Tài sản so sánh là một ô tô khách có giá bán trả góp là 900 triệu đồng với điều kiện thanh toán lần đầu 30% và phần còn lại thanh toán đều nhau vào cuối mỗi tháng trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất trả góp là 12% năm thì giá sau điều chỉnh của ô tô này là:

Câu 20:

Bất động sản so sánh hướng Đông Nam có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản thẩm định giá hướng Tây. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10%, tức là: ĐN = 1.1B (B là hướng Bắc).
Hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%, tức là: B = 1.05T (T là hướng Tây).
Suy ra: ĐN = 1.1 * 1.05T = 1.155T
Vậy, hướng Đông Nam cao hơn hướng Tây 15.5%.
Vì cần điều chỉnh cho bất động sản so sánh (hướng Đông Nam) về bất động sản thẩm định (hướng Tây), ta cần điều chỉnh giảm.
Vậy tỷ lệ điều chỉnh là -15.5%.

Câu 21:

Tài sản so sánh là một căn nhà phố có diện tích sàn xây dựng là 200m2 được giao dịch thành công với giá 3,9 tỷ đồng. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m2. Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là 25%. Giá trị của đất của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị thay thế của căn nhà là 200m2 * 6 triệu/m2 = 1.200 triệu đồng.
Hao mòn lũy kế là 25% * 1.200 triệu đồng = 300 triệu đồng.
Giá trị hiện tại của căn nhà (không bao gồm đất) là 1.200 triệu đồng - 300 triệu đồng = 900 triệu đồng.
Giá trị của đất là 3.900 triệu đồng (tổng giá trị) - 900 triệu đồng (giá trị nhà) = 3.000 triệu đồng.
Vậy đáp án đúng là 3.000 triệu đồng.

Câu 22:

Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) năm vừa qua là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị doanh nghiệp, ta cần chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) trong tương lai về giá trị hiện tại. Có hai giai đoạn tăng trưởng: giai đoạn tăng trưởng cao trong 5 năm và giai đoạn tăng trưởng ổn định vĩnh viễn.

Giai đoạn 1: Tăng trưởng cao (10% trong 5 năm)

* FCFF năm 1: 150 tỷ * (1 + 10%) = 165 tỷ
* FCFF năm 2: 165 tỷ * (1 + 10%) = 181.5 tỷ
* FCFF năm 3: 181.5 tỷ * (1 + 10%) = 199.65 tỷ
* FCFF năm 4: 199.65 tỷ * (1 + 10%) = 219.615 tỷ
* FCFF năm 5: 219.615 tỷ * (1 + 10%) = 241.5765 tỷ

Giai đoạn 2: Tăng trưởng ổn định (5% vĩnh viễn)

* FCFF năm 6: 241.5765 tỷ * (1 + 5%) = 253.655325 tỷ
* Giá trị cuối kỳ (Terminal Value) tại năm 5: 253.655325 tỷ / (20% - 5%) = 1691.0355 tỷ

Chiết khấu dòng tiền về hiện tại

* Giá trị hiện tại của FCFF năm 1: 165 tỷ / (1 + 20%) = 137.5 tỷ
* Giá trị hiện tại của FCFF năm 2: 181.5 tỷ / (1 + 20%)^2 = 126.04 tỷ
* Giá trị hiện tại của FCFF năm 3: 199.65 tỷ / (1 + 20%)^3 = 115.44 tỷ
* Giá trị hiện tại của FCFF năm 4: 219.615 tỷ / (1 + 20%)^4 = 105.65 tỷ
* Giá trị hiện tại của FCFF năm 5: 241.5765 tỷ / (1 + 20%)^5 = 96.63 tỷ
* Giá trị hiện tại của Terminal Value năm 5: 1691.0355 tỷ / (1 + 20%)^5 = 679.59 tỷ

Tổng giá trị doanh nghiệp = 137.5 + 126.04 + 115.44 + 105.65 + 96.63 + 679.59 = 1260.85 tỷ (sai số do làm tròn)

Như vậy, đáp án gần đúng nhất là C. 1261,66 tỷ đồng.

Câu 23:

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá máy móc thiết bị thông dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phương pháp so sánh giá bán là phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá máy móc thiết bị thông dụng. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá của các máy móc thiết bị tương tự đã được bán trên thị trường để ước tính giá trị của máy móc thiết bị cần thẩm định. Các phương pháp khác như phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa trực tiếp và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu thường phù hợp hơn cho các loại tài sản khác hoặc trong các tình huống thẩm định giá phức tạp hơn.

Câu 24:

Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 100m2 chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, có vi phạm pháp luật về đất đai và sử dụng ổn định từ năm 2003. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 100% và 100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Diện tích đất của hộ gia đình là 100m2, nhỏ hơn hạn mức sử dụng đất ở (150m2). Do đó, toàn bộ diện tích đất này được tính theo tỷ lệ thu tiền sử dụng đất trong hạn mức (100%).

Đơn giá đất theo quy định là 5 triệu đồng/m2, và hệ số điều chỉnh là K=1,1. Vậy, đơn giá đất sau khi điều chỉnh là: 5.000.000 * 1,1 = 5.500.000 đồng/m2.

Tiền sử dụng đất phải nộp là: 100m2 * 5.500.000 đồng/m2 * 100% = 550.000.000 đồng.

Vậy đáp án đúng là C. 550 triệu đồng.

Câu 25:

Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí có ưu điểm là:

Lời giải: