Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó tốc độ tăng còn lại 4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối năm, giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là:
Trả lời:
Đáp án đúng: C
Để tính giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2, ta cần thực hiện các bước sau:
1. **Tính thu nhập năm 1:**
- Thu nhập năm 0: 1 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 1: 7%
- Thu nhập năm 1: 1 tỷ * (1 + 0.07) = 1.07 tỷ đồng
2. **Tính thu nhập năm 2:**
- Thu nhập năm 1: 1.07 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 2: 7%
- Thu nhập năm 2: 1.07 tỷ * (1 + 0.07) = 1.1449 tỷ đồng
3. **Tính thu nhập năm 3:**
- Thu nhập năm 2: 1.1449 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 3: 5%
- Thu nhập năm 3: 1.1449 tỷ * (1 + 0.05) = 1.202145 tỷ đồng
4. **Tính thu nhập năm 4:**
- Thu nhập năm 3: 1.202145 tỷ đồng
- Tăng trưởng năm 4: 5%
- Thu nhập năm 4: 1.202145 tỷ * (1 + 0.05) = 1.26225225 tỷ đồng
5. **Tính thu nhập năm 5 (và các năm sau):**
- Thu nhập năm 4: 1.26225225 tỷ đồng
- Tăng trưởng từ năm 5 trở đi: 4%
- Thu nhập năm 5: 1.26225225 tỷ * (1 + 0.04) = 1.31274234 tỷ đồng
6. **Tính giá trị tài sản ở năm 2 (sử dụng mô hình tăng trưởng vĩnh viễn):**
- Giá trị tại năm 2 = Thu nhập năm 3 / (Tỷ suất vốn hóa - Tốc độ tăng trưởng ổn định)
- Giá trị tại năm 2 = 1.202145 tỷ / (0.15 - 0.04) = 1.202145 / 0.11 = 10.9285909 tỷ đồng
- Tuy nhiên, vì dòng tiền xuất hiện vào cuối năm, chúng ta cần chiết khấu dòng tiền của năm 3, năm 4 về năm 2:
- PV năm 3 = 1.202145/(1+0.15) = 1.045343478
- PV năm 4 = 1.26225225/(1+0.15)^2 = 0.955051869
- PV của dòng tiền đều tăng trưởng từ năm 5 trở đi: 1.31274234/(0.15-0.04)/(1+0.15)^2 = 8.947614746
Do đó, giá trị tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là xấp xỉ 10.93 tỷ đồng.
Vì không có đáp án nào chính xác khớp với kết quả tính toán, tuy nhiên đáp án D là gần đúng nhất.
