Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:
Trả lời:
Đáp án đúng: D
Để giải bài toán này, ta cần tính toán mức điều chỉnh giá cho bất động sản so sánh do vị trí hẻm.
1. **Xác định đơn giá đất hẻm gần mặt tiền:**
- Đơn giá đất hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền.
- Vậy đơn giá đất hẻm gần mặt tiền = 50% * Đơn giá đất mặt tiền (giá này chưa biết, sẽ dùng để so sánh).
2. **Tính mức giảm giá do khoảng cách xa mặt tiền:**
- Bất động sản so sánh cách mặt tiền 480m.
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.
- Từ 100m đến 480m có 380m chênh lệch, tương ứng 3.8 lần 100m. Do đó ta có thể chia thành 4 đoạn giảm giá:
- Đoạn 100-200m: giảm 10%
- Đoạn 200-300m: giảm 10%
- Đoạn 300-400m: giảm 10%
- Đoạn 400-480m: giảm 10%
-Vì vậy tổng số phần trăm bị giảm là: 10%*4 =40%
-Khi đó đơn giá đất ở vị trí hẻm là: (100% - 40%) * (50% đơn giá đất mặt tiền) = 30% đơn giá đất mặt tiền.
3. **Tính mức điều chỉnh:**
- Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh là 100 triệu đồng/m2, tương ứng với 30% đơn giá đất mặt tiền.
- Ta cần đưa bất động sản so sánh về vị trí mặt tiền nên ta sẽ tính phần chênh lệch để cộng thêm vào.
- Khi đó 100% đơn giá đất mặt tiền = 100 triệu/30% = 333,33 triệu.
- Mức điều chỉnh = Đơn giá đất mặt tiền - Đơn giá đất hẻm = 333,33 - 100 = 233,33 triệu đồng/m2. Vì cần điều chỉnh tăng lên nên đáp án là số dương.
Vậy, mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là +233,33 triệu đồng/m2.
