Tài sản thẩm định có tuổi đời hiệu quả 10 năm, tuổi đời thực tế 12 năm. Tài sản so sánh là một căn nhà 2 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 180m², giá xây dựng mới nhà tương tự là 6 triệu đồng/m². Tài sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng 11 năm, tuổi đời hiệu quả là 13 năm, được bán với giá 3 tỷ đồng, giá trị đất được xác định là 2,5 tỷ đồng. Tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định theo phương pháp chiết trừ là:

Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đầu tư?

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trị đầu tư là cơ sở giá trị thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản có khả năng tạo ra thu nhập hoặc lợi ích kinh tế trong tương lai. Trong các lựa chọn được đưa ra, giá trị doanh nghiệp là tài sản phù hợp nhất để thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đầu tư, vì giá trị của doanh nghiệp phụ thuộc vào khả năng sinh lời và triển vọng tăng trưởng trong tương lai. Các tài sản khác như ô tô đã qua sử dụng, máy phát điện và xe chuyên dụng thường được thẩm định giá dựa trên các phương pháp khác như so sánh, chi phí hoặc thanh lý.

Câu 42:

Lô đất thẩm định có chiều rộng mặt tiền là 3,5m và chiều dài 25m. Đơn giá trước điều chỉnh của lô đất có chiều rộng mặt tiền từ 4-5m là 100 triệu đồng/m². Tỷ lệ điều chỉnh cho những lô đất có chiều rộng mặt tiền từ 3m đến dưới 4m là -20%. Giá trị lô đất thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị lô đất thẩm định được tính như sau:

1. Tính diện tích lô đất:
Diện tích = Chiều rộng x Chiều dài = 3,5m x 25m = 87,5 m²

2. Tính đơn giá sau điều chỉnh:
Đơn giá sau điều chỉnh = Đơn giá trước điều chỉnh x (1 + Tỷ lệ điều chỉnh)
Đơn giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng/m² x (1 - 20%)
Đơn giá sau điều chỉnh = 100 triệu đồng/m² x 0,8 = 80 triệu đồng/m²

3. Tính giá trị lô đất:
Giá trị lô đất = Diện tích x Đơn giá sau điều chỉnh
Giá trị lô đất = 87,5 m² x 80 triệu đồng/m² = 7000 triệu đồng = 7 tỷ đồng

Vậy, giá trị lô đất thẩm định là 7 tỷ đồng.

Câu 43:

Một dãy trọ có thu nhập hiệu quả là 288 triệu đồng/tháng và chi phí hoạt động chiếm 10% thu nhập hiệu quả. Nếu tỷ suất vốn hóa là 15% thì giá trị của dãy trọ này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Thu nhập hiệu quả - Chi phí hoạt động = 288 triệu - (10% * 288 triệu) = 288 triệu - 28.8 triệu = 259.2 triệu đồng/tháng.
Giá trị của dãy trọ = NOI / Tỷ suất vốn hóa = (259.2 triệu * 12 tháng) / 15% = 20736 triệu đồng.
Vậy đáp án đúng là B.

Câu 44:

Phương pháp thặng dư được áp dụng đối với bất động sản:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp giá trị còn lại) được sử dụng để định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có thể chuyển đổi mục đích sử dụng, trong đó giá trị của bất động sản được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển dự kiến trừ đi chi phí phát triển. Do đó, đáp án B là phù hợp nhất.

Câu 45:

Bất động sản thẩm định ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của bất động sản ở bên trái (phía làn xe hơi) thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phân tích bài toán:

* Yếu tố cần điều chỉnh: Vị trí của bất động sản so sánh so với bất động sản thẩm định (trái và phải đường một chiều).
* Tỷ lệ điều chỉnh: Đơn giá đất bên trái thấp hơn bên phải 40%.
* Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh: 100 triệu đồng/m2.

Vì bất động sản so sánh nằm ở vị trí tốt hơn (bên phải đường một chiều) nên cần điều chỉnh giảm đơn giá của bất động sản so sánh để tương đồng với bất động sản thẩm định. Mức giảm là 40%.

Tính toán:

* Mức giảm giá: 100 triệu đồng/m2 * 40% = 40 triệu đồng/m2
* Giá sau điều chỉnh: 100 triệu đồng/m2 - 40 triệu đồng/m2 = 60 triệu đồng/m2

Vậy, giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là 60 triệu đồng/m2.

Câu 46:

Theo cách tiếp cận thu nhập thì dòng thu nhập hoạt động ròng của MMTB được tính bằng:

Lời giải: