Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ phần trăm (%)?

Câu 22:

Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để giải bài toán này, ta cần tính toán mức điều chỉnh giá cho bất động sản so sánh do vị trí hẻm.

1. Xác định đơn giá đất hẻm gần mặt tiền:
- Đơn giá đất hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền.
- Vậy đơn giá đất hẻm gần mặt tiền = 50% * Đơn giá đất mặt tiền (giá này chưa biết, sẽ dùng để so sánh).

2. Tính mức giảm giá do khoảng cách xa mặt tiền:
- Bất động sản so sánh cách mặt tiền 480m.
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.
- Từ 100m đến 480m có 380m chênh lệch, tương ứng 3.8 lần 100m. Do đó ta có thể chia thành 4 đoạn giảm giá:
- Đoạn 100-200m: giảm 10%
- Đoạn 200-300m: giảm 10%
- Đoạn 300-400m: giảm 10%
- Đoạn 400-480m: giảm 10%
-Vì vậy tổng số phần trăm bị giảm là: 10%*4 =40%
-Khi đó đơn giá đất ở vị trí hẻm là: (100% - 40%) * (50% đơn giá đất mặt tiền) = 30% đơn giá đất mặt tiền.

3. Tính mức điều chỉnh:
- Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh là 100 triệu đồng/m2, tương ứng với 30% đơn giá đất mặt tiền.
- Ta cần đưa bất động sản so sánh về vị trí mặt tiền nên ta sẽ tính phần chênh lệch để cộng thêm vào.
- Khi đó 100% đơn giá đất mặt tiền = 100 triệu/30% = 333,33 triệu.
- Mức điều chỉnh = Đơn giá đất mặt tiền - Đơn giá đất hẻm = 333,33 - 100 = 233,33 triệu đồng/m2. Vì cần điều chỉnh tăng lên nên đáp án là số dương.

Vậy, mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là +233,33 triệu đồng/m2.

Câu 23:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí lô góc trong khi bất động sản thẩm định giá không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn vị trí lô không góc là 15%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá sau điều chỉnh được tính như sau:

Vì bất động sản so sánh ở vị trí lô góc có giá trị cao hơn 15% so với bất động sản không ở vị trí lô góc. Do đó, để so sánh với bất động sản thẩm định giá (không ở lô góc), cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.

Công thức:
Giá điều chỉnh = Giá gốc / (1 + Tỷ lệ điều chỉnh)

Trong trường hợp này:
Giá điều chỉnh = 100 triệu đồng / (1 + 0.15) = 100 / 1.15 = 86.9565 triệu đồng/m2 (làm tròn thành 86,96 triệu đồng/m2).

Vậy đáp án đúng là B.

Câu 24:

Thứ tự điều chỉnh các yếu tố tuyệt đối là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Thứ tự điều chỉnh các yếu tố tuyệt đối thường được ưu tiên theo thứ tự sau: Pháp lý (đảm bảo tuân thủ luật pháp và quy định), Điều khoản thanh toán (xác định các điều kiện và phương thức thanh toán), và cuối cùng là Biến động thị trường (điều chỉnh theo những thay đổi của thị trường). Do đó, đáp án B là chính xác.

Câu 25:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 20.000m², tỷ lệ xây dựng 60%, số tầng xây dựng 22 tầng, trong đó 4 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, các tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, tỷ lệ sàn thương phẩm cho thuê là 70%. Tổng diện tích sàn thương phẩm cho thuê là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Diện tích xây dựng của lô đất là: 20.000m² * 60% = 12.000m².
Tổng diện tích sàn xây dựng là: 12.000m² * 22 tầng = 264.000m².
Diện tích sàn dành cho khu thương mại là: 12.000m² * 4 tầng = 48.000m².
Diện tích sàn thương phẩm cho thuê là: 48.000m² * 70% = 33.600m².
Vậy, đáp án đúng là B.

Câu 26:

Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó tốc độ tăng còn lại 4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối năm, giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính thu nhập năm 1:
- Thu nhập năm 0: 1 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 1: 7%
- Thu nhập năm 1: 1 tỷ * (1 + 0.07) = 1.07 tỷ đồng

2. Tính thu nhập năm 2:
- Thu nhập năm 1: 1.07 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 2: 7%
- Thu nhập năm 2: 1.07 tỷ * (1 + 0.07) = 1.1449 tỷ đồng

3. Tính thu nhập năm 3:
- Thu nhập năm 2: 1.1449 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 3: 5%
- Thu nhập năm 3: 1.1449 tỷ * (1 + 0.05) = 1.202145 tỷ đồng

4. Tính thu nhập năm 4:
- Thu nhập năm 3: 1.202145 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 4: 5%
- Thu nhập năm 4: 1.202145 tỷ * (1 + 0.05) = 1.26225225 tỷ đồng

5. Tính thu nhập năm 5 (và các năm sau):
- Thu nhập năm 4: 1.26225225 tỷ đồng
- Tăng trưởng từ năm 5 trở đi: 4%
- Thu nhập năm 5: 1.26225225 tỷ * (1 + 0.04) = 1.31274234 tỷ đồng

6. Tính giá trị tài sản ở năm 2 (sử dụng mô hình tăng trưởng vĩnh viễn):
- Giá trị tại năm 2 = Thu nhập năm 3 / (Tỷ suất vốn hóa - Tốc độ tăng trưởng ổn định)
- Giá trị tại năm 2 = 1.202145 tỷ / (0.15 - 0.04) = 1.202145 / 0.11 = 10.9285909 tỷ đồng
- Tuy nhiên, vì dòng tiền xuất hiện vào cuối năm, chúng ta cần chiết khấu dòng tiền của năm 3, năm 4 về năm 2:
- PV năm 3 = 1.202145/(1+0.15) = 1.045343478
- PV năm 4 = 1.26225225/(1+0.15)^2 = 0.955051869
- PV của dòng tiền đều tăng trưởng từ năm 5 trở đi: 1.31274234/(0.15-0.04)/(1+0.15)^2 = 8.947614746

Do đó, giá trị tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là xấp xỉ 10.93 tỷ đồng.
Vì không có đáp án nào chính xác khớp với kết quả tính toán, tuy nhiên đáp án D là gần đúng nhất.

Câu 27:

Thu nhập là cơ sở để ước tính giá trị tài sản khi thu nhập đó thỏa mãn:

Lời giải: