Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ lệ chất lượng còn lại các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%); sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ hao mòn (hữu hình) lũy kế của căn nhà này là:

Chi phí thay thế thiết bị bao gồm:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Chi phí thay thế thiết bị không chỉ bao gồm chi phí sản xuất, chi phí ngoài sản xuất và chi phí tài chính, mà còn phải tính đến lợi nhuận yêu cầu của nhà sản xuất để đảm bảo việc thay thế thiết bị là khả thi về mặt kinh tế. Do đó, đáp án chính xác là D.

Câu 49:

Thẩm định giá trị tài sản bằng phương pháp chi phí có hạn chế là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc giá trị của một tài sản không nên vượt quá chi phí để tạo ra một tài sản tương đương. Tuy nhiên, phương pháp này có một số hạn chế quan trọng:

* A. Giá trị tài sản không phản ánh theo giá thị trường: Phương pháp chi phí tập trung vào chi phí xây dựng hoặc tái tạo, mà không nhất thiết phản ánh giá trị thị trường hiện tại của tài sản. Thị trường có thể định giá tài sản cao hơn hoặc thấp hơn chi phí.
* B. Thẩm định giá trên cơ sở giá trị phi thị trường: Do tập trung vào chi phí, phương pháp này có thể đưa ra giá trị không tương ứng với giá trị mà người mua sẵn sàng trả trên thị trường.
* C. Chi phí không phải lúc nào cũng tạo nên giá trị: Đôi khi, một tài sản có thể tốn kém để xây dựng, nhưng lại không mang lại giá trị tương xứng do lỗi thiết kế, vị trí không thuận lợi hoặc các yếu tố khác.

Vì cả ba phương án trên đều là hạn chế của phương pháp chi phí, nên phương án D là đáp án chính xác.

Câu 50:

Giả sử công ty An An có tổng tài sản dự kiến trong năm thẩm định giá là 200 tỷ đồng, giá trị vốn hóa 150 tỷ đồng, ROE dự kiến là 18%, ROA dự kiến là 12%. Qua khảo sát có công ty A, B, C, D có cùng ngành nghề kinh doanh, quy mô tương tự và nhiều yếu tố gần giống Công ty An Thành nhất. Thu thập thông tin trên thị trường, tìm được chỉ số P/E của các công ty A, B, C, D, như sau: Công ty A: 40; Công ty B: 42; Công ty C: 38; Công ty D: 44. Giá trị doanh nghiệp An Thành ước tính là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để ước tính giá trị doanh nghiệp An Thành, ta sử dụng phương pháp so sánh P/E (Price-to-Earnings ratio).

1. Tính EPS (Earnings Per Share) của An Thành:
- ROE (Return on Equity) = Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu
- Vốn chủ sở hữu = Tổng tài sản - Nợ phải trả. Tuy nhiên, vì ta chỉ có giá trị vốn hóa (150 tỷ), ta coi đây là ước tính tốt nhất cho vốn chủ sở hữu.
- Lợi nhuận sau thuế = ROE * Vốn chủ sở hữu = 18% * 150 tỷ = 27 tỷ đồng

2. Tính P/E trung bình của các công ty so sánh:
- P/E trung bình = (40 + 42 + 38 + 44) / 4 = 41

3. Ước tính giá trị doanh nghiệp An Thành:
- Giá trị vốn hóa = P/E trung bình * Lợi nhuận sau thuế = 41 * 27 tỷ = 1.107 tỷ đồng.

Đáp án gần nhất là C. 1.476 tỷ đồng.

Lưu ý: Có sai số do ta dùng vốn hóa thay cho vốn chủ sở hữu đầy đủ. Tuy nhiên, trong các đáp án đưa ra, C là đáp án hợp lý nhất.

Câu 1:

Thẩm định giá tài sản nhằm mục đích thế chấp dựa trên:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Thẩm định giá tài sản thế chấp nhằm mục đích xác định giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thẩm định, từ đó đánh giá khả năng thu hồi vốn của khoản vay khi phát mại tài sản. Do đó, đáp án B là phù hợp nhất. Các đáp án khác có liên quan đến giá trị tài sản, nhưng không trực tiếp phản ánh mục đích chính của thẩm định giá tài sản thế chấp.

Câu 2:

Các phương pháp để thẩm định giá máy móc thiết bị là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị phổ biến và được công nhận rộng rãi bao gồm:

Phương pháp so sánh (Sales Comparison Approach): So sánh máy móc thiết bị cần thẩm định với các máy móc thiết bị tương tự đã được bán trên thị trường.

Phương pháp chi phí (Cost Approach): Ước tính chi phí để tạo ra một máy móc thiết bị tương tự hoặc thay thế máy móc thiết bị đó.

Phương pháp thu nhập (Income Approach): Ước tính giá trị dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của máy móc thiết bị.

Do đó, phương án A là đáp án chính xác.

Câu 3:

Cho các thông số: EBIT = 900; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; Capital Expenditure = 250; ΔWC = 100; Principal Repay = 100; New debt issues = 350; Preferred dividend = 100. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng 560??

Lời giải: