Suy ô nhiễm môi trường xung quanh làm giá bất động sản giảm phản ánh loại hao mòn nào của bất động sản?

Thẩm định giá trị doanh nghiệp tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng phương pháp:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thẩm định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp tiếp cận thu nhập bao gồm:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: dựa trên việc vốn hóa một dòng thu nhập ổn định duy nhất.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF): dự báo các dòng tiền trong tương lai và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại.
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu dòng cổ tức: là một biến thể của phương pháp chiết khấu dòng tiền, tập trung vào cổ tức dự kiến của doanh nghiệp.

Do đó, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là chính xác.

Một căn nhà cấp III vừa được hoàn thành xây dựng có chi phí tập hợp theo từng hạng mục được như sau: móng (300 triệu đồng), tường (300 triệu đồng), sàn (100 triệu đồng), mái (200 triệu đồng). Tài sản thẩm định là căn nhà cấp III có hao mòn lũy kế là 30%. Giá trị căn nhà thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Tổng chi phí xây dựng căn nhà là: 300 + 300 + 100 + 200 = 900 triệu đồng.
Hao mòn lũy kế là 30%, vậy giá trị còn lại của căn nhà là: 900 * (1 - 0.3) = 900 * 0.7 = 630 triệu đồng.
Vậy đáp án đúng là B.

Câu 22:

Một thửa đất nông nghiệp 10.000m2 của một doanh nghiệp ở TPHCM nhận chuyển nhượng được chuyển thành đất ở. Số tiền mà doanh nghiệp đã trả để nhận chuyển nhượng đất là 2.000.000 đồng/m2 trong khi đơn giá bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp nhà nước thu hồi đất theo phương án được duyệt là 1.000.000 đồng/m2. Giá đất nông nghiệp theo quy định của nhà nước là 50.000 đồng/m2 và Giá đất ở theo quy định của nhà nước là 2.500.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất K = 2. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x Diện tích

Trong đó:
* Giá đất ở: Do giá đất ở theo quy định của nhà nước (2.500.000 đồng/m2) thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế (2.000.000 đồng/m2) nên giá đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất quy định của nhà nước là 2.500.000 đồng/m2.
* Giá đất nông nghiệp: Doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất bằng (=) giá đất theo bảng giá đất (do giá đền bù thấp hơn giá theo bảng giá đất), do đó giá đất nông nghiệp là: 50.000 x 2 = 100.000 đồng/m2
* Diện tích: 10.000 m2

Do đó, tiền sử dụng đất là: (2.500.000 - 100.000) x 10.000 = 24.000.000.000 đồng = 24 tỷ đồng.

Tuy nhiên, doanh nghiệp phải nộp thêm khoản tiền bằng (=) chênh lệch giữa tiền nhận chuyển nhượng và tiền đền bù (nếu có). Trong trường hợp này, tiền nhận chuyển nhượng (2.000.000 đồng/m2) lớn hơn tiền đền bù (1.000.000 đồng/m2). Vì vậy, doanh nghiệp phải nộp thêm: (2.000.000 - 1.000.000) x 10.000 = 10.000.000.000 đồng = 10 tỷ đồng.

Tổng tiền chuyển mục đích sử dụng đất là: 24 tỷ + 10 tỷ + 15 tỷ = 34 tỷ đồng.
Tuy nhiên, do không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán, nên đáp án đúng là: D. Các đáp án còn lại đều SAI.

Câu 23:

Bất động sản thẩm định ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá sau điều chỉnh được tính như sau:

Vì khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt 30%, nên giá của bất động sản so sánh cần được điều chỉnh giảm 30% để tương đương với khu vực ngập lụt.

Giá sau điều chỉnh = Đơn giá chuẩn * (1 - Tỷ lệ chênh lệch)
Giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng/m² * (1 - 0,30)
Giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng/m² * 0,70
Giá sau điều chỉnh = 70 triệu đồng/m²

Vậy đáp án đúng là B.

Câu 24:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Đầu tiên, ta tính đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m: 100 triệu * 50% = 50 triệu đồng/m2.

Tiếp theo, ta tính số mét tăng thêm so với mặt tiền đường: 480m - 100m = 380m. Số lần giảm 10% là: 380m / 100m = 3,8 lần. Vì cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m, nên ta cần tính mức giảm giá sau mỗi 100m.

Vì cách mặt tiền đường > 500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m, vậy đơn giá đất tối thiểu là: 50 triệu * 50% = 25 triệu. Suy ra đơn giá đất giảm tối đa từ 50 triệu về 25 triệu.

Vậy bất động sản so sánh cần điều chỉnh giảm từ 100 triệu về 25 triệu, hay giảm 75% đơn giá. Để bất động sản so sánh tương đương với bất động sản thẩm định, ta cần tính đơn giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh. Vì bất động sản thẩm định (25tr/m2) bằng 1/4 so với bất động sản so sánh (100tr/m2), nên ta cần làm cho bất động sản so sánh giảm đi 3 lần, tức là giá trị sau điều chỉnh bằng 1/3 giá trị ban đầu. Vậy giá sau điều chỉnh là 100tr/m2 * (1/3) = 33,33tr/m2

Câu 25:

Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động sản so sánh có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu từ 1-25m. Mức điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là:

Lời giải: