Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm. Tỷ suất vốn hóa của bất động sản:

R = M × Rm - (1 - M) × Re

R = M × Rm + (1 - M) × Re

R = M × Re + (1 - M) × Rm

R = M × Re - (1 - M) × Rm

Trả lời:

Đáp án đúng: B

Tỷ suất vốn hóa của bất động sản được tính theo công thức:

R = M × Rm + (1 - M) × Re

Trong đó:

M: Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư
Rm: Hệ số vốn hóa tiền vay
Re: Tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu

Công thức này phản ánh sự kết hợp giữa chi phí vốn vay (Rm) và lợi nhuận yêu cầu của vốn chủ sở hữu (Re), được trọng số bởi tỷ lệ vốn vay (M) và tỷ lệ vốn chủ sở hữu (1-M) trong tổng vốn đầu tư.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 29

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 3:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) sử dụng dòng tiền thuần (Net Operating Income - NOI) để định giá bất động sản. NOI là thu nhập ròng từ hoạt động cho thuê bất động sản, sau khi trừ đi các chi phí hoạt động nhưng trước khi trừ đi lãi vay và thuế thu nhập. Các lựa chọn khác như NI (Net Income - Lợi nhuận ròng), EBIT (Earnings Before Interest and Taxes - Lợi nhuận trước lãi vay và thuế), EBIT(1-t) (Earning Before Interest and Taxes after tax - Lợi nhuận trước lãi vay và thuế sau thuế), và EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization - Lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao) không phải là dòng tiền được sử dụng trực tiếp trong phương pháp này.

Câu 4:

Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu thường tuân theo thứ tự ưu tiên sau: Đầu tiên, xem xét các yếu tố pháp lý (ví dụ: quyền sở hữu, thời hạn sử dụng) vì chúng có ảnh hưởng lớn đến giá trị. Tiếp theo, đánh giá các điều kiện giao dịch (ví dụ: động cơ mua bán, thời gian thanh toán) có thể làm thay đổi giá. Sau đó, xem xét vị trí (ví dụ: khả năng tiếp cận, tiện ích xung quanh) vì vị trí ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản. Cuối cùng, điều chỉnh các yếu tố về hình dáng (ví dụ: kích thước, mặt tiền) vì chúng thường có tác động ít hơn so với các yếu tố trên. Do đó, đáp án C là chính xác nhất.

Câu 5:

Một lô đất có diện tích 210m2, chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng từ đầu năm 1993 (đất lấn chiếm). Hạn mức đất ở là 160m2, giá đất ở theo quy định của Nhà nước là 2 triệu đồng/m2, hệ số k = 1,5. Nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất, ta cần xác định các khoản tiền phải nộp:

1. Tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức:
- Diện tích trong hạn mức: 160 m2
- Giá đất ở theo quy định: 2 triệu đồng/m2
- Tiền sử dụng đất trong hạn mức: 160 m2 * 2 triệu đồng/m2 * 50% (vì đất lấn chiếm và có hạn mức) = 160 triệu đồng

2. Tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức:
- Diện tích vượt hạn mức: 210 m2 - 160 m2 = 50 m2
- Giá đất ở theo quy định: 2 triệu đồng/m2
- Hệ số k = 1,5
- Tiền sử dụng đất vượt hạn mức: 50 m2 * 2 triệu đồng/m2 * 1,5 = 150 triệu đồng

3. Tổng tiền sử dụng đất:
- Tổng tiền sử dụng đất: 160 triệu đồng + 150 triệu đồng = 310 triệu đồng

Vậy, nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất là 310 triệu đồng.

Do đó, đáp án đúng là: C. 310 triệu đồng

Câu 6:

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được tính bằng cách lấy lợi nhuận ròng (NI - Net Income) của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhân với hệ số P/E (Price-to-Earnings ratio) bình quân của các doanh nghiệp so sánh. Hệ số P/E phản ánh mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu, và việc sử dụng P/E bình quân của các doanh nghiệp so sánh giúp định giá doanh nghiệp mục tiêu dựa trên thị trường.

Câu 7:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi công ty đã thanh toán tất cả các chi phí, tái đầu tư vào tài sản cố định và tài sản lưu động, và trả nợ gốc. Công thức tính FCFE từ FCFF như sau:

FCFE = FCFF - Interest(1-t) - Principal Repay + New debt issues - Preferred Dividend

Trong đó:
* FCFF: Dòng tiền tự do của doanh nghiệp
* Interest(1-t): Chi phí lãi vay sau thuế
* Principal Repay: Phần trả nợ gốc
* New debt issues: Phát hành nợ mới
* Preferred Dividend: Cổ tức ưu đãi

Vậy đáp án đúng là B.

Câu 8:

Một thiết bị so sánh có 3 yếu tố so sánh với các mức điều chỉnh lần lượt là -10 triệu đồng; 20 triệu đồng và - 40 triệu đồng. Tổng mức điều chỉnh gộp của tài sản so sánh này là:

Lời giải: