Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu?

Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất;

Nguyên tắc cung cầu;

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai;

Cả 3 nguyên tắc trên.

Trả lời:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai là nguyên tắc thẩm định giá được vận dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu. Phương pháp này dựa trên việc dự báo các dòng tiền trong tương lai mà tài sản sẽ tạo ra và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại. Các nguyên tắc còn lại không liên quan trực tiếp đến phương pháp này.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 29

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 50:

Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) dự kiến năm tới sẽ là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta cần chiết khấu dòng tiền FCFE về hiện tại. Bài toán này bao gồm hai giai đoạn: giai đoạn tăng trưởng và giai đoạn ổn định.

Giai đoạn tăng trưởng (5 năm):
* FCFE năm 1: 50 tỷ đồng
* Tăng trưởng: 10%/năm
* Tỷ suất sinh lời kỳ vọng: 20%

Giá trị hiện tại của FCFE trong 5 năm đầu được tính như sau:

PV = 50/(1+0.2) + 50*(1+0.1)/(1+0.2)^2 + 50*(1+0.1)^2/(1+0.2)^3 + 50*(1+0.1)^3/(1+0.2)^4 + 50*(1+0.1)^4/(1+0.2)^5
PV = 41.67 + 38.19 + 34.93 + 31.93 + 29.18 = 175.89 tỷ đồng

Giai đoạn ổn định vĩnh viễn:
* FCFE năm 6: 50*(1+0.1)^4*(1-0.15) = 50 * 1.4641 * 0.85 = 62.27 tỷ đồng
* Tăng trưởng: 0%
* Tỷ suất sinh lời kỳ vọng: 20%

Giá trị hiện tại của FCFE từ năm thứ 6 trở đi (tính tại năm thứ 5) là:
PV5 = 62.27 / 0.2 = 311.35 tỷ đồng

Giá trị hiện tại của PV5 (tính tại năm 0) là:
PV0 = 311.35 / (1+0.2)^5 = 311.35 / 2.48832 = 125.13 tỷ đồng

Tổng giá trị vốn chủ sở hữu:
Tổng giá trị vốn chủ sở hữu là tổng của giá trị hiện tại của FCFE trong giai đoạn tăng trưởng và giá trị hiện tại của FCFE trong giai đoạn ổn định:
Tổng giá trị = 175.89 + 125.13 = 301.02 tỷ đồng

Vì vậy, đáp án gần nhất là 301,42 tỷ đồng.

Câu 1:

Tài sản nào dưới đây được áp dụng nguyên tắc hữu dụng?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nguyên tắc hữu dụng trong kinh tế học nói rằng tài sản có giá trị khi nó có khả năng thỏa mãn nhu cầu hoặc mong muốn của người sử dụng.

A. Xe đạp và xe máy thanh lý: Mức độ hữu dụng phụ thuộc vào tình trạng của xe và nhu cầu của người mua. Nếu xe còn sử dụng được và đáp ứng nhu cầu đi lại, nó vẫn có giá trị sử dụng nhất định.

B. Laptop của người sở hữu: Laptop rõ ràng là có tính hữu dụng đối với người sở hữu vì nó phục vụ nhu cầu làm việc, giải trí, học tập, v.v.

C. Căn hộ đối với người mua: Căn hộ có tính hữu dụng cao đối với người mua vì nó đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt, và có thể là đầu tư.

Vì vậy, các đáp án A, B và C đều có thể áp dụng nguyên tắc hữu dụng tùy vào từng hoàn cảnh và đối tượng cụ thể. Tuy nhiên, đáp án C là phù hợp nhất vì căn hộ luôn có giá trị sử dụng lớn đối với người mua.

Câu 2:

Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm. Tỷ suất vốn hóa của bất động sản:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Tỷ suất vốn hóa của bất động sản được tính theo công thức:

R = M × Rm + (1 - M) × Re

Trong đó:

M: Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư

Rm: Hệ số vốn hóa tiền vay

Re: Tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu

Công thức này phản ánh sự kết hợp giữa chi phí vốn vay (Rm) và lợi nhuận yêu cầu của vốn chủ sở hữu (Re), được trọng số bởi tỷ lệ vốn vay (M) và tỷ lệ vốn chủ sở hữu (1-M) trong tổng vốn đầu tư.

Câu 3:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) sử dụng dòng tiền thuần (Net Operating Income - NOI) để định giá bất động sản. NOI là thu nhập ròng từ hoạt động cho thuê bất động sản, sau khi trừ đi các chi phí hoạt động nhưng trước khi trừ đi lãi vay và thuế thu nhập. Các lựa chọn khác như NI (Net Income - Lợi nhuận ròng), EBIT (Earnings Before Interest and Taxes - Lợi nhuận trước lãi vay và thuế), EBIT(1-t) (Earning Before Interest and Taxes after tax - Lợi nhuận trước lãi vay và thuế sau thuế), và EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization - Lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao) không phải là dòng tiền được sử dụng trực tiếp trong phương pháp này.

Câu 4:

Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu thường tuân theo thứ tự ưu tiên sau: Đầu tiên, xem xét các yếu tố pháp lý (ví dụ: quyền sở hữu, thời hạn sử dụng) vì chúng có ảnh hưởng lớn đến giá trị. Tiếp theo, đánh giá các điều kiện giao dịch (ví dụ: động cơ mua bán, thời gian thanh toán) có thể làm thay đổi giá. Sau đó, xem xét vị trí (ví dụ: khả năng tiếp cận, tiện ích xung quanh) vì vị trí ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản. Cuối cùng, điều chỉnh các yếu tố về hình dáng (ví dụ: kích thước, mặt tiền) vì chúng thường có tác động ít hơn so với các yếu tố trên. Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Câu 5:

Một lô đất có diện tích 210m2, chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng từ đầu năm 1993 (đất lấn chiếm). Hạn mức đất ở là 160m2, giá đất ở theo quy định của Nhà nước là 2 triệu đồng/m2, hệ số k = 1,5. Nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất là:

Lời giải: