Giả sử công ty An An có tổng tài sản dự kiến trong năm thẩm định giá là 200 tỷ đồng, giá trị vốn hóa 150 tỷ đồng, ROE dự kiến là 18%, ROA dự kiến là 12%. Qua khảo sát có công ty A, B, C, D có cùng ngành nghề kinh doanh, quy mô tương tự và nhiều yếu tố gần giống Công ty An Thành nhất. Thu thập thông tin trên thị trường, tìm được chỉ số P/E của các công ty A, B, C, D, như sau: Công ty A: 40; Công ty B: 42; Công ty C: 38; Công ty D: 44. Giá trị doanh nghiệp An Thành ước tính là:

Thẩm định giá tài sản nhằm mục đích thế chấp dựa trên:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Thẩm định giá tài sản thế chấp nhằm mục đích xác định giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thẩm định, từ đó đánh giá khả năng thu hồi vốn của khoản vay khi phát mại tài sản. Do đó, đáp án B là phù hợp nhất. Các đáp án khác có liên quan đến giá trị tài sản, nhưng không trực tiếp phản ánh mục đích chính của thẩm định giá tài sản thế chấp.

Câu 2:

Các phương pháp để thẩm định giá máy móc thiết bị là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị phổ biến và được công nhận rộng rãi bao gồm:

Phương pháp so sánh (Sales Comparison Approach): So sánh máy móc thiết bị cần thẩm định với các máy móc thiết bị tương tự đã được bán trên thị trường.

Phương pháp chi phí (Cost Approach): Ước tính chi phí để tạo ra một máy móc thiết bị tương tự hoặc thay thế máy móc thiết bị đó.

Phương pháp thu nhập (Income Approach): Ước tính giá trị dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của máy móc thiết bị.

Do đó, phương án A là đáp án chính xác.

Câu 3:

Cho các thông số: EBIT = 900; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; Capital Expenditure = 250; ΔWC = 100; Principal Repay = 100; New debt issues = 350; Preferred dividend = 100. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng 560??

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE), ta sử dụng công thức sau:

FCFE = EBIT * (1 - t) + Depreciation - Capital Expenditure - ΔWC + New debt issues - Principal Repay - Preferred dividend

Trong đó:

* EBIT (Lợi nhuận trước lãi vay và thuế) = 900
* t (Thuế suất) = 0,2
* Capital Expenditure (Chi phí vốn) = 250
* ΔWC (Thay đổi vốn lưu động) = 100
* New debt issues (Phát hành nợ mới) = 350
* Principal Repay (Trả nợ gốc) = 100
* Preferred dividend (Cổ tức ưu đãi) = 100
* Depreciation (Khấu hao) = không được cung cấp, giả sử bằng 0.

Tính toán:

FCFE = 900 * (1 - 0,2) + 0 - 250 - 100 + 350 - 100 - 100
FCFE = 900 * 0,8 - 250 - 100 + 350 - 100 - 100
FCFE = 720 - 250 - 100 + 350 - 100 - 100
FCFE = 720 - 550 + 250 - 100
FCFE = 620

Vì vậy, không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán. Dựa vào đáp án D có giá trị gần nhất so với kết quả. Tuy nhiên để chính xác thì cần xem xét lại số liệu.

Tuy nhiên, dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp không phải bằng 560 như câu hỏi đã đề cập.

Câu 4:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở gần chùa trong khi bất động sản thẩm định giá không ở gần chùa. Biết đơn giá đất của bất động sản ở gần chùa thấp hơn đơn giá đất của bất động sản không ở gần chùa là 10%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phân tích: Đề bài cho biết bất động sản so sánh ở gần chùa, và đơn giá đất ở gần chùa thấp hơn 10% so với không ở gần chùa. Do đó, cần điều chỉnh tăng đơn giá của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản thẩm định giá.

Cách tính:
Đơn giá sau điều chỉnh = Đơn giá chuẩn / (1 - Mức điều chỉnh)
Đơn giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng / (1 - 0.1) = 100 / 0.9 = 111,11 triệu đồng/m2

Câu 5:

Thẩm định viên có thể sử dụng các cách tiếp cận nào để thẩm định giá trị một tài sản?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thẩm định giá trị tài sản có thể được thực hiện thông qua ba cách tiếp cận chính: Tiếp cận từ thị trường (so sánh các tài sản tương tự đã được bán gần đây), tiếp cận từ chi phí (tính toán chi phí để xây dựng hoặc thay thế tài sản), và tiếp cận từ thu nhập (dự báo thu nhập mà tài sản có thể tạo ra). Do đó, thẩm định viên có thể sử dụng cả ba cách tiếp cận này.

Câu 6:

Tỷ suất chiết khấu trong phương pháp dòng tiền chiết khấu có thể là:

Lời giải: