Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp là 12% năm. Mức điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp của tài sản so sánh là:

Câu 15:

Bất động sản thẩm định giá hướng Đông Nam trong khi bất động sản so sánh hướng Tây có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10%, hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%.
=> Hướng Bắc = 100% + 5% = 105% hướng Tây
=> Hướng Đông Nam = 110% hướng Bắc = 110% * 105% = 115,5% hướng Tây
=> Bất động sản so sánh hướng Tây cần điều chỉnh tăng 15,5% để tương đương hướng Đông Nam của bất động sản thẩm định.
=> Giá sau điều chỉnh = 100 triệu * (100% + 15,5%) = 115,5 triệu đồng/m2

Câu 16:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp là 12% năm. Giá bán trả góp của bất động sản này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá bán trả góp của bất động sản là tổng số tiền trả trước và tổng số tiền trả góp hàng tháng.

* Số tiền trả trước: 500.000.000 đồng
* Số tiền trả góp hàng tháng: 14.347.095 đồng
* Thời hạn trả góp: 10 năm = 120 tháng

Tổng số tiền trả góp: 14.347.095 đồng/tháng * 120 tháng = 1.721.651.400 đồng

Giá bán trả góp: 500.000.000 đồng + 1.721.651.400 đồng = 2.221.651.400 đồng

Vậy, đáp án đúng là A.

Câu 17:

Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động sản so sánh có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu từ 1 - 25m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị phần diện tích tăng thêm (30m - 25m = 5m) so với bất động sản so sánh là: 5m * 100 triệu * 70% = 350 triệu.
Giá trị của bất động sản so sánh là: 4m * 25m * 100 triệu = 10,000 triệu.
Vậy, tỷ lệ điều chỉnh là: (350 triệu / 10,000 triệu) * 100% = 3.5%
Tuy nhiên, đề bài yêu cầu tính tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu, nghĩa là ta cần tính sự khác biệt về giá giữa BĐS thẩm định và BĐS so sánh, rồi chia cho giá trị của BĐS thẩm định để ra tỷ lệ điều chỉnh chính xác.
Giá trị của BĐS thẩm định là: (4m * 25m * 100 triệu) + (4m * 5m * 100 triệu * 70%) = 10,000 triệu + 1,400 triệu = 11,400 triệu
Tỷ lệ điều chỉnh = (10,000 triệu - 11,400 triệu) / 11,400 triệu = -1,400 triệu / 11,400 triệu = -0.1228 hay -12.28%
Do đó, không có đáp án nào đúng.

Câu 18:

Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m² chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, KHÔNG vi phạm pháp luật về đất đai và sử dụng ổn định từ năm 1992. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m². Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 0% và 50% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Diện tích đất trong hạn mức: 150m²
Diện tích đất vượt hạn mức: 200m² - 150m² = 50m²
Tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích vượt hạn mức: 50m² * 5.000.000 đồng/m² * 1,1 * 50% = 137.500.000 đồng = 137,5 triệu đồng.
Vậy, tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là 137,5 triệu đồng.

Câu 19:

Cách tiếp cận thị trường phản ánh quan điểm của:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Cách tiếp cận thị trường trong thẩm định giá dựa trên việc phân tích và so sánh các giao dịch mua bán tài sản tương tự trên thị trường. Do đó, nó phản ánh quan điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, vì các giao dịch này thể hiện mức giá mà người mua và người bán sẵn lòng chấp nhận trên thị trường. Các giao dịch cá biệt hoặc số ít có thể không đại diện cho xu hướng chung của thị trường.

Câu 20:

Biểu hiện nào sau đây là hao mòn vật lý của bất động sản?

Lời giải: