Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) dự kiến năm tới sẽ là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Tài sản nào dưới đây được áp dụng nguyên tắc hữu dụng?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nguyên tắc hữu dụng trong kinh tế học nói rằng tài sản có giá trị khi nó có khả năng thỏa mãn nhu cầu hoặc mong muốn của người sử dụng.

A. Xe đạp và xe máy thanh lý: Mức độ hữu dụng phụ thuộc vào tình trạng của xe và nhu cầu của người mua. Nếu xe còn sử dụng được và đáp ứng nhu cầu đi lại, nó vẫn có giá trị sử dụng nhất định.

B. Laptop của người sở hữu: Laptop rõ ràng là có tính hữu dụng đối với người sở hữu vì nó phục vụ nhu cầu làm việc, giải trí, học tập, v.v.

C. Căn hộ đối với người mua: Căn hộ có tính hữu dụng cao đối với người mua vì nó đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt, và có thể là đầu tư.

Vì vậy, các đáp án A, B và C đều có thể áp dụng nguyên tắc hữu dụng tùy vào từng hoàn cảnh và đối tượng cụ thể. Tuy nhiên, đáp án C là phù hợp nhất vì căn hộ luôn có giá trị sử dụng lớn đối với người mua.

Câu 2:

Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm. Tỷ suất vốn hóa của bất động sản:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Tỷ suất vốn hóa của bất động sản được tính theo công thức:

R = M × Rm + (1 - M) × Re

Trong đó:

M: Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư

Rm: Hệ số vốn hóa tiền vay

Re: Tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu

Công thức này phản ánh sự kết hợp giữa chi phí vốn vay (Rm) và lợi nhuận yêu cầu của vốn chủ sở hữu (Re), được trọng số bởi tỷ lệ vốn vay (M) và tỷ lệ vốn chủ sở hữu (1-M) trong tổng vốn đầu tư.

Câu 3:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) sử dụng dòng tiền thuần (Net Operating Income - NOI) để định giá bất động sản. NOI là thu nhập ròng từ hoạt động cho thuê bất động sản, sau khi trừ đi các chi phí hoạt động nhưng trước khi trừ đi lãi vay và thuế thu nhập. Các lựa chọn khác như NI (Net Income - Lợi nhuận ròng), EBIT (Earnings Before Interest and Taxes - Lợi nhuận trước lãi vay và thuế), EBIT(1-t) (Earning Before Interest and Taxes after tax - Lợi nhuận trước lãi vay và thuế sau thuế), và EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization - Lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao) không phải là dòng tiền được sử dụng trực tiếp trong phương pháp này.

Câu 4:

Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu thường tuân theo thứ tự ưu tiên sau: Đầu tiên, xem xét các yếu tố pháp lý (ví dụ: quyền sở hữu, thời hạn sử dụng) vì chúng có ảnh hưởng lớn đến giá trị. Tiếp theo, đánh giá các điều kiện giao dịch (ví dụ: động cơ mua bán, thời gian thanh toán) có thể làm thay đổi giá. Sau đó, xem xét vị trí (ví dụ: khả năng tiếp cận, tiện ích xung quanh) vì vị trí ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản. Cuối cùng, điều chỉnh các yếu tố về hình dáng (ví dụ: kích thước, mặt tiền) vì chúng thường có tác động ít hơn so với các yếu tố trên. Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Câu 5:

Một lô đất có diện tích 210m2, chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng từ đầu năm 1993 (đất lấn chiếm). Hạn mức đất ở là 160m2, giá đất ở theo quy định của Nhà nước là 2 triệu đồng/m2, hệ số k = 1,5. Nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất, ta cần xác định các khoản tiền phải nộp:

1. Tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức:
- Diện tích trong hạn mức: 160 m2
- Giá đất ở theo quy định: 2 triệu đồng/m2
- Tiền sử dụng đất trong hạn mức: 160 m2 * 2 triệu đồng/m2 * 50% (vì đất lấn chiếm và có hạn mức) = 160 triệu đồng

2. Tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức:
- Diện tích vượt hạn mức: 210 m2 - 160 m2 = 50 m2
- Giá đất ở theo quy định: 2 triệu đồng/m2
- Hệ số k = 1,5
- Tiền sử dụng đất vượt hạn mức: 50 m2 * 2 triệu đồng/m2 * 1,5 = 150 triệu đồng

3. Tổng tiền sử dụng đất:
- Tổng tiền sử dụng đất: 160 triệu đồng + 150 triệu đồng = 310 triệu đồng

Vậy, nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất là 310 triệu đồng.

Do đó, đáp án đúng là: C. 310 triệu đồng

Câu 6:

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải: