Thẩm định giá trị tài sản có thị trường hạn chế được thực hiện trên cơ sở:

Thẩm định giá MMTB (máy móc thiết bị) cho mục đích thế chấp vay vốn cần dựa trên giá trị thị trường. Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà tài sản có thể được bán trên thị trường mở, là cơ sở để ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng xác định mức cho vay phù hợp và đảm bảo an toàn vốn. Các giá trị khác như giá trị hợp lý, giá trị đặc biệt, hay giá trị đầu tư không phù hợp vì chúng không phản ánh khả năng thanh khoản của tài sản trong trường hợp cần thiết.

Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua kể từ khi tài sản được đưa vào sử dụng cho đến thời điểm thẩm định giá. Nó phản ánh thực trạng của tài sản tại thời điểm thẩm định giá một cách trực quan nhất.

Trong phương pháp thặng dư, lợi nhuận của nhà đầu tư thường được xác định dựa trên tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của họ. Đây là mức lợi nhuận mà nhà đầu tư mong muốn thu được từ khoản đầu tư của mình, và nó được sử dụng để tính toán giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai. Các yếu tố khác như quy định của cơ quan nhà nước hoặc tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng, nhưng yếu tố quyết định chính vẫn là kỳ vọng của nhà đầu tư.

Giá trị bất động sản được tính theo phương pháp thu nhập, sử dụng công thức:

Giá trị = NOI / Tỷ suất vốn hóa

Trong trường hợp này:

Giá trị = 5 tỷ đồng / 20% = 25 tỷ đồng

Tuy nhiên, câu hỏi có thêm thông tin về giá trị đất và chi phí xây dựng đã hao mòn. Ta cần kiểm tra xem có yếu tố nào khác ảnh hưởng đến giá trị không. Chi phí xây dựng sau hao mòn là: 20 tỷ * (1-60%) = 8 tỷ. Tổng giá trị tài sản theo chi phí là 30 + 8 = 38 tỷ. Giá trị này khác biệt đáng kể so với giá trị theo thu nhập, do đó giá trị bất động sản nên được xem xét lại.

Vì giá trị tính theo thu nhập là 25 tỷ, và giá trị sử dụng các thông tin khác lại là 38 tỷ, nên không có đáp án nào đúng.