Bất động sản thẩm định giá diện tích 20m2 trong khi bất động sản so sánh diện tích 50m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động sản có diện tích lớn hơn 30m2 là 30%. Mức điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:

-23,08 triệu đồng/m2

+23,08 triệu đồng/m2

+30,00 triệu đồng/m2

Các đáp án còn lại đều SAI

Trả lời:

Đáp án đúng: C

Đầu tiên, ta cần tính đơn giá của bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh yếu tố quy mô diện tích. Vì bất động sản thẩm định có diện tích nhỏ hơn (20m2 < 30m2) so với bất động sản so sánh (50m2 > 30m2), đơn giá của bất động sản nhỏ hơn sẽ cao hơn 30%. Đơn giá đã điều chỉnh của bất động sản so sánh là: 100 triệu đồng/m2 * (1 + 30%) = 130 triệu đồng/m2. Mức điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là: 130 triệu đồng/m2 - 100 triệu đồng/m2 = +30 triệu đồng/m2.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 1

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 1:

Công thức đúng khi tính dòng tiền tự do là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Công thức đúng để tính dòng tiền tự do FCFF (Free Cash Flow to Firm) là: FCFF = EBIT(1-t) - Capex + Depreciation = EBIT(1-t)*(1-RR), trong đó EBIT là lợi nhuận trước lãi vay và thuế, t là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, và RR là tỷ lệ tái đầu tư. Công thức này phản ánh dòng tiền còn lại cho các nhà đầu tư sau khi đã trừ đi các khoản chi phí hoạt động và đầu tư cần thiết để duy trì và phát triển doanh nghiệp. Các lựa chọn khác không chính xác vì chúng không tính đến tác động của thuế và/hoặc không sử dụng đúng các biến số tài chính phù hợp.

Câu 2:

Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

EAT = 480; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn = 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 100; Thuế suất = 20%; Thanh toán nợ gốc = 100; Phát hành nợ mới = 150.

Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Dòng tiền tự do của doanh nghiệp (Free Cash Flow - FCF) được tính như sau:

FCF = EAT + Khấu hao + Lãi vay * (1 - Thuế suất) - Chi đầu tư vốn - Tăng vốn lưu động phi tiền mặt

Trong đó:
- EAT (Earnings After Tax): Lợi nhuận sau thuế = 480
- Khấu hao: 200
- Lãi vay: 200
- Thuế suất: 20% = 0.2
- Chi đầu tư vốn: 300
- Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100

Thay số vào công thức:
FCF = 480 + 200 + 200 * (1 - 0.2) - 300 - 100
FCF = 480 + 200 + 200 * 0.8 - 300 - 100
FCF = 480 + 200 + 160 - 300 - 100
FCF = 840 - 400
FCF = 440

Vậy, dòng tiền tự do của doanh nghiệp là 440.

Câu 3:

Phương pháp thẩm định giá được lựa chọn là phương pháp:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Trong thẩm định giá, không có phương pháp nào là "đúng đắn nhất", "chính xác nhất" hay "hiệu quả nhất" một cách tuyệt đối trong mọi trường hợp. Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đặc điểm của tài sản, mục đích thẩm định giá, thông tin thị trường có sẵn và kinh nghiệm của thẩm định viên. Do đó, phương pháp được lựa chọn phải là phương pháp "thích hợp nhất" với tình hình cụ thể của từng trường hợp.

Câu 4:

Theo nguyên tắc phù hợp, tài sản có mức hữu dụng tối đa khi:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nguyên tắc phù hợp trong quản trị tài sản nhấn mạnh rằng một tài sản đạt được mức hữu dụng tối đa khi nó đáp ứng tốt nhất mục đích sử dụng dự kiến của nó. Điều này có nghĩa là tài sản phải phù hợp với nhu cầu và yêu cầu của người sử dụng, chứ không chỉ đơn thuần là có chi phí vận hành thấp, tạo ra doanh thu cao, hoặc phù hợp với mục đích của người bán. Mức độ phù hợp này đảm bảo rằng tài sản được khai thác hiệu quả và mang lại giá trị cao nhất.

Câu 5:

Một BĐS có thu nhập đều và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng/năm và khấu hao đều mỗi năm là 5 tỷ đồng. Nếu lãi suất vốn hóa là 20% thì giá trị BĐS này bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị bất động sản được tính bằng thu nhập ròng chia cho lãi suất vốn hóa. Thu nhập ròng là thu nhập đều trừ đi khấu hao, tức là 10 tỷ - 5 tỷ = 5 tỷ đồng. Vậy giá trị bất động sản là 5 tỷ / 20% = 25 tỷ đồng.

Câu 6:

Bất động sản thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m2, tuổi đời thực tế 10 năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m2, diện tích sàn xây dựng 200m2, vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m2, tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m2. Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là:

Lời giải: