có chi phí tập hợp theo từng hạng mục được như sau: móng (300 triệu đồng), tường (300 triệu đồng), sàn (100 triệu đồng), mái (200 triệu đồng). Tài sản thẩm định là căn nhà cấp III có hao mòn lũy kế là 30%. Giá trị căn nhà thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Tổng chi phí xây dựng căn nhà là: 300 (móng) + 300 (tường) + 100 (sàn) + 200 (mái) = 900 triệu đồng.
Hao mòn lũy kế là 30%, nghĩa là giá trị còn lại của căn nhà là 100% - 30% = 70%.
Giá trị căn nhà thẩm định là: 900 triệu đồng * 70% = 630 triệu đồng.

Câu 37:

Tài sản thẩm định giá là một căn nhà phố có giá mua ban đầu là 10 tỷ đồng. Tại thời điểm thẩm định, giá đất đã tăng gấp đôi, hao mòn lũy kế là 20% và căn nhà đã được đầu tư thêm phần nội thất. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào để thẩm định giá trị căn nhà này?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá, nói rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để có được một tài sản thay thế tương đương. Trong trường hợp này, thẩm định viên cần xem xét giá đất tăng, hao mòn và đầu tư nội thất để xác định giá trị hiện tại của căn nhà, so sánh nó với các tài sản tương tự trên thị trường.

Câu 38:

Dòng tiền tự do doanh nghiệp (FCFF) được xác định theo công thức:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Công thức tính Dòng tiền tự do doanh nghiệp (FCFF) có hai dạng phổ biến. Dạng thứ nhất, bắt đầu từ EBIT (Lợi nhuận trước lãi vay và thuế): FCFF = EBIT(1-t) + Chi phí khấu hao - Chi tiêu vốn - Thay đổi Vốn lưu động. Dạng thứ hai, bắt đầu từ EAT (Lợi nhuận sau thuế): FCFF = EAT + Chi phí khấu hao - Chi tiêu vốn + Các khoản nợ mới - Hoàn trả nợ gốc - Thay đổi Vốn lưu động. Trong các đáp án đã cho, đáp án A và D có dạng gần đúng. Tuy nhiên, đáp án D bao gồm thêm "Lãi vay (1-t)", điều này là chính xác vì nó điều chỉnh EBIT(1-t) để tính đến ảnh hưởng của lãi vay đã được khấu trừ thuế. Do đó, đáp án D là chính xác nhất.

Câu 39:

Xe nâng hàng so sánh có trọng tải nâng là 2.000 kg có giá bán là 100 triệu đồng trong khi xe nâng hàng thẩm định có trọng tải nâng là 1.500 kg. Biết trọng tải nâng đóng góp 20% giá trị xe thì tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị xe nâng hàng so sánh do trọng tải nâng đóng góp là: 100 triệu * 20% = 20 triệu.
Giá trị trên 1 kg trọng tải của xe nâng so sánh là: 20 triệu / 2000 kg = 10.000 đồng/kg.
Trọng tải nâng của xe nâng thẩm định là 1.500 kg, vậy giá trị xe nâng thẩm định do trọng tải nâng đóng góp theo đơn giá của xe so sánh là: 1.500 kg * 10.000 đồng/kg = 15 triệu.
Vậy, theo xe nâng so sánh, giá trị xe nâng thẩm định (chỉ tính riêng phần trọng tải nâng) giảm so với xe nâng so sánh là: (20 triệu - 15 triệu) / 20 triệu = 25%.
Tuy nhiên, câu hỏi yêu cầu tính tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng.
Do trọng tải xe thẩm định nhỏ hơn xe so sánh nên cần điều chỉnh giảm.
Giá trị xe nâng so sánh sau khi trừ phần trọng tải nâng là: 100 triệu - 20 triệu = 80 triệu.
Vậy tỷ lệ điều chỉnh là: (15 triệu - 20 triệu) / (80 triệu + 15 triệu) = -5/95 = -0.05263 tương đương -5.26%, xấp xỉ -5%.

Câu 40:

Bất động sản thẩm định ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phân tích bài toán:

* Mục tiêu: Xác định tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố ngập lụt của bất động sản so sánh.
* Thông tin:
* Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh (khu vực không ngập lụt): 100 triệu đồng/m2.
* Khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt: 30% (điều này có nghĩa là giá trị bất động sản ở khu vực ngập lụt chỉ bằng 70% giá trị ở khu vực không ngập lụt).

* Giải quyết:
* Vì bất động sản so sánh nằm ở khu vực không ngập lụt, ta cần điều chỉnh giá của nó để phù hợp với bất động sản thẩm định (khu vực ngập lụt).
* Giá trị bất động sản ở khu vực ngập lụt bằng 70% giá trị ở khu vực không ngập lụt, nên ta có thể suy ra giá trị bất động sản ở khu vực không ngập lụt cao hơn (100%-70%) = 30% giá trị bất động sản ở khu vực ngập lụt, tức là giá khu vực không ngập lụt đang cao hơn 30% so với khu vực ngập lụt. Để đưa giá khu vực không ngập lụt về khu vực ngập lụt, ta phải điều chỉnh giảm.
* Công thức tính tỷ lệ điều chỉnh: Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị khu vực ngập lụt - Giá trị khu vực không ngập lụt) / Giá trị khu vực không ngập lụt = (70 - 100) / 100 = -30/100 = -0.3 hay -30%.
* Vì vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố ngập lụt của bất động sản so sánh là -30%.

Vậy đáp án đúng là C. -30%

Câu 41:

Một thiết bị có chi phí thay thế là 10 tỷ đồng. Tuổi đời thực tế của thiết bị là 9 năm và tuổi đời kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và có tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định là 70%. Tỷ lệ chất lượng còn lại của thiết bị là:

Lời giải: