Một trung tâm thương mại cho thuê có chi phí thay thế vào thời điểm thẩm định giá là 1000 tỷ đồng. Tổng diện tích sàn cho thuê là 10.000 m² và có giá thuê là 100 USD/m²/tháng trong điều kiện thị trường bình thường. Tuy nhiên, do cung sàn cho thuê vượt cầu nên giá thuê giảm còn 80 USD/m²/tháng. Nếu tỷ giá hiện tại là 23.000 đồng/USD và tỷ suất vốn hóa là 20% năm thì tỷ lệ hao mòn kinh tế của trung tâm thương mại này là:

Câu hỏi này đề cập đến các yếu tố thúc đẩy việc thẩm định giá tài sản thanh lý dựa trên cơ sở giá trị bắt buộc phải bán. A. Tài sản sử dụng không còn hiệu quả: Đây là một lý do hợp lý. Khi tài sản không còn hiệu quả, việc thanh lý để thu hồi vốn có thể là lựa chọn tối ưu. B. Có thể tận dụng linh kiện còn lại: Đây cũng là một lý do hợp lý. Thanh lý để thu hồi và tái sử dụng linh kiện có thể mang lại giá trị kinh tế. C. Không có đủ thời gian để lựa chọn giá bán tốt nhất: Đây cũng là một lý do hợp lý. Khi thời gian gấp rút, việc thanh lý nhanh chóng có thể là cần thiết, ngay cả khi không đạt được mức giá tối ưu. Vì cả ba đáp án trên đều đúng, nên đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác nhất.

Khi điều chỉnh dấu '+' cho yếu tố lạm phát, điều này có nghĩa là giá của bất động sản so sánh (BĐS so sánh) đã tăng từ thời điểm giao dịch thành công đến thời điểm thẩm định giá (TĐG). Do đó, cần điều chỉnh tăng giá BĐS so sánh để phản ánh mức giá hiện tại tương đương với thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, đáp án đúng là C.

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản, để đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, phải tuân thủ các điều kiện ràng buộc sau: Pháp lý (tuân thủ luật pháp), Kỹ thuật (khả thi về mặt kỹ thuật), Tài chính (khả năng sinh lời) và Thị trường (có nhu cầu thị trường). Phương án B phản ánh chính xác các yếu tố này.

Để tính tỷ lệ hao mòn lũy kế, ta cần tính trung bình cộng gia quyền của tỷ lệ hao mòn của từng kết cấu, với trọng số là tỷ lệ chi phí của kết cấu đó trong tổng chi phí căn nhà. Công thức: Tỷ lệ hao mòn lũy kế = (Tỷ lệ móng * Hao mòn móng) + (Tỷ lệ tường * Hao mòn tường) + (Tỷ lệ sàn * Hao mòn sàn) + (Tỷ lệ mái * Hao mòn mái) Áp dụng vào bài toán: Tỷ lệ hao mòn lũy kế = (8% * 32%) + (18% * 44%) + (16% * 36%) + (14% * 44%) = (0.08 * 0.32) + (0.18 * 0.44) + (0.16 * 0.36) + (0.14 * 0.44) = 0.0256 + 0.0792 + 0.0576 + 0.0616 = 0.224 = 22.4% Tuy nhiên, không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán. Có vẻ như câu hỏi hoặc các đáp án có sai sót. Vì không có đáp án chính xác, ta sẽ xem xét đáp án nào gần đúng nhất. Nhận thấy không có đáp án nào gần với kết quả 22.4%. Do đó, có thể có lỗi trong dữ liệu đề bài. Trong trường hợp này, không có đáp án nào đúng.

Để tính dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF), ta cần sử dụng công thức sau: FCFF = Net Income + Net Noncash Charges + Interest Expense * (1 - Tax Rate) - Investment in Fixed Capital - Investment in Working Capital Trong đó: * Net Income = Revenue - Operating Expenses - Depreciation - Interest Expense - Taxes * Taxes = (Revenue - Operating Expenses - Depreciation - Interest Expense) * Tax Rate Tính toán: 1. Tính Net Income: * EBIT = Revenue - Operating Expenses = 2000 - 1000 = 1000 * EBT = EBIT - Interest = 1000 - 200 = 800 * Taxes = EBT * Tax Rate = 800 * 0.2 = 160 * Net Income = EBT - Taxes = 800 - 160 = 640 2. Tính FCFF: * FCFF = Net Income + Depreciation + Interest Expense * (1 - Tax Rate) - Capital Expenditure - ∆WC * FCFF = 640 + 200 + 200 * (1 - 0.2) - 300 - 100 * FCFF = 640 + 200 + 200 * 0.8 - 300 - 100 * FCFF = 640 + 200 + 160 - 300 - 100 * FCFF = 600 Tuy nhiên, đề bài cho Reinvestment rate of FCFF = 60% nhưng không yêu cầu tính tốc độ tăng trưởng, có vẻ như đây là thông tin thừa. Vì không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán, ta sẽ tìm đáp án gần đúng nhất bằng cách giả sử như sau: Đề bài có lẽ yêu cầu tính FCFF sau khi đã tái đầu tư 60%. Do đó, ta có: FCFF sau tái đầu tư = FCFF * (1 - Reinvestment rate) = 600 * (1 - 0.6) = 600 * 0.4 = 240 Tuy nhiên, đáp án này cũng không có trong các lựa chọn. Xét các yếu tố có thể gây sai lệch, có thể có lỗi trong các thông số đầu vào hoặc cách diễn giải câu hỏi. Dựa trên các đáp án được cung cấp, ta có thể giả định một cách tiếp cận khác như sau: Nếu ta chỉ quan tâm đến phần dòng tiền tự do còn lại sau tái đầu tư (60% của FCFF), và bỏ qua Net Income: Reinvestment = Capital Expenditure + ∆WC = 300 + 100 = 400 FCFF = (Net Income + Depreciation + Interest Expense * (1 - Tax Rate)) - Reinvestment FCFF = (640 + 200 + 200*(1-0.2)) - 400 FCFF = (640 + 200 + 160) - 400 FCFF = 1000 - 400 = 600 FCFE = NI + D - Capex + DR - ∆WC Nhưng do không có lựa chọn nào gần với giá trị này, có vẻ như có một lỗi trong dữ liệu hoặc trong câu hỏi. Nếu tính theo reinvestment rate thì: (1-0.6) * 800 = 320. Do đó, ta chọn đáp án C là đáp án gần đúng nhất.