Biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng nào được áp dụng trong tình huống sau: Ngày 12 tháng 6 năm 2019, A thoả thuận mua của B một ngôi nhà (tại địa chỉ được xác định) với giá 6 tỷ đồng. Theo đó, A giao trước cho B 1 tỷ đồng vào ngày 15/6/2019, đến ngày 25/6/2019 hai bên sẽ đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng và thanh toán nốt số tiền còn thiếu và nhận hồ sơ ngôi nhà từ B.

Giá trị tài sản bảo đảm cần phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Điều này nhằm đảm bảo rằng, trong trường hợp có rủi ro xảy ra (ví dụ: người vay không trả được nợ), thì tài sản bảo đảm vẫn đủ để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ nợ, bao gồm cả gốc, lãi và các chi phí phát sinh liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm. Nếu giá trị tài sản bảo đảm ngang bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm, có thể không đủ để bù đắp các chi phí này, gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm.

Câu hỏi kiểm tra kiến thức về định nghĩa của "hợp đồng thuê tài sản" theo pháp luật Việt Nam. Cụ thể, cần xác định đặc điểm về đối tượng của hợp đồng thuê tài sản.

Phân tích các phương án:

* Phương án 1: Hợp đồng có đối tượng là vật đặc định, vật không tiêu hao. Đây là định nghĩa chính xác của hợp đồng thuê tài sản. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản là vật không tiêu hao (vật không bị tiêu hao khi sử dụng) và có thể là vật đặc định (xác định được bằng đặc điểm riêng về số lượng, chất lượng, hình dáng, v.v.).
* Phương án 2: Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản có thể do các bên thỏa thuận, hoặc theo quy định của pháp luật, không nhất thiết là kể từ thời điểm giao kết.
* Phương án 3: Là hợp đồng thực tế. Hợp đồng thực tế là loại hợp đồng mà hiệu lực của nó phụ thuộc vào việc một bên đã thực hiện công việc hoặc giao vật cho bên kia, không phải là định nghĩa chung cho hợp đồng thuê tài sản.
* Phương án 4: Hợp đồng có đối tượng là mọi tài sản. Khái niệm "mọi tài sản" quá rộng, không phản ánh đúng bản chất của hợp đồng thuê tài sản, vốn có những giới hạn nhất định về đối tượng (ví dụ: tài sản không thuộc diện cấm giao dịch).

Do đó, phương án 1 là đáp án chính xác nhất.

Theo quy định của Luật Đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký này là thủ tục bắt buộc để xác lập và công nhận quyền của người sử dụng đất. Do đó, đáp án đúng là thời điểm đăng ký theo quy định của luật đất đai.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại được quy định cụ thể tại Bộ luật Dân sự. Điều 588 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu khởi kiện như sau: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.” Như vậy, đáp án đúng là 3 năm.

Để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại, cần phải có các yếu tố sau:

1. Có thiệt hại xảy ra: Thiệt hại có thể là về vật chất (tài sản bị hư hỏng, mất mát) hoặc tinh thần (sức khỏe bị tổn hại, danh dự nhân phẩm bị xâm phạm).
2. Có hành vi trái pháp luật: Hành vi này phải là hành vi mà pháp luật cấm hoặc quy định phải thực hiện nhưng không thực hiện.
3. Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi trái pháp luật và thiệt hại: Thiệt hại phải là kết quả trực tiếp của hành vi trái pháp luật.
4. Có lỗi của người gây ra thiệt hại: Lỗi có thể là cố ý hoặc vô ý.

Trong các đáp án được đưa ra, "Thiệt hại về tinh thần" là một dạng thiệt hại có thể được bồi thường, chứ không phải là một căn cứ *để xác định* trách nhiệm bồi thường. Ba yếu tố còn lại (Thiệt hại về tài sản, hành vi trái pháp luật, và lỗi của người gây thiệt hại) là các căn cứ cần thiết để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.