Ông X dự định triển khai một dự án trên mảnh đất có sẵn. Trước đây ông mua mảnh đất với giá 200 triệu, nay theo ước tính thì nó có giá 8 tỷ. Vậy chi phí dành cho mảnh đất này được ghi nhận như thế nào?

Để tính dòng tiền EPV (Economic Profit Value), ta cần tính lợi nhuận kinh tế. Lợi nhuận kinh tế được tính bằng lợi nhuận kế toán trừ đi chi phí cơ hội.

1. Lợi nhuận kế toán (Accounting Profit) = Doanh thu - Chi phí hoạt động - Khấu hao = 650 - 168 - 200 = 282
2. Chi phí cơ hội = 30 (đã cho)
3. Lợi nhuận kinh tế (Economic Profit) = Lợi nhuận kế toán - Chi phí cơ hội = 282 - 30 = 252

Tuy nhiên, đề bài yêu cầu tính dòng tiền EPV, tức là dòng tiền thuần sau khi đã trừ đi chi phí cơ hội. Vì vậy, ta cần phải điều chỉnh lợi nhuận kinh tế để loại bỏ ảnh hưởng của các khoản mục không bằng tiền (khấu hao) và các dòng tiền tài chính (trả lãi, trả nợ vay).

Ở đây không có đủ dữ kiện để tính dòng tiền EPV một cách chính xác (ví dụ như thuế suất) nhưng nếu chúng ta coi lợi nhuận kinh tế chính là dòng tiền EPV thì ta có: 252. Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với 252. Vì vậy, ta xem xét dòng tiền tự do (Free Cash Flow) mà không tính đến chi phí cơ hội:

Doanh thu - Chi phí hoạt động - Thuế - Trả lãi - Trả nợ vay = 650 - 168 - 161 - 25 - 250 = 46

Lấy 46 trừ đi chi phí cơ hội = 46-30 = 16.

Vậy đáp án gần đúng nhất là B. 16

Doanh thu hoạt động năm thứ nhất là 4.800. Khoản phải thu cuối năm bằng 30% doanh thu năm đó, tức là 30% * 4.800 = 1.440. Vậy tiền thu từ việc bán hàng của năm thứ nhất là: 4.800 - 1.440 = 3.360.

Tiền góp của chủ sở hữu là một phần của vốn chủ sở hữu. Dòng tiền theo quan điểm tất cả là vốn chủ sở hữu (AEPV) xem xét dự án được tài trợ hoàn toàn bằng vốn chủ sở hữu. Vì vậy, tiền góp của chủ sở hữu sẽ được tính vào dòng tiền theo quan điểm này.

Dòng tiền NCF (Net Cash Flow) theo quan điểm toàn bộ vốn chủ sở hữu tập trung vào dòng tiền có sẵn cho các nhà đầu tư vốn chủ sở hữu sau khi đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ nợ. Trong khi đó, dòng tiền NCF theo quan điểm tổng đầu tư (hay dòng tiền của doanh nghiệp) xem xét dòng tiền có sẵn cho tất cả các nhà đầu tư, bao gồm cả chủ nợ và chủ sở hữu vốn.

Sự khác biệt chính nằm ở việc xử lý lãi vay và lá chắn thuế của lãi vay:

* Lãi vay: Theo quan điểm toàn bộ vốn chủ sở hữu, lãi vay là một chi phí và được trừ khi tính dòng tiền. Theo quan điểm tổng đầu tư, lãi vay không được trừ vì nó được trả cho một trong những người cấp vốn (chủ nợ).
* Lá chắn thuế của lãi vay: Lá chắn thuế của lãi vay làm tăng dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư vì nó làm giảm thuế thu nhập phải nộp, do đó làm tăng dòng tiền có sẵn cho tất cả các nhà đầu tư. Theo quan điểm vốn chủ sở hữu, tác động này đã được phản ánh trong dòng tiền ròng sau thuế.

Vì vậy, đáp án đúng là C.

Để tính NPV (Giá trị hiện tại ròng) của dự án, ta sử dụng công thức sau:

NPV = -Vốn đầu tư ban đầu + ∑ (Dòng tiền ròng mỗi năm / (1 + r)^t)

trong đó:
- Vốn đầu tư ban đầu = 40 tỷ đồng
- Dòng tiền ròng mỗi năm = 10 tỷ đồng
- r = Chi phí sử dụng vốn = 20% = 0.2
- t = Số năm = 10

NPV = -40 + 10/(1+0.2)^1 + 10/(1+0.2)^2 + ... + 10/(1+0.2)^10
NPV = -40 + 10 * [1/(1.2)^1 + 1/(1.2)^2 + ... + 1/(1.2)^10]

Biểu thức trong ngoặc vuông là giá trị hiện tại của một chuỗi niên kim đều với lãi suất 20% trong 10 năm. Giá trị này có thể được tính bằng công thức:

PVIFA = (1 - (1 + r)^-n) / r
PVIFA = (1 - (1 + 0.2)^-10) / 0.2
PVIFA = (1 - (1.2)^-10) / 0.2
PVIFA = (1 - 0.1615) / 0.2
PVIFA = 0.8385 / 0.2
PVIFA ≈ 4.1925

Vậy:
NPV = -40 + 10 * 4.1925
NPV = -40 + 41.925
NPV = 1.925 tỷ đồng

Kết quả gần nhất là 1,92 tỷ đồng.