Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí lô góc trong khi bất động sản thẩm định giá không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn vị trí lô không góc là 15%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

85 triệu đồng/m2

86,96 triệu đồng/m2

113,04 triệu đồng/m2

115 triệu đồng/m2

Trả lời:

Đáp án đúng: B

Giá sau điều chỉnh được tính như sau: Vì bất động sản so sánh ở vị trí lô góc có giá trị cao hơn 15% so với bất động sản không ở vị trí lô góc. Do đó, để so sánh với bất động sản thẩm định giá (không ở lô góc), cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh. Công thức: Giá điều chỉnh = Giá gốc / (1 + Tỷ lệ điều chỉnh) Trong trường hợp này: Giá điều chỉnh = 100 triệu đồng / (1 + 0.15) = 100 / 1.15 = 86.9565 triệu đồng/m2 (làm tròn thành 86,96 triệu đồng/m2). Vậy đáp án đúng là B.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 5

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 24:

Thứ tự điều chỉnh các yếu tố tuyệt đối là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Thứ tự điều chỉnh các yếu tố tuyệt đối thường được ưu tiên theo thứ tự sau: Pháp lý (đảm bảo tuân thủ luật pháp và quy định), Điều khoản thanh toán (xác định các điều kiện và phương thức thanh toán), và cuối cùng là Biến động thị trường (điều chỉnh theo những thay đổi của thị trường). Do đó, đáp án B là chính xác.

Câu 25:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 20.000m², tỷ lệ xây dựng 60%, số tầng xây dựng 22 tầng, trong đó 4 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, các tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, tỷ lệ sàn thương phẩm cho thuê là 70%. Tổng diện tích sàn thương phẩm cho thuê là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Diện tích xây dựng của lô đất là: 20.000m² * 60% = 12.000m².
Tổng diện tích sàn xây dựng là: 12.000m² * 22 tầng = 264.000m².
Diện tích sàn dành cho khu thương mại là: 12.000m² * 4 tầng = 48.000m².
Diện tích sàn thương phẩm cho thuê là: 48.000m² * 70% = 33.600m².
Vậy, đáp án đúng là B.

Câu 26:

Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó tốc độ tăng còn lại 4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối năm, giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2, ta cần thực hiện các bước sau:

1. Tính thu nhập năm 1:
- Thu nhập năm 0: 1 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 1: 7%
- Thu nhập năm 1: 1 tỷ * (1 + 0.07) = 1.07 tỷ đồng

2. Tính thu nhập năm 2:
- Thu nhập năm 1: 1.07 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 2: 7%
- Thu nhập năm 2: 1.07 tỷ * (1 + 0.07) = 1.1449 tỷ đồng

3. Tính thu nhập năm 3:
- Thu nhập năm 2: 1.1449 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 3: 5%
- Thu nhập năm 3: 1.1449 tỷ * (1 + 0.05) = 1.202145 tỷ đồng

4. Tính thu nhập năm 4:
- Thu nhập năm 3: 1.202145 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 4: 5%
- Thu nhập năm 4: 1.202145 tỷ * (1 + 0.05) = 1.26225225 tỷ đồng

5. Tính thu nhập năm 5 (và các năm sau):
- Thu nhập năm 4: 1.26225225 tỷ đồng
- Tăng trưởng từ năm 5 trở đi: 4%
- Thu nhập năm 5: 1.26225225 tỷ * (1 + 0.04) = 1.31274234 tỷ đồng

6. Tính giá trị tài sản ở năm 2 (sử dụng mô hình tăng trưởng vĩnh viễn):
- Giá trị tại năm 2 = Thu nhập năm 3 / (Tỷ suất vốn hóa - Tốc độ tăng trưởng ổn định)
- Giá trị tại năm 2 = 1.202145 tỷ / (0.15 - 0.04) = 1.202145 / 0.11 = 10.9285909 tỷ đồng
- Tuy nhiên, vì dòng tiền xuất hiện vào cuối năm, chúng ta cần chiết khấu dòng tiền của năm 3, năm 4 về năm 2:
- PV năm 3 = 1.202145/(1+0.15) = 1.045343478
- PV năm 4 = 1.26225225/(1+0.15)^2 = 0.955051869
- PV của dòng tiền đều tăng trưởng từ năm 5 trở đi: 1.31274234/(0.15-0.04)/(1+0.15)^2 = 8.947614746

Do đó, giá trị tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là xấp xỉ 10.93 tỷ đồng.
Vì không có đáp án nào chính xác khớp với kết quả tính toán, tuy nhiên đáp án D là gần đúng nhất.

Câu 27:

Thu nhập là cơ sở để ước tính giá trị tài sản khi thu nhập đó thỏa mãn:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Thu nhập là một yếu tố quan trọng để ước tính giá trị tài sản, đặc biệt khi thu nhập đó tuân thủ nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. Nguyên tắc này đảm bảo rằng tài sản được sử dụng theo cách tạo ra thu nhập cao nhất một cách hợp pháp, khả thi về mặt tài chính và hợp lý. Các nguyên tắc khác như cung cầu, thay thế, và phụ thuộc cũng quan trọng trong định giá tài sản nhưng không trực tiếp liên quan đến việc sử dụng thu nhập làm cơ sở ước tính giá trị tài sản như nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Câu 28:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) trong thẩm định giá bất động sản sử dụng dòng tiền thuần (Net Operating Income - NOI) để tính toán giá trị. NOI là thu nhập hoạt động ròng của bất động sản, được tính bằng tổng thu nhập tiềm năng trừ đi các khoản chi phí hoạt động. Các lựa chọn khác (EBIAT, EBIT(1-t) + D, EAT) thường được sử dụng trong phân tích tài chính doanh nghiệp nói chung, không đặc thù cho thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập.

Câu 29:

BĐS so sánh có chiều rộng là 5 m và chiều dài 20m. BĐS TĐG có chiều rộng 5 m và chiều dài 40m. Theo quy định của ngân hàng, 25 m chiều dài đầu tiên tính bằng 100% giá thị trường và phần còn lại tính bằng 70% giá thị trường. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là bao nhiêu?

Lời giải: